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湾区房市

湾区2018年房地产市场展望

2017年的盛况,2018还会延续吗?

2018湾区房市已经开打,预计川普税改会是影响今年房市的一大因素。(Shutterstock)

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【大纪元2018年02月25日讯】文:王万龙(Wayne Wang)博士・湾区房地产经纪
又是新的一年,新的开始!很多人的新年愿望就是买房。但在湾区来说,买房实在不是一件容易的事情。首先,湾区的房产价格在过去几年间大幅上扬,让房子的可负担性明显降低。其次,由于僧多粥少,抢房极其厉害,很多买家下了十几次的单子,就是买不到。市场上出现了极端供不应求的情况。

一、2017年湾区房市回顾

2017年是市场竞争十分激烈的一年,年度销售房子的数量连续处于下跌的情况,而买家人数则不断上升。因此出现了诸如几十人抢一房的疯狂情况,并爆出了Sunnyvale的一套独立房加价80多万的历史记录,以及Mountain View一套联排屋加价50多万的离奇抢房事件。

表1是湾区5县2017年的房子销售数据。表中的“溢出率”是指售价与要价的比例;“在市天数”是指从上市到下市的时间。

从表中可以看出,除了旧金山和康特拉科斯塔县,其余3县的房子中值均比2016年增长了10%以上,延续了多年房地产市场的快速增长态势。

表1:湾区5县2017年的房子销售数据。(湾区房地产经纪王万龙提供)

二、影响2018年房地产市场的主要因素

众所周知,影响房地产市场的因素很多。但在不同时期,各种因素的影响效果则可能相差很大。对于2018年来说,我觉得下面几个方面是我们需要考虑的主要因素。

2.1-川普税改法案对买家的影响
2017年底的一个重大新闻就是参众两院通过了川普的税改法案。其中影响房地产可负担性的是以下两个方面。

1.贷款利息抵税的限额从100万美元降到75万美元。这意谓着如果你的自住住宅的贷款额度在100万美元或以上,以前可以把100万美元的利息部分抵税,而现在只能抵掉75万美元的利息部分。假如贷款的年利率是4%,那么每年的应交税收入部分则增加了1万美元。如果以个人的所得税税率35%计算,则个人的税务负担增加了3,500美元。

2.房产税抵税的数额从没有上限,改到上限为1万美元。根据湾区普遍的房地产税率为1.25%计算,即相当于房子的评估价格在80万美元。凡是房子评估价格高于80万的,其价格超过80万部分的房产税部分都不能抵税。2017年湾区5县售出的房子的价格中值请见表2。

表2:湾区5县销售房价中值。(湾区房地产经纪王万龙提供)

如果按房子的中值计算,那么 Alameda、Contra Costa 两县的新买家至少有一多半的人不会受到这个法案的影响。而San Francisco和San Mateo购买中值附近房子的人,需要每年的应缴税收入多出了3千多美元的。而Santa Clara的则为 1,500多美元。

如果我们把前两项增加的交税收入加到一起,对于一个满足贷款100万美元,房价在125万美元的常规情况来说,屋主的应缴税收入比以前增加了15,000美元。因此,如果按35%的交税税率计算的话,屋主交税后的净收入减少了5,250 美元。

但是,根据税务政策中心的研究结果,川普税改对于大多数家庭的实际税负是减少的。根据这家机构的研究,具体减少的情况如表3所示。

表3:川普税改后,减少屋主交税比例。(湾区房地产经纪王万龙提供)

因此对于能够购买125万美元或以上房产的家庭来说,川普税改在房子方面增加的税收,已经被其减税所带来的税负减少而平衡。与之前相比,并没有增加买家明显的购房负担,因此也不会对买家的购房积极性造成明显的影响。

从另一个角度来看,湾区房价在过去几年间的平均涨幅高达10%~20%,每年房屋价值的增长值,远远大于这些成本的增加,或贷款利息的增加。所以税务改革对本地房价的影响不会多大。

2.2银行利息
银行利息是对房屋价格冲击比较大的因素之一。2017年12月14日,美联储宣布当年的第3次加息,将基准利率区间调升25个基点,从1.0%~1.25%上调至1.25%~1.5%。这是美国央行当前加息周期的第5次加息。美联储的最新经济及利率预期还显示,美联储预计2018年将加息3次,2019年将加息2次。

