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KW房地产全美销售冠军Juliana Lee

硅谷房价第4季有可能下跌吗?

KW地产全美销售冠军分析硅谷房市

硅谷豪宅地产17 Tuscaloosa Ave, Atherton 94027,李文开价700万,卖出730万,买家中有4个是大陆全现金买家。(李文提供)

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【大纪元2018年12月02日讯】整理:余亨之・大纪元
美国房地产经纪人协会NAR最新统计:第2季度美西地区房价和销售下降了4.1%。硅谷房市是否也随之下跌?未来半年,硅谷房地产市场走势如何?新唐人电视台《生活百分百》就此采访了全美最大房地产公司KW的销售冠军经纪李文(Juliana Lee)。

湾区房市规律:第1季涨,第2季跌

Juliana拿着一份《华尔街日报》,上面有美国“10年国债”从1月份到10月份的涨跌曲线图,图中显示7月份涨幅超过3.1%,10月份涨幅已到了3.25%。
Juliana进一步介绍:湾区房市涨跌的曲线图,与美国10年国债的曲线图很相似。

Juliana接着打开她自己的网站,展示了Palo Alto每月平均房价和中位数房价(Monthly Average and Median Palo Alto Home Prices of Houses)。这张图的数据始于1998年,比美国房地产资讯网站Zillow提供的房市信息年份更早。

硅谷房市:Palo Alto每月平均房价和中位数房价(Monthly Average and Median Palo Alto Home Prices of Houses)。(李文提供)

Juliana二十年来研究旧金山湾区三十多个城市,发现不光是Santa Clara县,每个城市的涨跌情况都很相似,通常都是第1季涨的很高,到第2季就开始下跌,很有代表性。如果您在Juliana地产网站输入不同城市,您能查询到各城市的房市信息。

Juliana指出2018年硅谷房市:第1季硅谷3个县(包括Santa Clara县)的房价都在涨,大家春天一窝蜂去抢房子。到第2季度时,贷款利息上涨,房价有些持平。Juliana周边的贷款经纪人都说:现在做贷款的人少了一半。

以邮编94301地区为例,这是全美国缴税最高的地方,该区包括帕洛阿图(Palo Alto)市区、脸书办公楼所在地、苹果办公楼所在地等,是全美收入最高的地区。第3季度,如果位置差的房子(如大马路边,火车道边),会不容易卖,买家也更容易砍价。而这里在景气好的时候,什么房子都可以卖的掉。

硅谷房市高端房降价,中低端房涨价

今年5月份,《新唐人电视台》独家采访“房地美”首席经济学家邓肯博士,邓肯博士表示:目前美国豪宅房市呈现下降趋势,十几万入门级的房子会持续增长,因为美国经济就业非常好,百姓手里有钱,有能力支付购房首付款。

Juliana认同邓肯博士的看法,从她网站上的Table of Median Price For Slilicon Valley Cities列表中的30多个城市房市变化中可以看出:(详见下表)
1、房价偏高的城市,湾区高价房市确实呈下降趋势。如Atherton,2015年涨了33.5%,2016年只张0.4%,2017年降了19.8%;Woodside,2015年涨了27.2%,2016年涨1.9%,2017年降15.7%。

2、房价偏低的城市,房市连续上扬。如East Palo Alto,2015年上涨14.7%,2016年上涨16.3%,2017年上涨22.9%;Hayward,2015年上涨10.2%,2016年上涨6.3%,2017年上涨23.3%.

硅谷各城市房价涨幅与中位数房价。(硅谷房地产经纪李文提供)

第4季硅谷房市预计持平,大陆客热买高端房

Juliana预测今年第4季到明年3月份,硅谷房市会持平。卖主知道现在市场上的房价已经很高了(但还不是自己心里的价位),很多人不急于卖房;因为市场上可售的房子不多,所以房价也降不下来。

Juliana根据自己近期成交的案例,发现硅谷的房价没有明显下降,但是卖家有些松口。比如她的一位客人看重谷歌后院的一套房子,报价190万;卖家虽然不降价,但是在付款方式上有些松动,接受了买家“7天Loan Contingency ”的条件。

Juliana近期出售了Atherton的一套豪宅,报价700万,最后卖到730万(见图)。她3个月收到5个offer,其中4个是大陆全现金买家。这说明大陆的特权阶层,在外汇管制条件下,也能把大笔钱运到海外。

硅谷豪宅地产17 Tuscaloosa Ave, Atherton 94027,李文开价700万,卖出730万,买家中有4个是大陆全现金买家。(李文提供)

至于美联储升息对房市的影响,Juliana说1983年她做房地产经纪时,利息高达18%~20%,照样有人贷款买房子。变则通,对于购房有刚性需求的人,利息不是问题。

硅谷地区是个很特别的地方,经济强势,全世界的精英、资金都汇集到这里。 Juliana认为从第4季到明年3月,硅谷房价将持平,位置不好的房子会略受影响;房屋品质很好的卖主仍然强势,但不像以前那样骄傲。

Palo Alto购房,如何砍价10%?

Juliana的网站(julianalee.com)数据齐全,买家在网站上一查某个地区平均房价,就能自己下Offer报价,还省了中介费。为啥还要找房地产经纪呢?

Juliana说:除了数据之外,房市竞争瞬息万变。房子能否成交,跟房地产经纪的声望有很大关系。譬如Palo Alto两个月前成交的一套房,当时竞争的有15个offer。卖家经纪告诉Juliana:你是15个Offer中的最后一名,我很敬重你,才告诉你这信息。Juliana不断跟对方经纪沟通,加了3次价,最后以240万成交,为一位两年没买到房子的谷歌工程师抢到了理想爱屋。

Juliana还有一位客户是亚马逊员工,他要在Palo Alto同样小区买一套报价二百万的房子。她告诉客人一个半月前,在这个小区同样大小的房子成交价是240万,客人说他最多出到220万。Juliana拜访了卖家经纪,发现与她竞争的那个经纪知名度不高,她知道卖家不会选择那个经纪的,最后卖家选择了Juliana的客户,以200万成交,比亚马逊员工预期少付20万,也就是省了10%的购房费。

Juliana说:购房者不找买家经纪、自己下offer报价,可能从卖家经纪那里拿到几千元的返利,但是能省到十几万、几十万的购房费吗?找有实力,有信用的地产中介很重要。#

扫码观看新唐人专访硅谷房地产经纪李文视频:

李文简介
李文(Juliana Lee):KW全美#1房地产经纪。李文早年留美,有法学和金融专业背景,在美获商学财务管理硕士。2015年硅谷房地产经纪李文获得全美最大地产公司Keller Williams全美销售冠军。Keller Williams在美国有12万5千多名经纪人。2016年、2017年李文团队亦分别荣获全美销售团队第一名。李文35年来服务过数千名客户,成交房屋无数。李文主动回馈社区。这些年来,她每年都捐助经费做为学区教育基金,添购教学设备等。

KW硅谷房地产经纪Juliana Lee的联系方式:
电话:650-857-1000
网站:julianalee.com
地址:505 Hamilton Ave., Palo Alto, CA 94301

本文刊载于旧金山11月24日地产版

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责任编辑:李欧

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