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新西兰负扣税即将取消 投资者将如何应对?

12月5日,税务局向国会递交了《税收法案(2019-20年度地税、商品服务税离岸供应商注册和补救事项)》议案。该议案已于12月12日通过一读,目前国会特别委员会正在收集公众意见,截止日期为2019年2月28日。(parliament.nz)

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【大纪元2018年12月17日讯】(大纪元记者温妮综合报导)取消负扣税新西兰工党执政以来既定的目标之一。包括该计划在内的税改议案已于12月5日引入国会,并于12月12日通过一读。该议案如能顺利通过立法,可能明年4月就会生效。

什么是负扣税

负扣税(Negative Gearing)是澳纽地区特有的一种税收计算和补偿办法。对于房产投资者来说,如果投资收益低于维护房产的支出,包括房贷利息、水费、电费和地税等,就会带来负的应纳税收入(亏损)。亏损部分可以用来折抵其他应纳税收入(如工资及营业收入等),从而减少所得税负债(income tax liability)。

例如,如果你因维护投资物业损失了1万元,那么你可以把应纳税的工资从7.5万元减少到6.5万元,从而减少税款。

负扣税原本是政府鼓励房产投资的一种税务补偿,但在房价上涨周期会起到助推作用。由于近年来房价飙升,特别是奥克兰,因此工党曾在大选期间承诺取消负扣税。

税务局出台隔离措施

3月29日,税务局发布《隔绝物业租赁损失》(Ring-fencing Rental Losses)报告,建议对投机者和投资者的住宅物业实行损失隔离(loss ring-fencing),也就是取消负扣税。

5月17日,工党政府发布执政以来的第一个财政预算案,明确表示将在2019年取消负扣税政策。

12月5日,税务局向国会递交了《税收法案(2019-20年度地税、商品服务税离岸供应商注册和补救事项)》议案。该议案已于12月12日通过一读,目前国会特别委员会正在收集公众意见,截止日期为2019年2月28日。

政府:隔离措施将改善负担能力

政府表示,负扣税使投资者相对于首次置业者具有不公平的优势。隔离措施将提高首次购房者与投资者竞争的能力,改善购房者的住房负担能力,提高新西兰人的住房拥有率。

税务部长斯图尔特纳什(Stuart Nash)表示:“明线测试期限延长(从2年延至5年),加上租赁物业损失隔离,将使房地产投机的吸引力降低,并因此为房地产投资者和自住房购买者之间创造公平竞争的环境。”

税务局表示,任何时候都有约40%的投资者处于亏损状态,申领的平均税收抵免金额为2000元。隔离措施可能使房东每年缴纳的税款增加1.9亿元。

取消负扣税将如何影响市场?

税务局表示,目前不清楚取消负扣税会对市场造成什么样的影响,但租户可能会看到。

投资者惠特本(David Whitburn)在接受Stuff新闻网采访时说,他预计租金将会上涨,但会受到租户支付能力的限制,房东只能收取市场所能承受的费用。

投资者金特尔(Nick Gentle)则认为,一旦减税政策取消,预计投资者将转而购买更便宜的出租物业。

游说团体停止租赁战争(Stop the War on Tenancies)的巴特勒(Mike Butler)表示,一些投资者将不得不出售房产。

有些房东已经表示,这可能会促使他们转移到更便宜的地区,因为更难在成本更高的地区投资。

投资者将从大中心转向各地区?

根据新西兰房地产协会(REINZ)的最新数据,今年11月,全国6个地区房价创记录增长,除惠灵顿外,怀卡托、Northland、Hawke’s Bay、Tasman和Southland中间价均创历史最高记录,而奥克兰和坎特伯雷则小幅下跌。

Northland增长21%至51.5万元,Tasman增长19%至64.5万元,Hawke’s Bay增长12%至47万元,惠灵顿增长11.5%至61.3万元,怀卡托增长8%至529万元,Southland增长4%至27.5万元。奥克兰中间价同比下跌1.5%至86.7万元,坎特伯雷下跌3.3%。

房地产投资者警告说,这些市场很快就会受到更多关注。

房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示,投资者已经对价格创记录增长的地区造成了影响。例如Whangarei投资者占市场的41%以上,达尼丁的投资者份额也从今年年初的20%增至26%。

房地产协会首席执行官诺维尔(Bindi Norwell)则认为,针对出租物业出台的法律可能使投资者更关注租金收益而不是资本收益。这意味着像Southland 和 Taranaki 这样的地区比奥克兰更具吸引力,因为租金/价格比更有利。

ASB银行经济师芒迪(Kim Mundy)表示认同,围栏政策(Ring-fencing,又称隔离措施)可能会刺激各地区。“如果你可以在任何地方投资,那就应该把目光投向那些收益率比奥克兰、惠灵顿或汉密尔顿高得多的较小地区。”

但经济学家伊科布(Shamubeel Eaqub)表示,税收减免不足以改变人们的行为。租金收益率低是长期存在的问题,投资者的根本动机是获得资本收益,而不是折抵损失。

不过,经济预测公司Infometrics经济学家奥尔森(Brad Olsen)提醒说,投资者需要做出权衡。

“投资者寻求在各地区投资房产,租金可能会更有利于偿还抵押贷款。但这样做的话,他们可能会失去大城市所能提供的非价格优势,因为大城市人口更多,空置风险低,而且通常大城市经济更有弹性,且长期资本收益前景更好。”

“如果更多投资者打算进入各地区市场,并因此出售他们在大城市的资产,那么可能会给大都会地区的价格带来一些下行压力,并给各地区带来价格上行的压力。”

责任编辑:上官翎

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