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CCL连升两周后到跌 七大领先指数回调

【楼市动向】“土地共享”将步“港人港地”后尘

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【大纪元2019年11月29日讯】(大纪元记者梁珍香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报181.09,按周回落0.55%。分区指数全线调整,港岛、九龙、新界东及新界西分别下跌0.26%、0.61%、0.15%及1.57%。其余领先指数除大型单位微升0.19%外,中小型单位及大型屋苑指数分别回调0.7%、0.66%。中原经纪人指数(CSI)连续两周急跌后反弹,最新报47.15,按周回升5个百分点。

二手楼价连升两周后回软,八大领先指数中有七个下跌,只有大型单位靠穏,放寛按揭保险的作用正在退减。二手成交继续低迷,上周末十大屋苑成交仍只有个位数。局势在区议会选举后稍稍降温,加上贸易协议似乎进入最后直路,成交有望回升。市场暂未有大型新盘开售,发展商推高档货尾为主。嘉华国际位于启德的嘉峯汇即将开售,项目提供千个单位,主打上车盘中小型单位,销情及定价将对短中期楼市有启示作用。

区议会难左右房策

反送中政治风暴五个多月以来,上周末可谓最平静的一个周末,没有明显冲突,没有催泪弹,区议会选举得以在相对和平的气氛下举行。投票人数及比率破尽纪录,可视为香港市民的一次公投。市民对政府的不满令泛民赢得大多数议席,在17区区议会有过半数的优势,前所未见。政府继续以官腔“虚心聆听,认真反思”回应,这些没有时限、没有目标、不断重复的空言,市民早已感到麻木。

泛民控制区议会只能说是一场惨胜,一来选票未有压倒性优势,社会两极化不会因投票结果而纾缓,二来社会付出代价巨大,所得与代价不成比例。未来数月如何利用这场小胜仗赢取更大的话语权,逼令政府以市民最大利益施政才是关键。泛民掌控区议会对整体土地及房屋政策难以带来有重大转变,但对区内的住屋环境有一定影响力。以往政府官员与建制派把持的区议会沆瀣一气,替政府地区政策护航,如今情况有变。一些大白象工程、见缝插针建屋、改划以缩减休憩用地及绿化带等将难以获区议会支持。政府提出任何地区方案,若不能证明以区内居民广大利益为依归,都将寸步难行。

程序审批需时太长

林郑月娥于18年施政报告提出公私合营土地共享计划,去年被土地大辩论“确认”为短中期最具潜力的土地来源选项。沉寂了近一年,近日计划有更多细节曝光。发展局向立法会提交文件显示,政府正准备于明年年初推出先导计划。计划有五大原则,包括计划旨在补足而非取代政府主导特定作公共用途的私人土地的规划工作;聚焦于短中期并提供相当数量的公营房屋申请;在压缩时间内提供资讯及促进服务,并在既定时间内完成契约修订及补地价;确保土地发展的效率及成本控制;采用具透明度的机制及第三方意见。

先导计划设三年时限,150公顷土地为上限,撇除近6万公顷郊野公园、保育地带、禁区等,每宗申请建屋规模要达一千个单位以上,最少七成楼面面积作资助房屋用途,发展商必须在18个月内完成补地价。审批必须过三关,包括公务员跨专业小组,由行政长官委任不多于十名各界别专业人士组成独立顾问小组,最后交行政会议批准。政府预期审批需时36至42个月,再加上1至2.5年平整土地,预计2024至26年,才有土地供应作建屋之用。

方案一出,坊间批评审批时间太长。事实上,政权移交前,施政报告基本上是从下而上,由较贴近市民的官员提出,并稍作高层次的可行性分析,再提交上级判断,最终上达最高决策官员,然后纳入施政报告。今天的施政报告反其道而行,重要策略由听命中共的特首主导,然后下达,再启动研究,一来要花更多时间,二来由于策略已成定局,即使错误亦不容讨论,下级只能以逆向设计以配合。

公私合营计划正是如此,特首不顾反对声音,一意孤行,利用土地大辩论“确认”,然后才设计框架,搞足一年多,审批还要再拖三、四年。觅地十万火急,政府却龟速前行,以致土地来源问题拖延解决。反观《逃犯条例》,政府却快刀斩乱麻,事败后涉案者表明愿意到台湾自首却被软禁,这就是政府的所谓“彰显公义”的实际表现。

发展缺乏全盘考虑

自梁振英时代起,政府奉行“成熟一项推出一项”的对策,而不是全盘策略全面考虑。忽然间长官兴之所致,搞个先导计划,转眼间又可消失得无影无踪,“港人港地”就是表表者。政府一方面认同积极利用《土地收回条例》收地兴建公营房屋,一方面又推公私合营计划。前者是主动出击方案,后者则是守株待兔任由发展商主导。

什么情况什么时候使用哪种方案?先导计划有三年申请窗口期,是否意味政府三年内不会积极进行收地?若果政府意欲收地,发展商又提出合营该当如何?为何以150公顷为限?其余850公顷对供应起关键影响,政府打算如何处理?若要大量提供房屋,理应规划先行,现在由发展商主导,逐一改划,是本末倒置的做法,结果发展零碎化,把地区规划搞到乱七八糟。发展需要配套,零碎化发展令配套失去应有效率。独立审批委员会由政府委任,是否能代表大众利益备受质疑,政府未有提出更强的审批或框架释除官商勾结利益输送的疑虑。设立新审批架构,有议员批评有凌驾城规之嫌。地产商则表明计划条件太苛刻,言则意欲不高,势必待到申请窗口后期才递申请,延误土地供应。审批及程序亦被批评时间太长,结果令实际供应到位要等十年八年。

发展商原先称会捐地,计划推出正好把原先有意捐出的土地作为试点,一来必比捐地得着多,二来试试运作,再检讨下一步行动。计划看似剔除应予保留的土地,但绿化带不在剔除范围之内,引发外界猜测政府与发展商合谋一并开发绿化带。由泛民控制的区议会不会轻易让政府得逞?

公营房屋缺口巨大且已拖延太久,最有效的方法是透过规划,然后收地建屋。政府一方面承认要积极收地,一方面又坚持长官意志,继续推公私合营,策略模糊不清,逆向设计的细节亦不讨好。可以预见“土地共享”计划将是另一个“港人港地”,雷声大雨点小。◇

责任编辑:陈玟绮

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2019-11-29 8:50 AM
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