【大纪元2017年06月24日讯】文：MICHAEL REPKA・DeLeon Realty首席执行官
加州与许多州不同，这里不要求律师参与住宅房地产的交易。虽然在大约98%的交易中这样做可以，但很多人发现在剩下的2%交易中，陷入真正的麻烦。不幸的是，大多数人认为，当选择房地产经纪人时，一切都会完美无缺，只有当事情出错时，才会发现问题是自己惹出来的。
地产代理人可能给你的错误讯息
此外，地产代理人可能给客户提供虚假的安慰，也会造成常见的误解。首先，代理人经常说他们可以咨询律师。尽管大多数大型经纪商确实有权咨询律师，但这些律师一般都专注于保护经纪人。然而，经纪商的利益可能与客户的利益有直接的冲突。
通常不久之后，客户被告知必须雇用自己的律师，费用却相当高昂。确定经纪人真正提供律师服务的途径，最简单方法就是要求与律师会面，讨论买卖过程和自身的情况。
第二，几乎所有的客户都大大高估了地产经纪人的法律敏感性，特别是如果该经纪人具有多年的房地产代理经验。事实上，大多数经纪或代理人似乎都不了解自己缺乏法律层面的技术知识。
谁能提供法律服务？
由于合法的原因，经纪人没有受到非常重要的法律和税务培训，通常细微的问题就有很大的差异。负责培训的代理人会激励这些经纪人或代理人，让他们尝试向客户解释问题。但是错误的理解存在重大风险，经纪人可能不正确地解释某些问题。然而负责任的经纪人会告诉客户他们不能提供法律意见。
有意思的是，在硅谷一些核心的经纪人没有给客户提供法律咨询，但加州律师协会同意给这些经纪人提供法律服务，作为他们房地产服务的一部分。理由是由于法律服务，可获得佣金的一部分。
不过，有鉴于没有律师的经纪商有可能从这些法律服务中赚钱，律师公会认为与无律师的经纪商划分法律费用是非法的。
幸运的是，德立昂地产（DeLeon Realty）完全由律师所有。因此，DeLeon Realty的律师能够为其客户免费提供法律服务。
订金纷争与错误的建议
潜在的利益冲突和缺乏法律知识的一个简单例子——买家在违约后经常涉及到3%订金的适当分配问题。有时，买家在没有任何意外条款下，或是没有合理解释下，拒绝购买，造成这场交易变成了订金分配的抢夺战。
有趣的是，许多卖方代理人告诉他们的卖家，如果买家坚持立场，应该让步并退回订金。我听说过一件事，卖家被告知，买家可以阻止卖家出售给其他买家，所以他们应该退还押金。这在绝大多数情况下都是不正确的，这通常是不好的建议。
这样做是有利于经纪商的，因为这意味着他们将在出售给新的买家，然后拿到佣金。即使再次上市销售的价格较低，代理人佣金的差额与卖方承受的损失相比是微不足道的。更重要的是，房地产经纪人意识到，退还订金大大降低了自身被拉进法律程序的麻烦。
最近，我和当地一位顶级代理人一起吃饭。该代理人表示，她有兴趣加入DeLeon Realty，因为当她的一位买家违反合同时，她对我们保护卖方权利的努力感到印象深刻。她解释说，她办公室的政策始终是建议将整笔订金退还给买家，以避免潜在的诉讼风险，并将房产重新上市。这位代理人承认她甚至不知道适用的法律论据，直到她看到从我律师事务所寄去的信。
本文刊载于旧金山6月10日地产专版，请点阅
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责任编辑：李欧
