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哪些地方好投资?怀卡托和丰盛湾或为首选

丰盛湾。(图片来源:Daniel Paras/Flickr)

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【大纪元2019年10月10日讯】(大纪元记者李扪心编译报导)由于新西兰各个地区房地产市场差异很大,所以不少投资者会跟着市场跑,寻找最大可能资本增长地区,一般都是目前住房较短缺的地区。

单单在奥克兰,各个不同的街区房地产市场的差异就很大,整体上热度不断地从中心街区向外蔓延,目前已经达到一些较偏远的街区;在全国范围内,住房短缺程度较大的地区,往往房价上涨的趋势都比较明显,自然就会成为一些投资者追逐的热点。

Interest新闻网的房地产专家格雷格·宁尼斯(Greg Ninness),在他的最新专栏文章中表示,从房屋短缺程度和市场规模两方面综合来看,怀卡托(Waikato)和丰盛湾(Bay of Plenty)这两个地区,应该是那些追逐房价增长的投资者的首选;

北部地区(Northland)和马尔堡地区(Marlborough),虽然住房非常短缺,但因为市场相对较小,所以并不容易投资;

相反地,塔拉纳基(Taranaki)、西海岸(West Coast)和南部地区(Southland),则因为住房短缺率低,都应列在投资最差的名单里面。

哪里比奥克兰住房更短缺?

近些年,因为奥克兰房市过热、房价飞升,政府和各界一直都在讨论尽快建房,增加供应,从而冷却房市,把持续蹿升的房价稳定下来。所以在这个过程中,不少人很自然地认为,奥克兰房市危机,是住房最为短缺使然。

不过最近发表的最新的人口普查数据(2018年)显示,与奥克兰相比,全国多个地区的住房短缺状况,可能要严重得多。

Interest新闻网,把2018年人口普查的人口数据和住房数据,与2013年人口普查的相应数据进行了比较,估算出了在过去5年中,新西兰全国各个地区的人口增长超过住房供应量的状况,也就是住房短缺状况。结果有些出人意料。

统计数据显示,就绝对住房短缺数字而言,奥克兰的住房供应缺口确实最大;但如果根据各个地区房地产市场规模而进行相应调整,那么北部地区、马尔堡、丰盛湾、吉斯本(Gisborne)和怀卡托等地区的住房短缺状况,则最为严重,显示这些地区的住房市场,可能面临最大的紧缩。对于那些不断转换地区投资以获得最大差价空间的投资者来说,这些地区应当是首选。

下面看看具体数字:

在2013年人口普查中,全国的常住人口为4,241,448人,共拥有住房1,747,077套,每套房屋内平均居住2.4个人。

在2018年的人口普查中,常住人口增加到了4,699,089人,这就需要188,505套额外的住房,以使平均居住率与2013年持平(每套房也是2.4个人)。

但是,2018年人口普查记录显示,增加的住房数量仅为108,549套,就是说在全国范围内,仍有79,956套住房短缺,短缺的住房量占全国住房总量的4.3%。也就是说,全国的平均住房短缺程度为4.3%。

那么各个地区的住房短缺状况具体如何呢?

在奥克兰,两次人口普查之间的住房缺口估计为22,980套,这无疑是全国最大的住房缺口;但是,由于奥克兰市场体量很大,使得这个住房缺口,仅占奥克兰全部住房的4.3%,这与整个新西兰的平均住房短缺程度完全一样;

下表显示了2013年至2018年人口普查之间,新西兰不同地区住房短缺的规模和程度,即实际房屋短缺数量及其占每个地区住房总量的百分比——百分比越高,住房短缺程度就越大。

通过这种方法计算发现,住房短缺程度在北部地区最大,高达9.2%,其次是南岛的马尔堡,为7.8%。

文章认为,这些(短缺程度较大的)数字,会引起住宅物业投资者的兴趣,因为房屋短缺最严重的地区,也可能是租金收入和资本收益增长潜力最大的地区。因此,按短缺程度来看,北部地区和马尔堡应该成为潜在投资者们追逐资本增长、从而获得最大利润的好地区。

但是,如果考虑这些地区的住房市场的体量,可能就不应该完全按照一个指标来衡量。因为如果这些地区的住房市场规模相对较小,那可能就会给他们带来另一个问题——也就是说,要更改这些数字,只需要进入或离开这些住房市场的人数、或者当地正在建造的房屋数量发生很小的变动,这些地区的住房短缺程度就会相应发生较大的变化。

这就意味着,在较小的住房市场中,今天的住房短缺,可能很快就会变成明天的住房过剩,因此投资者在投资前,必须首先权衡这个地区住房市场的潜在波动性。

与这两个住房短缺相对严重但住房市场体量较小的地区相比,更好的选择可能是丰盛湾(短缺6.6%)和怀卡托(短缺5.2%),不仅因为它们都显示出比奥克兰更大的住房缺口,具有进一步资本增长的良好前景,而且这两个地区的住房市场具有相当的规模,不太可能像较小市场那样,因为供求关系较小的变化而剧烈波动。

北岛的吉斯伯恩地区和霍克斯湾地区,住房短缺程度也比较严重,分别为5.8%和6.4%,只是住房市场的体量不如丰盛湾和怀卡托。

南岛和北岛相比,住房的短缺程度相对不那么严重,平均只有3.3%,而北岛平均的短缺程度高达4.6%,而且住房市场的体量也比较大。

目前住房相对不那么短缺的地区,是塔拉纳基(Taranaki)和南部地区(Southland),这两个地区的住房供应增长,似乎已经接近跟上人口增长的速度;南岛的西海岸(West Coast),在全国所有地区中是一个特例,在2013年至2018年的人口普查之间,人口不升反降,应该不利于这个地区的房东。

2013年至2018年人口普查估计的各个地区住房短缺量及其占总住房量的百分比

地区 房屋短缺/套 短缺程度
北部地区 7,307 9.20%
奥克兰地区 22,980 4.30%
怀卡托地区 10,178 5.20%
丰盛湾地区 8,329 6.60%
吉斯伯恩地区 1,077 5.80%
霍克斯湾地区 4,220 6.40%
塔拉纳基大区 982 2.00%
马纳瓦图-旺加努伊 4,118 4.00%
惠灵顿大区 5,744 2.90%
北岛总计 63,823 4.60%
南岛
塔斯曼地区 659 2.90%
尼尔森地区 715 3.40%
马尔伯勒地区 1,730 7.80%
西海岸地区
坎特伯雷地区 9,983 4.00%
奥塔哥大区 2,650 2.60%
南部地区 490 1.10%
南岛总计 15,738 3.30%
全国所有地区总计 79,956 4.30%
奥克兰以外所有地区 56,693 4.30%

责任编辑:上官翎

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