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德国房产实战:房屋贷款

德国的房产金融体系主要分为建房互 助储蓄信贷社和抵押银行贷款。(Fotolia)
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【大纪元2017年06月19日讯】(大纪元记者安瑞丽法国报导)如果您身处法国或其它欧盟国家,准备到德国去投资房产,在具备相应资格的情况下,利用德国方便简单的贷款政策,无疑是节约自身资本额度的好办法。

德国住房金融体系是基于其银行体系的,银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知,1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程,银行业是其中翘楚,从1960年至2006年,德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时,无论是银行分行数量还是员工数量,德国都居于欧洲第一,形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国、英国、美国等国家,在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革,采取了一系列开源(增加私人存款和贷款)节流(裁员、合并、减少政策干预)措施,现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。

德国的房产金融体系主要分为建房互 助储蓄信贷社和抵押银行贷款。在近年来德国房地产金融的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降、外部经营环境的变化以及行业竞争。因此有更多的德国人选择了20至30年的抵押贷款,这样可以较少地降低生活质量,这也和德国稳定的经济和较晚的退休年龄有关。

在德国最常见的抵押贷款的形式,是等额本息式贷款(Annuitätendarlehen)。如果您签订这种贷款的话,在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),这样可以有计划地控制家庭收入的支出,也便于每个家庭根据自己的收入情况,确定还贷支出。一般是先还利息再还本金。 在德国其它贷款方式还包括与人寿养老保险相连的抵押贷款Versicherungsdarlehen、购房储蓄贷款Bauspardarlehen等等。

个人贷款所需要的资料,不同的德国银行需要的贷款材料不完全相同,但主要包括以下内容:

1. 欧盟国籍提供身份证或者护照复印件,非欧盟国籍提供护照以及有效的居留证明;

2. 收入证明,这里按照贷款人的属性分为几种情况:
a. 雇员:提供最近3个月工资单和上一年的报税证明,如果上一年还没有报税,则提供上一年12个月的工资单。如果是在试用期,需要提供工作合同。
b. 公司总经理兼股东:提供公司成立章程,上一年12个月的企业评估报告(Betriebswirtschaftliche),以及近两年的公司财务报表以及报税证明 。
c. 自雇职业者和个体营业者:最新的BWA, 上一年12个月的BWA,近两年的公司财务报表以及报税证明 。
d. 房租收入证明 。
e. 其它收入证明 。

3. 如果是私立医疗保险,须提供支出证明;

4. 如果离异并且支付或者接受抚养费,也提供相关证明;

5. 负债列表;

6. 资产列表:如银行存款,股票基金,Bauspar等等。

以上贷款条件,对于德国以外的其它欧盟国家(如法国)的购房者,也同样适用。如果您在法国生活和工作,满足以上条件,也可以提供同等材料向德国银行申请贷款。

对于德国的个人贷款,具体操作时,需要考虑以下注意事项:

1. 货比三家,各个银行的服务还是有所不同,所以在德国一定要多比较,一般银行会提供免费的资讯,贷款人可以比较报价里面的管理和中介费用,这项费用是在Effektivzins中体现。

2. 预估能够贷款的最大额度,只需要明确银行评估价格即可。银行会对你要贷款的房子价值进行独立评估,这个价值一般比卖价要低一些,银行一般可以贷款估价的80%。

3. 签订合同时,注意几个指标,一个是要注意偿还本金的速度的定义,尽量多于1%,最好是2%以上。这样可以尽快还清贷款和节省利息开销。另一方面注意追索权转卖的条款。一些银行有可能会不经贷款人的同意把追索权转卖出去。

4. 尽量签长期合同,但是争取特殊还款权Sondertilgung。目前德国属于低利息期,所以为了长期锁定低利率,尽量签15或者20年的固定利率贷款合同;但对于长期和低还本贷款合同,最好获取一个特殊还款期,这样可以根据今后收入的增加,加速还款。

5. 建议考虑使用远期贷款Forward Darlehen。如果你的贷款合同几年之后到期,为了锁定目前的低利率,推荐使用远期贷款。

6. 对于购买期房的人,准备期利率Bereitstellungszinsen的高低就很重要。对于新房来说,贷款是根据建设进度分批拨付的。如果开发商拖延了工程进度,那么不能按期支付贷款的话,就必须支付准备期利率了,这个利率一般为3%。贷款人可以对于免息的时间同银行谈判。

7.  考虑国家政策性银行KfW的贷款,可以为贷款人提供不同项目的贷款优惠政策;同时也要注意州立银行的优惠政策。

责任编辑:张妮

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2017-06-19 5:31 AM
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