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川普税改特刊“新税法”详解系列七

新税法,出租屋业主是否需要开公司,享税收优惠?

美国出租屋业主合理避税注意事项

川普税改之下,投资房地产将比自主房更有利多。(Shutterstock)

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【大纪元2018年03月10日讯】(大纪元记者章德维旧金山湾区报导)美国华人青睐投资地产,很多华人拥有多套房产。新税法美国房地产投资带来诸多利好,出租屋业主是否有必要开办 LLC公司控制、管理出租房,享受税收优惠?业主合理避税要注意哪些问题?本文根据对加州注册会计师,知名国际税法专家何美惠女士的电视访谈整理成文,并由何美惠增订内容。 (接续上期)

新税法为美国出租屋业主带来利好

如果您是一位投资人,投资的不是自住宅,那您是这次税改的大赢家。您的房地产投资收入,不论在自己个人名下,报Schedule E,或是来自LLC、Partnership、REIT(Real Estate Investment Trust)、S Corporation、Trusts等法人企业所报的K-1中的房地产收入,都可以当作合格商业收入(Qualified Business Income, QBI)。只要能通过合格商业收入的几个门槛,都可以享受20%的抵减,所以从省税角度,并不一定要开办一个LLC。

出租屋业主开设LLC公司能够限制责任、控制风险

设立LLC有一个好处,就是可以享受有限责任,出租房有了任何问题,比如,住房不小心着火;或房客有情况,将业主告上法庭,仅有LLC公司内的财产会受影响,而不影响其他物业或者其他收入。但是成立LLC不会因此而减税,因为LLC是直通实体(Pass-through Entities),公司收入都回到个人的税表上来报税。

美国出租屋业主的维修成本是否可以抵减税?

个人名下的出租房和一般做生意一样,只要合于一般、必要、相关和合理四标准的花费,都可以在Schedule E上扣抵。开办公司,成立LLC的扣抵标准也是一样的。Schedule E,K-1列项中,房屋的维修或装修成本,可以做经营支出(Expense或Cost)抵减税。

美国出租屋业主的办公用品、行销活动能否抵税?

只要合于一般、必要、相关和合理四标准,不管是个人名下的出租物业或用LLC来持有、经营的物业,都可以把办公用品、行销活动折算为经营成本。比如:购买一个打印机,可以算经营支出,也可以计算折旧。

美国出租屋业主的行销活动能否抵税?

行销活动需要参考相关、合理的原则。比如:某先生有几个出租房屋,他和他太太请租客吃饭,花费能否算入公司经营成本?

业主可能解释说,那是请租客或一个潜在的租客谈租房的事,但是5栋房子出租也只有五个租客,一两年才需要续约一次,一般人会常请租客吃饭吗?他们有必要请那么多客吗?所以这种事情需严谨。

税法规定请客吃饭要做Log,也就是登记簿,举证哪一天和谁吃饭?谈什么主题?新税法在打击逃税方面很严厉,在做避税规划时,建议多听取专业会计师的建议。

美国房地产企业培训可计入成本、抵税

个体物业主、企业主参加学习或者培训,相关费用可以算作经营成本(Cost)吗?学习或者培训如果和房地产业相关,可以当经营成本。但如果是去拿学位,就不可以。(待续)

何美惠会计师简介:
英文名May Ho,加州和台湾注册会计师、税法硕士、著名国际税法专家、财经专栏作家。擅长节税规划。Email:mayhocpa@intertax.com。

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作者观点不代表本媒体立场。新税法内容繁浩,本文只是一般解释,未能涵盖所有细节。且因各人情况不同,税务影响也不同,本文不能作为节税根据。本文内容亦非缴税指南,对于引用资料内容完整、准确及有效性不作任何形式的保证,税务相关问题请咨询执业会计师。

本文刊载于旧金山3月3日理财版,本文网络版与报纸版出版顺序不同

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责任编辑:李欧

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2018-03-11 10:01 AM
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