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德国买房经验谈(十) 验房要不要请专业鉴定师

作者:李维德

专业鉴定师的费用一般要一、两千欧元,这笔费用在建房过程中也是一笔不小的数目。(iStock.com/gopixa)

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【大纪元2019年01月24日讯】我们住在慕尼黑周边的一个小镇,因为工作比较稳定,感觉这里的环境也很好,2011年的时候,我们决定在那里买房。因为市场上可以选择的房子少之又少,我们最后签下了高出我们当初预算的一套半独立式花园房(Doppelhaushälfte),并于2012年10月底顺利拿到了钥匙,喜迁新居。

关于我们买房的经历,我已经在《慕尼黑买房记》(后来也以《德国买房记》为题)系列文章中作了介绍。搬入新居后,发现还是有不少东西可以跟大家分享,于是继续这一系列买房经验谈,希望能为大家提供一些参考。

在验收新房的时候,到底要不要聘请一位专业的鉴定师(Gutachter)呢?这个问题,可能会让每个买房、建房的人都纠结一阵子。这里,我也来分享一下自己的经验和想法。

鉴定师的费用要提前预留

专业鉴定师的费用一般要一、两千欧元,在建房过程中,整个家庭的开支是巨大的,所以,这笔费用并不能说是一笔小数目。但是,从另一个角度来说,买房是长期投资,一下投入几十万、上百万欧元,为了保证整套房产的质量,从长远来说,这笔钱其实并不是很大。

我觉得,关键是要在买房时就做好预算,如果觉得对自己从头到尾、事无钜细地把关心里没谱,有必要请专业人士介入协助,那就应该提前把这笔钱预留好。如果没有提前把这笔钱预算进去,而整个买房的费用又预算得比较紧凑的话,临到验收房产的时候,很可能会一下子感觉手头很紧,拿不出这笔钱而只好作罢。

业主协会提供鉴定师服务

我们验房并没有请鉴定师,在我们的邻居中,倒是有几户请了鉴定师,其中几户还是通过加入业主保护协会(Bauherren-Schutzbund e.V.,BSB)而获得鉴定师的技术支持服务。

听邻居说,加入业主保护协会,建房过程中可以以较低的价格请鉴定师来检查施工情况,每小时的费用约为70欧元。如果没有加入这种协会,直接去请鉴定师的话,价格会高很多。这种协会的年费大约100多欧元。一个邻居说,他在业主协会总共投资了大约2500欧元,五年质保期满后,他就退出了协会。

那么,请鉴定师有什么好处呢?他们是否真的能看到我们没有看到的问题呢?我问过的几家邻居反映说,对于房屋本身,鉴定师确实没有发现这几家邻居自己没发现的问题。有的鉴定师会反过来问邻居们,是否发现了什么不对劲的地方。

请鉴定师到底有没有用?

那么,请鉴定师是否就一点用都没有了呢?综合邻居的经验,我觉得也不能这么说。首先,我们这个小区的建筑质量算是比较好的,问过的几家邻居都很满意。当然,新建的房子总是会有这样那样的毛病的,这都属于正常范围。在这种情况下,鉴定师没发现问题倒是好事。

其中一个邻居觉得,鉴定师虽然没有在他的房子里单独发现什么问题,但是鉴定师对他还是有帮助的。这种帮助主要体现在,当他发现了问题,而开发商试图推诿自己的责任时,如果鉴定师认为这确实属于开发商的责任,那么开发商就会马上放弃扯皮,乖乖承认问题,并着手解决。

从我们自己的经验看,有时候确实会遇到跟开发商、建筑商扯皮的情况,来来回回地写信、打电话、调查研究、准备材料、要证明这是开发商的责任,会牵扯很多精力。尤其在建房过程中,事情很多,如果在一件事情上没完没了地扯皮,其它的方面可能就会照顾不到。

这时候,如果有一个专家能来做出权威性的裁决,即使确实不是开发商的责任,也可以节省很多精力,并将这些精力花到更重要的事情上,这样总体可以更加保证房子的质量,或者让最后建成的房子更符合自己的意愿。

请不请鉴定师看自己情况

那么,到底要不要请鉴定师呢?我觉得,这要根据自己的情况。对于我们来说,因为整个小区有几十户邻居,而且我们很早就汇集共享了各自的通讯方式,有很多事情都在平时讨论过,共同的问题都集体出面交涉。再加上平时到工地察看很勤,到了施工后期,心里还是比较有谱的。另外,我们的建筑公司还是很负责任的,让我觉得很放心。所以,我们就没有请鉴定师。

如果您的房子共同买主不多,我建议您还是认真考虑一下请鉴定师的问题。毕竟,我们普通人一辈子也不会经历几次买房,由于技术、法规的发展更新,买一次房其实整个过程都在学习。而且,在买房、建房的整个过程当中,我们还得完成自己的正常工作、照顾自己的家庭。我们毕竟不是专业建房的人。

在这种情况下,要在业余的时间让自己修成一个建房技术通,这种要求真的是太高了。我觉得,实在没必要给自己那么大的压力,而且到了最后,你还是个业余的。

鉴定师能看到隐藏的问题

我们自己验房,只能看到表面能看到的问题,比如做工好不好啊,是否符合几何学原理啊。对于鉴定师来说,他们了解法规、技术,他们可能会看出,哪个地方建得不符合规定,尽管表面看起来做工还不错,但是时间长了可能会出问题。比如,在我们的地下车库,我们聘请的一位身为建筑工程师的鉴定师就指出一个严重的问题。

德国冬天下雪后,除雪车会在路面撒盐,融化冰雪以防打滑。在这种路面开过的汽车,底盘和轮胎带的泥水就会有盐,融化的泥水滴到车库地面的时候,就会带有盐分。地下车库的主体结构都是水泥,盐分则会腐蚀水泥。水泥柱、水泥墙体等承重结构如果长时间遭到盐分腐蚀,可能会影响地下车库的结构安全。

最后,整个地下车库的地面铺设都必须返工,先把地砖、砂石挖起来,在下面铺上隔绝材料,再从新铺设地面。整个修复工程耗时约四个月。

如果没有专业鉴定师指出这个问题,我们光看表面,施工质量看起来是很好的。而这种潜在问题,可能要等几十年后才会显现出来。到了那个时候,就只能自己出钱修整了,而且水泥结构一旦遭到腐蚀,维修成本可是非常昂贵的,工作量也肯定会非常大。(未完待续)

责任编辑:王亦笑

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2019-01-24 9:07 PM
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