site logo: www.epochtimes.com

大波士顿地区房市稍缓 购买房产仍保值

牛顿市属于“好学区”之一。(熊锡安/大纪元)

人气: 32
【字号】    
   标签: tags: ,

【大纪元2018年07月27日讯】(大纪元记者熊锡安、刘景烨波士顿报导)春去夏来。在利率上升,全国房地产市场普遍降温的背景下,大波士顿地区的房价增速亦有所放缓:库存量增加,销售周期延长。

资深地产经纪认为,大波士顿地区的房市或将逐渐进入降温周期。但是,在每年增长约百分之一的人口压力下,本地(尤其优秀学区)的房市整体上依旧供不应求;对于资金充裕而又有耐心的买家而言,也仍然适于投资。

收入稳定 保值力强

“低谷时期,在其它城市甚至全美的房产经济都出现下滑和恐慌时,波士顿附近的房产还是保持的比较好。特别是在一些好的学区、市中心地带,即使在2008年的金融危机时也没有出现过跳水式的下滑。”位于牛顿市的安阁地产(Engel & Volkers)的资深经纪人肖代立说。

他提到,波士顿及周边城市的人口密度居全美前列,空房率不到百分之五,且外地人口仍持续涌入。今年,亚马逊公司又宣布将在海港区新建科技中心,预计将提供两千个职位。由于人口和公司的增加,大波士顿的房租和房价一直稳健上涨。

“一旦供给端增多,投资者会马上介入买断。坏的年份能保持供需平衡,好的年份则会出现供不应求。”肖代立说。

位于布鲁克林(Brookline)的红树地产(Red Tree)的合伙人科特金(Adam Kotkin)说,不少人买房的目地就是追求升值或出租。“他们不是买一个产业,而是买一个收入源。他们多数对房地产本身没有兴趣。”科特金说。

有意思的是,科特金还提到了房地产可能带来的一种隐藏收入。“就算他(为房地产)投资了一大笔钱而一点钱也没赚,他其实还是赚到了。为什么?这就是房地产的秘密,就是折旧。”科特金说。尽管房产的市场价持续上涨,但东主却很容易向政府证明房屋价值因折旧而下降。这种折旧费能抵免大量个人税务,无形中增加了自己房产以外的收入。

“因而你的投资水平可以不高,但你在房地产还是能赚到钱。”科特金说。

夏日是淡季?或是降温周期?

受利率上升和夏日淡季的影响,波士顿及周边城市的房地产热度近期已经有所下降。有地产经纪认为,大波士顿的房市渐将进入降温周期,预示著投资者将等待更长的时间才能获得丰厚回报。

剑桥大公司众多,带动房价上涨。(刘景烨/大纪元)

剑桥市Century 21 Commonwealth地产公司的资深经纪欧阳露提到,此前剑桥市市场上有15座单家庭、72间公寓待售,当地的平均出售量为每月5座单家庭和36间公寓。她解释说,两、三个月储量的房地产市场依然是卖方市场,但销售的速度未免下降。她认为这与夏季是房市淡季有关,但入秋之后情况如何,这还有待观察。

牛顿市屋必昇地产(Move2Boston)老板许漱馨则认为,在大约十年一轮的房市周期中,大波士顿房市目前已接近顶峰,几年之内房价或许会回落。因而若以投资为买房目的,投资者或许将要等到下一个周期才能得到预期的回报。

买房位置最重要

谈到买家的考虑因素,许漱馨说:“买房最重要的是地点(Location!),地点,还是地点!首先要选择一个好学区。”

受访的四位经纪都认为,像布鲁克林、牛顿、勒星顿、阿灵顿这样的优秀学区,都是资金充裕投资人的最佳选择。对于年轻上班族而言,他们则建议到波士顿南、北两面半小时以内车程的城市买房,例如去昆士、Briantree、Weymouth、Medford等地。

欧阳露认为,在资金充裕的情况下,买家看中了区位优越的房子便应及时下手。她举例说,去年一位客户看中了哈佛大学附近一栋四百万的单家庭住宅,却以为在这个价位不会有人竞争,因而要等候降价。结果房屋还没降价已被人买走。这位客户欲加价五十万参与竞争,无奈对方已签协议,无功而返。买下这间房子后,买家至今仍在维修,尚未入住。

“房屋状况可以改,但位置是抢不到的。”欧阳露说。她认为,对于区位优越的房子,必要时买家可以放弃专业房检,在确认外观、结构等大处没有问题后,便尽快拿下目标。

“房屋漏水可能要修几千块;但是如果抢不下来,跟人家飙的话,加个五、六万你说值不值得?”欧阳露说。

了解市场 理智出手

但是迅速出手并不意味着鲁莽。四位经纪均认为,在火热的卖方市场上,不少房子价格虚高;而有些素质不高的代理不了解房市整体情况,也容易误导买家。他们还提到,尽管大波士顿的房产保值能力和租金收入都很好,但买家也要考虑收入和借贷的比例,不能盲目贷款。

“新人不要太冲动,在衡量预算时要算的充裕些。有些华人采用很高的杠杆比例去买房,可能会由于市场原因导致买房失败。所以在借贷方面要谨慎一些、保守一些。也要明白自己为什么要买房子。”肖代立说。

许漱馨则建议,买方每月的还款数额不要超过收入的百分之三十五,以免造成太大的压力。

她还提到,买家若要检查房屋,务必用美国当地的评估方法。“比如前些日子一位客人看到一处房产很漂亮。我一查发现它在90号高速公路旁边。按照中国人的想法,这里交通方便,虽然有些噪音影响,但是问题不大。可按照美国人的想法,这里地理位置不佳,日后增值概率很小。”许漱馨说。

科特金则建议,华人投资者不要只关注新建房、奢侈房,其实B级甚至C级的住宅才是最容易带来租金收入的房产。“租给年轻上班族,找尽可能多的人合租,这样才会带来尽可能多的收入。奢侈房不是不好,但它们很难每个月都赚大钱。或许以后房产价格会升高,但我不觉得这是最安全的投资方案。”他说。◇

责任编辑:冯文鸾

评论
2018-07-27 11:51 PM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.