如果我们以贷款额度100万美元计算,今年年底联邦基金利率2.25%计算,则比我们目前的基准利率高0.75%,那么每年的贷款利息负担增加7,500美元,平均每月增加625美元。这将会对房屋的可负担性具有一定的影响。

2.3房子供应
过去几年里,湾区的房子一直处于供不应求的状况。可以预测,那么2018年的情况也一样不容乐观。表4是 1月11日湾区5县市场上正在出售的房子数量。

表4:今年1月11日湾区5县市场上出售的房子数量与人口数(表中的M指百万单位)。(湾区房地产经纪王万龙提供)

这些房子的数量,对于每年有大量人口涌入的湾区来说,真的是杯水车薪啊!因此,我们拿南加州的3个县作为对比,你就可以看出区别了,见表5。

表5:南加州3个县的市场上正在出售的房子数量与人口数。(湾区房地产经纪王万龙提供)

湾区5县总人口为631万多人(2015),目前市场上的在售数量是2,407套。而南加3县的人口数量为1,000万(2015),市场上的在售房屋数量是 25,019 套。也就是说,南加3县的人口大约是湾区的1.5倍,而目前市场上正在销售的房屋数量则是10倍以上。由此可以看出,湾区的房屋市场供应是极度短缺啊!

2.4买家数量
湾区5县的人口增长一直较快。据美国人口普查局的数据,从2010年到2016年,圣塔克拉拉县增加了13.2万人;圣马刁县增加了4.4万人口;阿拉米达县增加了15.6万人口;Contra Costa县增加了8.2万人口;旧金山县则增加了6.5 万人。合计起来,整个湾区共增加47.9 万人,增长率达8.2%。

由于湾区的高新科技行业十分发达,过去几年的GDP增长都十分可观。比如2016年湾区的GDP增长速度是5.2%,高于美国国家GDP的增长速度3倍,2倍于加州GDP的增长速度。显然,经济的发展需要大量的人力资源,这就吸引了众多的外地、外州,甚至外国的人才前来湾区。

同时,由于湾区新来的移民中以高科技公司的技术与管理员工为主,很多人是在他们刚刚毕业后找到的第一份工作。因此大多数人都有购买房屋的刚性需求。

除了高科技公司招聘的专业人员以外,湾区也是大量的海外投资移民的目的地,以及众多房地产投资公司热衷投资的地方。这就使得买家数量一直保持在一个比较庞大的规模,从而更加剧了市场的供求失衡关系。

三、2018年湾区房地产市场展望

那么2018的湾区房地产市场情况会是什么样呢?预测房地产走势在过去的几年里似乎不是什么问题,直接就是一个字:涨。那么2018年的情况还会继续疯涨吗?答案是肯定的。

根据过去的经验,由于今年是双数年,一般而言,增幅会比单数年来得小一些。同时由于各个城市的不同特点,城市间的涨跌也会呈现出不同的情况。

对于旧金山和Palo Alto来说,今年的涨幅会比去年更高一些。这是因为其周边城市在2017年明显涨得比较多,所以这两个城市今年就会补涨。作为本区域的两个领头城市,这种上涨是必需的,也是保持领头地位所需要的。

对于半岛地区,由于地理位置的优势,以及房源短缺的长期存在,相信今年的上涨势头仍然旺盛,尤其是一些学区好或价格相对低廉的区域。

而对南湾来说,San Jose由于去年Google宣布要在其市区中心兴建办公园区的原因,在短短几个月的时间,San Jose的大部分区域至少涨了10% 以上,相信今年仍会持续上升。而其他城市,由于离硅谷的公司聚集区比较近,仍然会继续上扬。

对于东湾来说,Tri-City(三谷)地区今年会迎来一个快速上涨的机会,这是因为该地区前几年的新房建设数量较多,影响了房价的上涨速度。同时,由于Facebook 和Tesla 都已经在北Fremont地区开始租赁办公室,扩展在东湾的办公园区。因此,今年会迎来一个补涨的机会。

欢迎联系湾区房地产经纪
Wayne Wang(Realty One Group American)
电话:(510)366-1986

本文刊载于旧金山1月20日地产版

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责任编辑:李欧

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