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支持Prop 10的提案争议大 旧金山市议会未通过

旧金山Russian Hill的一处房屋。(曹景哲/大纪元)

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【大纪元2018年09月05日讯】(大纪元记者周凤临旧金山报导)9月4日,旧金山市议会就支持加州第10号提案(Prop 10)的象征性议案投票表决,由于仅7票赞成、4票反对,没有达到通过所需要的8票,这一议案未获通过。第10号提案今年11月将由选民表决,这项旨在推翻柯斯塔霍金斯法案的提案,其争议性引发广泛关注。

湾区屋主联盟董事余咏梅说,柯斯塔霍金斯法案(Costa-Hawkins Act)是保护屋主的最后一道法律屏障,试图推翻这一屏障的第10号提案,“对包括租客在内的所有人都是没有好处的”。

加州法律柯斯塔霍金斯法,全称为“柯斯塔霍金斯房屋租赁法案”(Costa-Hawkins Rental Housing Act),是1995年加州通过的一项法律,规定房屋租金管制只适用于1995年2月之前建设的房屋,并禁止租金管制扩展到“空置管制”,即规定在出租房空置的情况下,屋主有权对新入住的租客按市场价格收取房租。

推翻柯斯塔霍金斯法,即意味着允许地方政府对1995年后建设的房屋,以及独立屋、康斗等也实行租金管制,并可以允许地方政府实施“空置管制”。

余咏梅表示,假如第10号提案通过,失去法律保障后,屋主由于无利可图将被迫退出租房市场,导致市面的出租房更加紧缺,租金可能会进一步飙升。

加州第10号提案,为由加州议会提出的公民投票提案,其前身是2017年由于争议太大而导致提案失败的加州众议院AB 1506议案。

虽然第10号提案的支持者们声称,这项提案是要缓解可负担住房危机,保护租客的利益,但租金控制本身,却被获诺贝尔奖的经济学家克鲁格曼(Paul Krugman)称为“在经济学界被广泛理解的问题之一,也是经济学家中最不具争议性的议题”。没有争议即指由于租金控制不符合经济学规律是经济学家们的共识。

社区活动人士王运说:“租金管制将会导致房价冻结,从而导致投资者因回报率过低而不愿意建房,严重破坏和阻碍了市场供求经济规律之下的自动调整。”

《福布斯》(Forbes)房地产顾问、专栏作家大卫•克朗(David Crown)在7月13日的一篇评论中说:“如果允许柯斯塔霍金斯法被推翻,只会让政客们借着扩大租管范围的政策,让他们看起来好似是在解决可负担住房问题,但从长远来看,他们实质上是在使得城市更加不可负担,将加剧住房状况的危机。”

第10号法案在11月表决前,一些大的房地产投资公司已经开始采取避险措施,包括:有意购买租金控制下的房产、在没有租金管制的其它州投资等。

据GlobeSt.com网站报导,“环球控股”(Universe Holdings)公司执行长(CEO)亨利•马罗切利(Henry Manoucheri)称,该公司今年6月已经对阿拉米达县(Alameda)的一幢2亿美元建筑投标,就是因为其所属城市在2年前已经实施了租金控制,那样即便第10号提案通过,所受的冲击也是最小的。由于第10号提案将进入11月公投,这一家对收购租金控制房产有经验的公司,采用了扩大购买的租金控制房产占比的措施。同时,该公司还加大在无租金控制之虞的外州投资。

尽管民众预测,在房主、建筑商全面反对下,11月的公投第10号提案恐怕很难获得通过。王运认为,旧金山只有在法律法规能够平衡好租客和房主利益的情况下,才可能真正切实解决住房危机问题。以旧金山姻亲套房合法化申请并不踊跃为例,王运说:“这不是因为手续问题,而是因为法律并没有考虑房主的利益,他们才不愿意自己出钱装修之后,将自己置入无法撤销的窘境。”◇

(此文发表于1202C期旧金山湾区新闻版)

责任编辑:王曦

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