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【财经话题】美国房市或高处不胜寒

房利美公司统计,正处于换屋人生阶段的X世代,很可能在下次房价下跌趋势中受伤。(Getty Images)
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【大纪元2018年09月22日讯】(大纪元记者张东光编译报导)美国房市或许将成为火红的美国经济中最脆弱的一环。美国联邦政府出资的房利美公司(Fannie Mae)在最新的报告中预测,美国GDP在今年第二季触顶后将缓慢下滑,部分原因是房市销售持平。

房利美首席经济学家邓肯(Doug Duncan)表示,2017年底通过的减税法案和今年初的政府财政刺激政策,加上美中贸易战前夕的大豆等农产品大量出口,大幅提升今年第二季的经济增长,但这样的利多情境不会持续下去。第三季GDP增长率可能由第二季4.2%降到3%。

邓肯认为美中贸易战的关税提高将造成两方面的冲击,其一是多数进口的产品售价将更昂贵,消费量或将缩减。此外,产品售价的上调将牵动通胀数据,从而让美联储(FED)采取更积极的升息动作,最后导致信贷成本攀高,冲击经济增长。

对于美中贸易战的属性,邓肯认为这不仅仅是一个贸易问题,有点类似冷战,是一个较长期的议题,因为它牵涉到智慧产权,涉及到工业和军方的机密,这在中共扩张南海航线影响力的此时,美国恐怕将进一步与印度和澳洲结盟,因此这会是一个长期的战略调整期。

至于美国的房市,邓肯表示两个月前已出现房市走入高原期,但这个月更证明美国房价的上涨率已在2017年触顶,2018年增长率将下滑,这对预期可在未来高价出脱房产的投机客而言,或将降低他们的投资诱因。

邓肯说,近期房屋销量的下滑,或许正在反映上述原因。与此同时,挂牌求售的物价占比也创下了30年最低。再加上房贷利率不断上扬(30年固定房贷利率约4.6%),许多买家只好观望或等待房价更理性回跌之后再进场。

根据邓肯的预测,美国今年的成屋销售将同比减少1%,新屋销售今年虽然持续增长,但增长率却由年初预期的9%附近下调到6%左右。若按照当前的薪资增幅推估,明年的房屋销售或将微幅下滑。换言之,从2017-2019年这三年期间整体房屋销售是持平的。

地产讯息数据公司CoreLogic最新报告称,截至6月底的12个月中,美国房市总值增长了1万亿美元。邓肯认为,民众在房市高峰时买进的地产容易在危机时刻成为溺水屋(underwater,指房价总值低于房贷金额),近几年来房屋再融资套现(refinance)的占比持续攀高或许是个警讯。

据房利美公司统计,美国婴儿潮世代的人持有的房产总值约在6万-7万亿美元之间,他们很可能计划在自宅中含饴弄孙,因此只会将屋况稍加改造,因此较无换屋需求。而X世代(出生在1965-1976年)的人正处于换屋需求最高的人生阶段,他们很可能成为下波房市下跌的受害者。

CNBC新闻网报导,经过三年的房价飙涨后,房仲业者Redfin统计,美国购屋者砍价的比率约1/3,创下至少八年最高,其中尤以房价上涨最多的美西地区最严重。受此影响,过去两年平均房价年度涨幅约在6%-8%,但今年已降到约4%。#

责任编辑:叶紫微

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2018-09-22 12:34 PM
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