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湾区房价、销售走势分析

2018/19年湾区房价回顾与展望

如何成为2019房市中的先知先觉者?

旧金山湾区2018房市放缓,2019房市会继续降温,还是逆升反攻呢?(Shutterstock)

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【大纪元2019年01月13日讯】文:Steven Zhou周青坤・湾区地产经纪
走过2018年,大家应该都感受到下半年房市的降温,即便是房市火车头的旧金山湾区也正面临下滑通道。然而,欲探究2019房价走势,就要先回顾过去数据,在湾区地产十多年经验的周青坤(Steven Zhou)以图表简明扼要地描述湾区房市,期让读者在买房、卖房时做出自己的正确判断,作一个先知先觉者。

湾区地产,影响市场放缓的主要因素

1.美股长牛市和坊间流行的康波理论对市场带来的影响,造成市场敏感异常。
2.连续升息造成可负担能力下降,主要在心理层面对购房者产生很大影响:
(1)负担能力、(2)升息对经济阻滞。
3.市场对中美贸易战前景,及可能会对美国经济造成的影响的担忧加大。
4.美国的移民政策(特别是关于H-1B)收紧对湾区主要购买群体的影响:
(1)来自印度、(2)来自中国、(3)各种职业和技术移民。
5.受到中国政府的外汇管理政策影响,很多源于中国的购房资金受到限制。
6.连续多年,特别是2018年上半年高速的上涨,所产生和积累的泡沫需要一定时间的消化和挤出。

那么,现在是不是湾区购房的时机呢?

现在湾区市场上,很多购房者都会问我类似的问题:
1.现在市场Slow Down,我不确定是不是现在购买比较好?
2.后续的市场是会涨还是跌?
3.我周边的房子近两个月开价较前下降了十几万,我现在是不是再等等?
4.我已经看了好几个月房子了,但现在买怕跌,不买怕涨,怎么办;

我不是神仙,我只是在房地产行业从业了多年,我只能列举一些图表,将近年湾区房地产市场比较活跃的Santa Clara City的房屋销售中间价和销售量的两组图表组合进行比较分析,希望能一叶知秋,并结合对2018年市场进行简单回顾,希望能对读者有所启发。最后的结果由读者自己来总结。

图一:2017年11月~2018年10月年度,Santa Clara City的房屋销售中间价和销售量的组合比较分析图。(湾区地产经纪Steven Zhou提供)

图解:价格和销量往往并不是成正比的。
关键词:先知先觉、后知后觉与不知不觉。

(1)请看图一,我们看到,在2017年11月~12月,市场处于阶段底点,市场买气和2018年底一样,也是处于下滑通道;之后,先知先觉者的逢低入市使市场价格在12月下旬后开始逐步回升,从下半图(Number Of Sales)可以看到,不知不觉的买房人还在不知不觉中观望犹豫。

在这段时期,我们“卓越地产”的许多客户就是签订使用了Steven Zhou免费的“购房私顾”服务,在别人恐惧时建立了信心,在时间上赢得了先机,最终在价格上获得了收益。

(2)市场的人气在2月底至3月底开始反转。一直到到5月中旬,后知后觉的买房者逐步加入到抢房的行列,人气的升高将价格也推到了阶段的高点。很多人为盲目加价十几万,甚至几十万后抢到房而高兴,但更多的人为没有抢到房而沮丧。

(3)到了5月中下旬,价格开始悄悄反转,而后知后觉的买房人还在继续抢房。前阶段许多没有抢到房的人,为还在加价后终于能抢到房而欢呼,殊不知并不是他们的运气好,而是市场开始反转了,而他们不自知。这个时候买房的人气在后知后觉者的前仆后继中继续升温。在市场价格已经悄悄下降了5%左右的8月中下旬,终于到了阶段人气最高点;这个阶段,Steven Zhou并没有利用专业身份去误导购房者,而是反复地提醒购房者保持冷静的平常心,以合适的价格买到心仪的房产。

例如,在7月中下旬,在已经做好147万美元客户委托购房Offer的前提下,Steven清晨6点起床给客户发邮件,坚持表明了自己的观点。经客户认可后,将Offer价格改到140万美元,并在与卖家的反复磋商后,以140.8万美元顺利买到了这处房产。

(4)最后,从8月下旬开始,整个市场开始变缓和了,也逐渐冷静下来。人们感觉到了房价的松动了。很多持币待购的人又开始害怕房价大跌,心态又从抢房焦虑症变成了害怕买房。

假如时间可以重来,逢低买入,可能就是这个阶段的赢家。可惜,时间不可能重来。

图二:2013年11月~2018年10月的5年间,Santa Clara City市场中间价和销售量的组合比较分析图。(湾区地产经纪Steven Zhou提供)

