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调查:多伦多温哥华过半房主经历过竞购

最近调查显示,多伦多和温哥华55%的房屋买家经历过竞购。(加通社)

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【大纪元2018年06月28日讯】(大纪元记者周行多伦多报导)新的调查发现,在2017年,多伦多和温哥华有55%的房产买家经历过竞购战;近半买家实际买房成本超过了预算。

在2016年和2017年,温哥华多伦多房市先后施加15%的外国买家税来冷却房市。不过,到底是什么因素使这2个房市的价格如此快速上涨,行业至今仍没有一致看法。

为了解买家的经历和心态,加拿大房贷及住房公司(CMHC)向多伦多、温哥华及蒙特利尔人口普查区3万名在2017年购买了房产的买家发出了问卷。多伦多和温哥华是调查的重点,蒙特利尔被用作比较用途。

55%买家经历竞购

该调查发现,在多伦多和温哥华,大约55%的买家经历过竞购战。相比之下,蒙特利尔的这个比例只有17%。

在多伦多,那些在购买独立屋期间经历过竞购战的人,平均成交价比房产开价高出12.5万元;在蒙特利尔,成交价高出开价5.5万元。

温哥华是个例外,那些在购买独立屋时经历过竞购战的人,成交价比房产开价平均少了20万加元。这与温哥华2016年8月实施外国买家税后,独立屋价格一直低迷的情况相一致。

多伦多和温哥华房市在实施外国买家税后,受打击最大的是独立屋市场,温哥华独立屋房价比多伦多高,受到的打击更大。共管公寓则变得更受欢迎。行家认为,因为这两地的独立屋价格已经高到超过了一般人的承受能力,迫使更多人转向购买价格较低的共管公寓。

CMHC报告写道:“竞购战频繁发生在共管公寓市场,共管公寓价格低于整体房价的中位数。”

48%买家花费超预算

为找到房价高升的原因,CMHC的问卷中包括了买家实际开支与预算的差别,还包括了买家在购买前对房产地段、大小、购买时间等的考虑。

调查发现,在温哥华和多伦多,分别有48%的购房者称,他们购房的实际花费超过他们的预算。相比之下,在蒙特利尔买房的人中,只有24%的人称实际花费超出预算。

至于为什么温哥华和多伦多两地的买家超预算明显比蒙特利尔买家严重,报告的作者称,他们本来有2个假设,一是假设购买房需要管理家庭财务的经验,因此,首次购房者应该比重复购房者更有可能超出预算。但调查结果是,首次购房者和重复购房者超预算的可能性类似。

第二个假设,是房产的类型促使购房者购买时超出预算。同样,调查结果没能支持这个假设。

一直有行家认为,在火热的房市,买家会担心错过购买机会,担心这次买不到,下次会更贵。这次的调查看起来多少证实了这种观点。

问卷问了买家购买的时间是否比他们计划的时间提前或拖后。结果发现,在多伦多或温哥华购房的人中,比计划时间提前或拖后购买房产的人,更可能在购买时超出预算。

报告分析,比计划时间提前买房者,可能由于缺乏相关的市场信息,在担心错过机会的心理作用下,以超过预算的价格买房。比计划时间拖后买房的人,可能因为不够钱买想要的房子,只好修改原来的预算,增加买房投资额。

竞购推高房价

CMHC的报告认为,买家的竞购,是推高房价的重要因素,并对此做了分析。报告称,一般买家通常以经验法则衡量房屋价值,他们会想:“这是一个热门的市场,我不能错过,现在正是非常紧张的时候,如果我们想入市,我们将不得不修改预算。”这些想法会推动买家高估他们的投资。按行为经济学家的说法,对数据的反应过度类似于缺乏自我控制。

该报告写道:竞购是缺乏自我控制的重要例子。参与竞购会带来这样的风险:买家的出价只有卖家知道;买家决定出价的时间很有限,有时在房子开放日后几个小时内必须作出决定。“这竞技场是不平衡的,潜在买家处于不利地位”。

但是,这些买家还是参与了竞购,这对买家和卖家都会产生影响。一旦成交,售价可以被地产经纪及公众看到后,就会成为其他买家和卖家的参考价。报告称:“竞购战中古怪之处是,我们不知道购买价是否代表我们在传统交易中会看到的价值。在竞购中,价格反映的是盲目出价的拍卖,扰乱了传统交易中卖方从单一买方收到还价的方式。”

报告称,大部分竞购战都是发生在价格低于房市成交价中位数的物业上,尤其是公寓。调查结果发现,竞购战与乐观情绪之间有相互强化的关系,经历过竞购战的买家更有可能认为,房产未来的价格增长非常重要。他们对短期价格上升预期更为乐观,而且又很重视价格增长。

调查发现,那些经历过竞购战和对未来价格增长乐观的人,和没有参与竞购战的受访者相比,对短期价格增长有更高的预期。这表明,买家会因为预期未来价格增长,而相信他们的购买合算。

心理因素起作用

参与竞购已经涉及很多心理因素在起作用,关于外国买家的影响,更说明心理因素作用之大。CHMC的调查发现,在温哥华,有68%的受访者相信,外国买家在推高房价方面有很大的影响力;在多伦多,相信者的比例是48%。

但是,根据加拿大统计局的报告,非居民拥有房产的比例,在温哥华是4.8%,在多伦多是3.4%。

CHMC的报告最后称,叙事经济学中有这样的说法,就是人类大脑自然受故事吸引力,故事是分享信息和重现细节的强大工具,能影响经济。“对经济学家来说,量化和衡量故事对房市的影响仍是一个挑战,但我们将寻求解决办法” 。

责任编辑:文芳

 

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