【大纪元2018年07月27日讯】（大纪元记者熊锡安、刘景烨波士顿报导）春去夏来。在利率上升，全国房地产市场普遍降温的背景下，大波士顿地区的房价增速亦有所放缓：库存量增加，销售周期延长。
资深地产经纪认为，大波士顿地区的房市或将逐渐进入降温周期。但是，在每年增长约百分之一的人口压力下，本地(尤其优秀学区)的房市整体上依旧供不应求；对于资金充裕而又有耐心的买家而言，也仍然适于投资。
收入稳定 保值力强
“低谷时期，在其它城市甚至全美的房产经济都出现下滑和恐慌时，波士顿附近的房产还是保持的比较好。特别是在一些好的学区、市中心地带，即使在2008年的金融危机时也没有出现过跳水式的下滑。”位于牛顿市的安阁地产(Engel & Volkers)的资深经纪人肖代立说。
他提到，波士顿及周边城市的人口密度居全美前列，空房率不到百分之五，且外地人口仍持续涌入。今年，亚马逊公司又宣布将在海港区新建科技中心，预计将提供两千个职位。由于人口和公司的增加，大波士顿的房租和房价一直稳健上涨。
“一旦供给端增多，投资者会马上介入买断。坏的年份能保持供需平衡，好的年份则会出现供不应求。”肖代立说。
位于布鲁克林(Brookline)的红树地产(Red Tree)的合伙人科特金(Adam Kotkin)说，不少人买房的目地就是追求升值或出租。“他们不是买一个产业，而是买一个收入源。他们多数对房地产本身没有兴趣。”科特金说。
有意思的是，科特金还提到了房地产可能带来的一种隐藏收入。“就算他(为房地产)投资了一大笔钱而一点钱也没赚，他其实还是赚到了。为什么？这就是房地产的秘密，就是折旧。”科特金说。尽管房产的市场价持续上涨，但东主却很容易向政府证明房屋价值因折旧而下降。这种折旧费能抵免大量个人税务，无形中增加了自己房产以外的收入。
“因而你的投资水平可以不高，但你在房地产还是能赚到钱。”科特金说。
夏日是淡季?或是降温周期?
受利率上升和夏日淡季的影响，波士顿及周边城市的房地产热度近期已经有所下降。有地产经纪认为，大波士顿的房市渐将进入降温周期，预示着投资者将等待更长的时间才能获得丰厚回报。
剑桥市Century 21 Commonwealth地产公司的资深经纪欧阳露提到，此前剑桥市市场上有15座单家庭、72间公寓待售，当地的平均出售量为每月5座单家庭和36间公寓。她解释说，两、三个月储量的房地产市场依然是卖方市场，但销售的速度未免下降。她认为这与夏季是房市淡季有关，但入秋之后情况如何，这还有待观察。
牛顿市屋必昇地产(Move2Boston)老板许漱馨则认为，在大约十年一轮的房市周期中，大波士顿房市目前已接近顶峰，几年之内房价或许会回落。因而若以投资为买房目的，投资者或许将要等到下一个周期才能得到预期的回报。
买房位置最重要
谈到买家的考虑因素，许漱馨说：“买房最重要的是地点(Location!)，地点，还是地点！首先要选择一个好学区。”
受访的四位经纪都认为，像布鲁克林、牛顿、勒星顿、阿灵顿这样的优秀学区，都是资金充裕投资人的最佳选择。对于年轻上班族而言，他们则建议到波士顿南、北两面半小时以内车程的城市买房，例如去昆士、Briantree、Weymouth、Medford等地。
欧阳露认为，在资金充裕的情况下，买家看中了区位优越的房子便应及时下手。她举例说，去年一位客户看中了哈佛大学附近一栋四百万的单家庭住宅，却以为在这个价位不会有人竞争，因而要等候降价。结果房屋还没降价已被人买走。这位客户欲加价五十万参与竞争，无奈对方已签协议，无功而返。买下这间房子后，买家至今仍在维修，尚未入住。
“房屋状况可以改，但位置是抢不到的。”欧阳露说。她认为，对于区位优越的房子，必要时买家可以放弃专业房检，在确认外观、结构等大处没有问题后，便尽快拿下目标。
“房屋漏水可能要修几千块；但是如果抢不下来，跟人家飙的话，加个五、六万你说值不值得？”欧阳露说。
了解市场 理智出手
但是迅速出手并不意味着鲁莽。四位经纪均认为，在火热的卖方市场上，不少房子价格虚高；而有些素质不高的代理不了解房市整体情况，也容易误导买家。他们还提到，尽管大波士顿的房产保值能力和租金收入都很好，但买家也要考虑收入和借贷的比例，不能盲目贷款。
“新人不要太冲动，在衡量预算时要算的充裕些。有些华人采用很高的杠杆比例去买房，可能会由于市场原因导致买房失败。所以在借贷方面要谨慎一些、保守一些。也要明白自己为什么要买房子。”肖代立说。
许漱馨则建议，买方每月的还款数额不要超过收入的百分之三十五，以免造成太大的压力。
她还提到，买家若要检查房屋，务必用美国当地的评估方法。“比如前些日子一位客人看到一处房产很漂亮。我一查发现它在90号高速公路旁边。按照中国人的想法，这里交通方便，虽然有些噪音影响，但是问题不大。可按照美国人的想法，这里地理位置不佳，日后增值概率很小。”许漱馨说。
科特金则建议，华人投资者不要只关注新建房、奢侈房，其实B级甚至C级的住宅才是最容易带来租金收入的房产。“租给年轻上班族，找尽可能多的人合租，这样才会带来尽可能多的收入。奢侈房不是不好，但它们很难每个月都赚大钱。或许以后房产价格会升高，但我不觉得这是最安全的投资方案。”他说。◇
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