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大陆地产商提前降价 分析:楼市面临下行压力

大陆29个主要城市2月份楼市成交量继续下降,有业界人士表示,如果楼市继续销售不佳或将引发蝴蝶效应。

大陆中小房企生存艰难。(Getty Images)

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【大纪元2018年09月07日讯】(大纪元记者刘毅报导)大陆恒大地产日前宣布提前启动全国楼盘的促销活动,随后,有消息表示,另有几家大的房企也在酝酿提前开始促销活动,有评论认为,这是大陆房企资金链承压,而要加速销售,回笼资金了。

恒大地产8月30日以10月黄金周的名义提前启动了全国楼盘的促销活动。据悉,恒大对于全国在售的住宅楼盘全部打出了89折的优惠。不仅如此,首付款也可以分期,最低可付5%。这样,把优惠全部用上,住宅最低可去到74折。另外,办公楼盘在89折的基础上,还有6-7折,这样算下来,这意味着恒大的部分商铺可以去到5折。

另有消息说,融创和华夏幸福两家房企也在酝酿一波降价潮。而碧桂园因为马来西亚森林项目的影响,也不排除开启降价潮以保住公司。

海外评论人士文小刚对此表示,这些消息显示在偿债压力之下,房企资金链承压,要加速销售,回笼资金了。之前房企可以采取借新还旧的方法偿还债务,但是现在中共当局去杠杆,堵死了房企融资之路,甚至海外融资的道路也被堵死,面对巨额债务,房企只能自己想办法,而最快的办法就是把手里的楼房卖出去。

据明源地产研究院的数据显示,2017年,地产行业平均的负债率为80%,龙头的房企的负债率为80%~90%,碧桂园是9,200多亿(人民币,下同),融创中国是1.3万亿。

另据天风证券研报分析,2019年~2021年,地产债券需要兑付的额度分别为4,295亿元、4,793亿元、7,229亿元。这三年,债券集中到期,需要集中兑付。

而民生证券的数据显示,房地产的企业境外的存量债券为875亿美元,也就是5,958亿元,也将进入偿债高峰,未来两年的债券到期压力较大。

文小刚表示,从今年上半年土地流拍的数据来看,房企对未来楼市的看法趋于谨慎,不太乐观。再有,中共对楼市调控不见放松,而且越发吃紧,这也加重了地产商对楼市前景的忧虑。

据中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。流拍的城市甚至包括上海这样的一线大都市。

而一些房地产大佬也对未来持谨慎态度。据证券资讯服务商格隆汇消息,融创中国8月31日在香港举办中期业绩发布会。面对投资者提问:下半年应该投哪一些有前景的城市?融创CEO孙宏斌表示,现在的大陆城市,对房地产行业发展不均衡,尤其是房地产行业的政策。倾向于房价比较低的城市,而贴切要非常小心的判断。而在去年底,万科就表示已经做了准备,迎接房价的回落。

文小刚则表示,一些负债率超过200%的企业,像泰禾集团,泛海控股,绿地,佳兆业等知名企业,这些公司光还债一年就要上百亿,他们有可能也会加入降价销售的行列。

格隆汇认为,未来楼市有较大的下行压力。

首先,多方消息显示房地产税立法进程将加速,年底前可能会报备进行首次审议。大陆的房地产资产总价值为760万亿元,如果收1%,就能收取7.6万亿元,如果收2%,就能收取15万亿元。而2017年大陆全国财政税收不过14万亿元。房地产税加速出台是板上钉钉的事情。

而一般的投资客会准备2年的资金来月供,他们准备过冬的钱眼看要用完了,房地产税又在加速落地,卖方市场也快变成买方市场,刚需客预期也在变化,多种因素下,会造成一定的抛盘压力。

其次,现在的楼市库存回到7年前,三四线城市存销比已经创下了2009年以来的月度最低值,创下近9年新低。日前,呼和浩特、长春宣称去库存完成。而停止房地产去库存,现在看来还只是几个城市的个别行动,这是整个楼市巨轮全面转向的信号。

去库存任务的结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

再有,美国9月中下旬又要开始加息,中共央行为了保住汇率破7这道心里关口,大概率会跟随加息。加息会对于股市、债市、楼市等各类资产造成较大的下行压力。

另外,刚需对于楼市预期的转变以及当局强调的“坚决遏制房价上涨”的原则,这些统统会对于楼市造成较大压力。#

责任编辑:林琮文

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2018-09-07 5:33 PM
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