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房屋装修面面观 系列

房间多、有租客 这房为何不该买?

想买房子做出租房投资,要留心房子有没有违规建筑。(Shutterstock)

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【大纪元2018年05月06日讯】文:朱健冲・建筑检验师
前几天有个网友来问我,他看上一幢房子,里面有好多房间,价格相宜,非常好的地产投资,问我可以不可以买?

当我查完之后,我告诉网友,你如果买下去,不但赚不到钱,你可能会被民事诉讼。因为车库(Garage)内不能有睡房,所以不可以出租,尤其现在还有住客,现在用便宜价格出售房子,是在等待笨蛋房东上钩。

标准的睡房有几个要素:
第一、房间够高,最少要7呎6寸高;厨房、浴室可以7呎。
第二、房间内要有窗户,而且要符合逃生要求。
第三、房间内要提供暖气,移动式暖炉不可以。
第四、空气要流通。

这是起码的睡房要求,你如果没有这些措施,只要租客到建筑部门、卫生局投诉屋主,就要赔惨了。透过法院,屋主要退还所有的租金,还要赔偿健康损害、精神损失等等。所以,有不合法的单位,千万不要去碰!

网友Jo Wu:我刚来加州时,也是有“朋友”要卖我一间房,就是像朱老师说的,5房只有3房有窗户,另外两房是车库和私自加盖的房间,还保证已有房客,买了稳赚。可惜我当年运气差,没有认识朱老师,当时还有一个有牌的师傅在一旁敲边鼓说买了稳赚,他检查过房子完全没有问题。还好最后贷款没下来没买成。

之后承接的是另一位朋友,真如朱老师说的,房客不给钱也不搬走,还去告房东违建让他健康不好,买的那位朋友被搞到房子卖不掉,老婆受不了压力跑了。

换窗户需要申请许可吗?

一晚有个学生紧急求救,工程在旧金山,窗户老旧,在没有申请许可(Permit)之下更换窗户,工程做完之后,被建筑部门贴了一张罚单,限30天之内画图申请Permit。屋主就问,没有动到结构,为什么还要画图?

因为市政府想要用现在承交的图,与市政府存底的图来对照一下,一旦有不一样的地方,罪加一等。

至于哪些项目需要Permit,自己先要去市政府建筑部门询问一下,这样的话比较不会节外生枝。各位网友,每一个城市都有自己的一套建筑法规。

另一个网友,想要翻修自己的住家,他就到市政府建筑部门申请旧的图Existing Floor Plan。一般城市1970年之前建造的房子,都不会留下旧图,当你要装修房子、加建、改建房子,现有的状况、现在的设施就是图纸的依据。

结果我遇到一个死脑袋的网友,担心图纸内容与市政府的纪录有出入,怕会罚钱!你是现在的屋主,之前的屋主是否有更改房子内部,无法证实,你现在测量,画的图就是最后的依据,也就是说,趁现在把想修改的部分画进图纸,市府都可以过关,这是我的了解。◇

房子外墙的保养

房子的外墙,材料不外乎3种材料:
第一是木片型外墙——Woods Siding、第二是水泥墙(或是灰泥外墙)——Stucco wall、第三种是金属外壳。

图1:木片型外墙。(建筑装修交流版提供)
图2:水泥墙。(建筑装修交流版提供)

木片型、水泥型的外墙,都不能够长期的暴晒在太阳下,每当有人买房子,我都会分析房子朝向的重要性,整个美国处在北美方向,所以雨水冲击都是来自朝南的方向,照片上看到外墙暴裂,腐朽、都是朝南的墙壁,木片材质使用生锈的钉子,腐烂便从钉头开始。如果外墙勤于保养,粉刷油漆,用油漆遮盖钉子头,外墙寿命还可以延长。

一般外墙使用好品质油漆可以维持七、八年、你如果用便宜油漆,外墙寿命只有4年就裂开了。找人油漆,几项重点,一、油漆谁买?二、修补所有坑洞裂缝。三、粉刷两道油漆。四、内墙木头Stud腐烂需要更换,价钱另计。

水泥外墙是贴在夹板(Plywood)上,如果你的Plywood之间没有留下空隙,太阳暴晒,夹板冷缩热涨,外墙水泥就会龟裂。

如图3这就是墙内木头潮湿之后,白蚁蛀蚀。如图4这是外墙Stucco裂开,没有修补,渗水进屋,内墙的木头都腐烂了。

图3:白蚁蛀蚀。(建筑装修交流版提供)
图4:墙壁渗水,内部木头腐烂。(建筑装修交流版提供)

如图5这样的木片外墙、材料都已经很难找,保养不易又不防火,木片氧化之后,全部变成黑色,非常难看。

图5:木片外墙保养不易。(建筑装修交流版提供)

柱子的学问

各位来认识一下建筑材料,如图6这个木头叫做柱子(Post),尺寸是4寸乘4寸,实际尺寸是3寸半乘3寸半,认清楚颜色——墨绿色,它又叫压力木(Pressure Treated wood),一般华人叫它为绿木,因为浸泡过药水,氯有毒,抗腐蚀,用在潮湿的地方,例如户外、院子、室外楼梯等,和它连接的金属,必须要用防锈金属。你如何没有这些常识,只有被这些大师唬弄。

网友Tiffany Lee:真的,我们之前的屋主为了省点小钱用没泡过药水的柱子当围篱的立柱,等我们接手几年后就发现下方腐烂了,风一吹就整片围篱大摇摆,还好后来我爸帮忙把柱子换了,不然每次起风就提心吊胆。去Home Depot 看也没差多少钱,至于这样省吗?

图6:柱子(Post)需经过防潮、防腐处理。(建筑装修交流版提供)

疏通水管用这个

这里介绍一种疏通产品(如图7),相当犀利,住家的水管、马桶堵塞时,倒进一小瓢到水里,十分钟后水管就通了。以前开餐厅朋友送给我一罐,非常好用!我猜想可能是一种分解淀粉、油质的酶菌。我们吃五谷杂粮的排泄物,它都可以分解!

图7:水管疏通品产。(建筑装修交流版提供)

以上文章内容、是以旧金山市为主!有的城市也许可以接受!
旧金山湾区读者有建筑装修相关疑问,可上脸书加入“Construction 建筑装修交流版”。以上内容,感谢朱健冲老师提供刊登。

本文刊载于旧金山4月21日家居版

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责任编辑:李欧

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