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银行放宽房贷 新一轮泡沫?

路人走过蒙特利公园市一个待售房屋的牌子。美国房价在近三年来以最快的速度上涨,引发了对房地产过热的担忧。(FREDERIC J. BROWN/AFP/Getty Images)

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【大纪元2017年08月08日讯】(记者张纯之编译报导)全美房价近年来一直持续增长,今年6月洛县住房中价已达到了近57万美元。同时,房贷利率虽仍处于历史低点,但自从川普总统上台后也开始提高。为应对这种情况,房贷行业正在放宽房贷条件,向客户提供更多购房选择。

房贷行业数据公司Inside Mortgage Finance的出版人谢卡拉(Guy Cecala)说,房贷机构正在放宽贷款标准,因为他们担心房价和贷款利率的增加会使他们失去生意。他说,如果生意减少20%,就要想办法弥补这部分业务。

由政府控制的房贷巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)正在开发鼓励买房的新项目。这两家机构并非直接提供贷款,而是从放贷者手里购买贷款,来保持市场流通,因此其房贷标准的任何变化都会对房市产生重大影响。

降低首付比例的潮流

在泡沫期,借贷者经常是零首付就可以获得贷款。而泡沫破灭后,首付额度的标准开始从紧,联邦规划者要求首付比例不得低于房价的20%。以今年6月洛县中价房为例,20%的首付款就是11.38万美元。

过去,想申请低首付项目的借贷者,通常都会去联邦住房管理局,该机构提供3.5%首付的选择,但要求贷款者为贷款期购买昂贵的贷款保险。

如今,购房者的贷款选择变多了,但借贷者必须有良好的信用分数。

这一趋势始是从2014年开始的。当时房地美和房利美宣布提供3%首付的选择,但许多大银行当时仍持怀疑态度,美国银行总裁Brian Moynihan那时说,他的公司不想参与这样的项目。

大银行也提供3%低首付

但他这话还不到两年,美国银行开始与房地美合作,提供3%的首付选项;而全美最大的贷款机构富国银行去年也开始与房利美合作;摩根大通现在也提供3%的首付项目了。据《洛杉矶时报》报导,房地美可负担贷款部门副总裁Danny Gardner说,每天,都有越来越多的人来贷款。

在全美大部分地区,3%首付最高可贷42.4万美元,其中也包括加州。

美国银行的一位发言人说,在与房地美合作6个月后,该行拨给可负担贷款项目(Affordable Loan Solution Program,允许首付3%)资金的年总额从5亿美元调增到了10亿美元。

有些房贷项目首付更低

今年,房利美开始试点一些非银行机构的贷款,允许首付低于3%。这些项目要求借贷者有3%资产(Equity),由放贷者垫钱给贷款人以达到贷款门槛,但借贷者最终不能通过高费用或高利率(比如高于目前30年定期贷款利息3.9%)来还这笔钱。

而另外两家贷款公司,圣地亚哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的试点项目则提供1%的首付选择;另一家贷款公司Movement Mortgage的试点项目更是允许借贷者零首付。

房地美也允许1%的首付选择,由放贷者垫付2%。但该机构上个月宣布,将从11月起停止该选择。不过,如果借贷者是使用家庭贷款或政府项目的资金来达到3%门槛的,仍然可以1%首付。

Guild贷款公司的资本市场副总裁David Battany说,该公司推出1%的首付选择,是迫于竞争压力,因为很多贷款机构提供非常低的首付选择,特别是在加州。他说,他们如果不这样做,就会损失生意。

1%首付在热门城镇买房

Guild的低首付贷款项目受到了很多人欢迎。比如,酒商布兰查德(Mark Blanchard)和他的护士妻子,就是通过该项目买下了索莫纳县(Sonoma)Healdsburg的住房,该地区是技术工人购买第二住房的热点地区。

如果要支付20%的首付来买房,夫妇俩就基本要拿出他们所有的积蓄。而今年,他们使用Guild公司的贷款项目,就买下了该套距离市中心很近的40多万美元的三卧排屋(Townhouse)。

38岁的布兰查德说,他的很多同事都很惊讶他能在该市买下这样一套住房。

另一个房市泡沫

不过,房贷机构这些做法已经引发了担忧,批评者担心降低首付比、提高贷款额度等做法会导致房市再次出现泡沫。

在上个10年泡沫中,放贷者经常不要任何证明文件就贷出款项,借贷者还款初期还能缴很低的月供让贷款本金余额增多(NegativeAmortization),都没关系。

而现在,依据Dodd-Frank法案规定,放贷者必须确保借贷人有能力偿还贷款。许多借贷机构的贷款标准甚至比房利美和房地美更严格。

城市学院(Urban Institute)的Laurie Goodman说,据该学院的指数,如今的贷款风险比2000-2002年贷款标准较合理时期还要低。

谢卡拉说,放贷者和房地美及房利美只是在放松一些边缘条件,以帮助更多人获得贷款,例如允许更高的债务收入比,但同时要求很高的信用分数。

他说,过去,是方方面面都在放宽标准,现在只是放松了一点点。

谢卡拉还强调,泡沫时代风险最高的贷款并非由房地美和房利美购买或担保的,而是与无担保能力的抵押支持证券捆绑在一起。他说,他预期除非投资者再次青睐这些金融产品,否则是不会出现宽松贷款标准的大潮的。

他说,房利美和房地美会采取负责任的方式来放宽信用和安全标准。◇

责任编辑:方平

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2017-08-08 1:51 PM
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