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投资西澳NRAS房产的弊和利

澳洲政府推出的NRAS津贴计划于2026年结束,有意在珀斯投资此项目的投资者现在仍可找到相应配额。(Fotolia)

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【大纪元2018年05月25日讯】(大纪元记者杨新云报导)10年前,联邦政府推出了一项可负担租房津贴计划,开发商可通过此补贴,为中、低收入租客承建租金廉价、靠近便利生活设施的新出租房。该计划于2026年结束,有意在珀斯投资此项目的投资者现在仍可找到相应配额。

何为NRAS?

该津贴计划称作“全澳租房津贴计划,简称为NRAS”(The National Rental Affordability Scheme (NRAS ))。它于2008年7月由时任工党联邦政府推出并与各州政府合作,目的是通过连续10年给投资者发放津贴(包括联邦政府现金支付或税收抵免,及州政府的现金支付),鼓励他们在全澳兴建大量高品质的便宜出租房。

政府希望由此减轻政府的建房压力,增加供应给可付担房产市场,舒缓符合资格人士的租金压力,投资者亦因而获得更多退税优惠。
2018/19年度给投资者的免津贴为11,192澳元,并将根据通胀率逐年增加。NRAS津贴以每套房产为津贴单位,不随房产价格高低而变动,条件是领取津贴的房产,需要以低于市场价20%的租金出租。

NRAS房产质量如何?

NRAS津贴计划的房产要求是新建房产,只用于出租目的。在特殊情况下,房产可以是旧房,但需经过翻修。

该物业类型有公寓、联排房(Townhouse)和独立房,它们都必须位于可负担出租房稀缺、同时就业与学校等生活设施便利的居民区,也就是说,如果投资者购买了NRAS津贴物业,其左邻右舍不一定也是NRAS津贴物业。

政府对此物业的选址、设计和配套设施的选择都执行严格标准,因此,NRAS津贴物业的质量与非津贴物业完全一致。

租客类型与收入要求

NRAS津贴房产合格租客的收入属于中、低收入水平,具体信息在National Rental Affordability Scheme Regulations 2008 注明。

租客类型主要是社会关键人员,如儿童护理员、护士、警察、消防员等,其单人工资年收入在50,489澳元内,双人工资年收入需要在69,804澳元内,工资范围随着有孩子的多少逐渐增加,有三个孩子的家庭工资范围可以去到120,048澳元。

如何投资此类房产?

在2008年,政府原计划推出5万个NRAS津贴计划的房产配额,然而于2014年5月,当批出了3万8千个配额后,政府决定停止继续推出NRAS配额。到2026年6月30日,政府将完全停止实施NRAS津贴计划。

房地产公司达腾置业(Trident Property Partners)总裁Lily Chong提醒对NRAS津贴计划感兴趣的投资人士,目前仍有机会找到配额。

Lily说,现在市场上仍有两类NRAS配额:第一类是早期配额,投资者因个别原因,例如售出NRAS物业给自住者,而将该配额放回给政府,然后政府再将该配额分配给合适物业。因该早期配额已在市场上一段时间,故剩下的津贴年期对相减小,一般这些 “替代”配额只剩下两三年,甚至更短。

第二类配额,是政府已批出但未推出市场,这些配额的津贴可延续至2026年,而该类 “全新” 配额在市场上只有少量,非常罕见。因此,如果投资者在市场上能够找到有该类全新配额,那么其津贴计划可至2026年。

投资需考虑问题

尽管NRAS津贴计划房产投资受到政府补贴及享受税收优惠,然而业界人士提醒投资者在投资之前,需考虑以下几点事项:

  • 出租手续复杂、管理成本较高;
  • 有些贷款机构拒绝给NRAS津贴计划的房产发放贷款,因为其税收优惠不能作为投资者能够偿还贷款的合适证据;
  • 转售房产程序复杂;
  • 租客选择范围受限;
  • 投资者自己不能入住;
  • 并非所有NRAS津贴房产都可盈利;
  • 通常房产都处于人口高密度地区;
  • 在低端市场投资,资本利得并非丰厚。

同时,澳洲政府也提醒NRAS津贴计划投资者们,在投资之前,要咨询专业人士的理财建议,以免蒙受亏损。

责任编辑:高敏

 

 

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2018-05-25 2:04 PM
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