图解:你不可能买到最低点,但你可以在阶段低位购买。
关键词:做不了先知先觉,起码是后知后觉,不要不知不觉。

(1)相比于图一,可以更直观地看到5年来不同的价格起伏阶段,及对应的市场人气。这里标出的买点仅是便于参考,不一定是你能认可的最佳买点,但一定是在不同阶段的价格低点区域。

(2)在图二中,你是不是会发现有很多曾经较好的买房时机,这个时候先知先觉的人开始买房,很少加价,很多时候还能够议价。后知后觉的人虽然可能会加价买房,但竞争不会很激烈,而且起码可以从容挑选自己心仪的房子;而不知不觉的人,在市场人气的推动哄抬下,不惜耗费多年的积蓄抢购房子,没有机会讲价讲条件。这些人动辄加价十几万、几十万抢房在所不惜,却对市场几万的下调畏之如虎。

(3)很有意思的是,这里标出的阶段买点,往往是处在销售数量的下降通道上,也就是说,是市场人气的低潮期。如果你和我一样不是神仙,你也没有时间精力成为房地产投资的专业人士,那你是不是起码做一个后知后觉的买房者呢?

如果你还在考虑买房,同时也还在犹豫不决,可以考虑使用Steven Zhou免费的“购房私顾”服务。我们BQ Realty这里还有其它的各类数据,可以配合以上图表帮助你发现未来的价格机会,争取成为房地产投资的先知先觉者。限于本文篇幅限制,可与Steven Zhou联系,一起分享。

图三:2000年1月~2018年10月的18年间,Santa Clara City市场中间价和销售量的组合比较分析图。(湾区地产经纪Steven Zhou提供)

图解:横有多长,竖有多高,信念才是致胜的王道
关键词:耐力、恒心

(1)图三是18年来的房价走势图,从图中可以看到,即使在08/09年的经济危机中,Santa Clara City房价的下跌也与2017年春天的相当,但2017年的下跌,至今没有给市场及大多数买房人很深印象,这是为什么呢?人的心理因素高于实际市场状况。在美国股票的大牛市环境中,更多的人只是把这个现象当成了一个正常的回调。

(2)从销售量来看,2009~2018年的销售量范围始终在200~300的区域中徘徊,这也从另一面印证了现在的房市并没有过热。况且,这里是世界上独一无二的硅谷,汇聚来自全美国、全世界顶尖人才的聚集地。如果结合我们BQ Realty开发的其它数据库,通过Steven Zhou免费的“购房私顾”服务,可以进行更精确的分析。

(3)房产投资原本的属性之一是抗通胀,全美房产协会(NAR)的研究报告也显示,全世界美元回流的实际效果,以及未来的通胀预期将会促使本地房产价格在2019年缓慢升高。而房产投资本身,比的就是耐力及恒心。从长期发展来看,健康的房产投资不仅能改善人的生活品质,而且可能也是唯一能立于不败的投资。如果想实时了解湾区房产的走向,以及房产市场发生的最新状况,可以加到我们的微信,使用免费“购房私顾”服务,并请持续关注后续相关文章。

买在低点,赢在高点,轻松积累财富,更多时间休闲,这可能是很多人的梦想。如果时间可以重来,你确实可以点石成金。但是时间不可能重来。“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。”股神巴菲特说的这句话,你怎么看呢?

附图:最近47年的房贷利率走势图1971年4月1日~2018年4月26日。(湾区地产经纪Steven Zhou提供)

(主要图表来源:https://www.trulia.com/real_estate/Santa_Clara-California/market-trends/)

作者:Steven Zhou(周青坤)湾区地产经纪
1996进入房地产行业,一直在美国和中国从事房地产前期开发、市场拓展和销售管理工作。作为旧金山湾区BQ Realty的房产经纪,在湾区生活工作了十几年,对本地市场有深入的了解和独特的见解。秉着对中美两地房产市场及购房文化的了解,近年来,服务过许多中国赴美的投资客户,及在湾区工作生活的购房客户。

经历过数次市场起伏,长期的职业生涯,作者对市场拥有敏锐的分析能力与独特的理解能力;擅长捕捉市场低洼潜力,能有效把握市场机会;善于斡旋买与卖之间的平衡,使客户的投资得到满意的回报。#

湾区地产经纪Steven Zhou Realtor ®
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Steven Zhou微信号。

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地址:3080 Olcott St., D232, Santa Clara, CA 95054

 

 

 

本文刊载于旧金山1月5日地产版

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责任编辑:李欧

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