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【行家谈】

脱欧又逢大选,英国房市将走向何方

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【大纪元2017年05月25日讯】尽管时间未到,英国首相梅(Theresa May)的一声“提前大选”,让乌云密布的英国房地产市场前景更加迷雾重重。

政治上的不确定性不足以对房屋市场产生很大影响

分析1979年至2014年间英国的九次大选,不难看出房地产市场所受到的影响,在选举日之前,房市交易往往会有所放缓,而在大选之后便会反弹。而这一次与之前的大选都不同,梅相在公布提前大选与实际投票的日子之间只留了很短的时间,所以政治上的不确定性并不足以对房屋市场产生很大的影响。此外,保守党也许不会失去多少实力,有预测说他们还将占领更多的席位。所以行政上没有大的变化,只有新政将公布的新预算有一点悬念,其它的就没有什么好期待的了。

GDP涨幅放缓,工资涨幅下滑,消费者信心下降

但是,即便新大选的不稳定因素打了折扣,纵观房地产市场的前景,仍然有很多烟雾弹让人看不清市场走向。如在2016年底英国经济令人意外的给力收尾之后,常规的宏观经济形势开始出现下滑。第一季度英国国内生产总值(GDP)的首次估值显示,涨幅从去年底的0.7%放缓至今年第一季度的0.3%。其次,消费者的活动对经济的增长至关重要,而这一点也正在变弱。零售销售额在过去的五个月中有四个月下滑,消费者的信心也在持续下降。此外,正如英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)在最新“通货膨胀报告”中明确指出的,实际工资涨幅将再次下滑,这意味着家庭的可支配收入也将受到影响。

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全球经济上升,为英国经济提供支持

然而,全球经济正在上升,这将为英国经济提供一些支持。特别值得一提的是,英国的货币贬值给出口商带来的价格优势也不可小觑。目前,英国经济上的最大不确定性就是与欧盟之间的贸易谈判了,但就目前而言,与政治上的变动相比,谈论贸易谈判的实际影响还为时尚早,但我们预计将平稳度过这一过渡时期。
英国央行和其它许多机构预测英国经济增长会下降,这主要是由于预期的消费支出可能会出现下降。而消费占英国经济的60%,所以物价上涨和挤压收入对英国经济的影响无疑是很大的。

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贷款机构对英国央行“住宅的按揭可用性如何改变?”的问题的回顾与预测。
蓝色:贷款机构回答问题的时间点对过去3个月的回顾,
红色:贷款机构回答问题的时间点未来三个月的预测
注:根据按揭机构的具体情况做了权重调整

但利率的情况是什么样的呢?在正常情况下,通胀率的上升会带来利率上涨,但这一次显然不太符合正常情况,这一点英国央行也承认,并且正在考虑通过货币诱发通货膨胀,让利率维持在当前水准上下,一直到2018年以支持经济。事实上,货币政策委员会5月份的会议报告显示,“试图以英镑贬值来抵消通货膨胀的影响,只有以更高的失业率为代价,甚至在收入增长变得更少的情况下才可能实现。”

那么这将为房地产市场带来更多的稳定性。低利率意味着就算家庭财政会严谨,但违约率不会大幅增加,目前就处于历史最低水准。其中一些现象就是因为低利率使贷款变得负担得起了,所以即使在实际收入下降的情况下,监管机构使贷款人遵守更加严格的负担能力标准也发挥了作用。

银行似乎并没有受到较弱经济前景的影响。他们的借贷意向依然在上涨。最近的信贷条件调查显示,尽管脱欧的背景让经济时局仍不明朗,但在过去的六个月中,对担保贷款的信心已有提高。

所以,虽然英国经济增长的前景并不如过去强劲,但还没有衰退的迹象。同样在房地产市场,我们能想到房价的涨幅会下滑,特别是在南部地区和伦敦,但是没有理由说英国的平均房价会大幅下跌——前路迷雾漫漫,但并没有断崖等着行路人。◇

文| Fionnuala Earley

编译 | 玲珑

责任编辑:明曦

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