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港楼价累跌五个月挫一成 负资产再现

2008年金融海啸后,楼市步入黄金十年,楼价节节上升,但在中美贸易战及经济发展放缓等不明朗因素下,楼价连跌五个月,累跌近一成后,绝迹近两年的负资产个案又再现。(大纪元合成图)
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【大纪元2019年02月01日讯】(大纪元记者梁珍香港报导)楼市负资产曾经是港人的集体噩梦,1997年至2003年期间累积负资产高达10万宗,占按揭总数20%,不少人因不堪负债压力而自杀。虽然2008年金融海啸后,楼市步入黄金十年,楼价节节上升,但在中美贸易战及经济发展放缓等不明朗因素下,楼价连跌五个月,累跌近一成后,绝迹近两年的负资产个案又再现。

差饷物业估价署31日公布,2018年12月本港私人住宅楼价指数为358.4,按月下跌2.39%,亦是从2018年7月的高位连跌五个月,累计跌幅为9.2%。

金管局:262宗负资产

同日,金管局公布负资产住宅按揭贷款的最新调查结果,2018年第四季的宗数为262宗,是自从2016年第四季以来再次录得负资产个案。

去年第四季的负资产住宅按揭贷款所涉及的金额为11.89亿元。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额为5,800万港元。

去年12月份新申请贷款个案较11月份按月减少21.2%,至7,435宗。12月份新批出的按揭贷款额按月份减少20.7%,至235亿元。当中,涉及一手、二手、转按市场交易所批出的贷款,分别减少25.2%、12.5%和23.3%。

涉一按 未包括二按

金管局指,这些负资产个案涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款,而这类贷款的按揭成数一般较高。但金管局强调,有关数据只是一按,并不包括二按。由于银行没有客户在二按下的未偿还贷款的资料,因此无法知悉其中有多少宗属于负资产贷款。

数据显示,银行自从2011年第一季起,并无录得任何拖欠三个月以上的负资产住宅按揭贷款纪录。

经络:料下季或挑战千宗

虽然负资产绝迹近两年,但经络按揭转介首席副总裁刘圆圆表示,之前已预计负资产会再出现。因为自从去年年底楼价升幅放缓,对一些高成数的按揭,比如九成以上的按揭,当楼价跌一成,就成为负资产。“比如一年前楼价历史高位买,成交高的个别单位,有机会成为负资产”,某些屋苑甚至有双位数的下跌,也都有可能变成负资产。

她表示,香港楼市交投量虽回升,但楼价仍未见明显升势,相信2019年首季的负资产新增个案将挑战千宗,重回2016年首两季的水平。

刘圆圆指,如果业主的物业已变成负资产,继续供款的话,有可能要等到下一个楼市上升周期,负资产情况或会消失。对于准备置业的人士,她建议买物业之前,做预先估价和预先批核,同时预足首期款项,如果银行贷款批不足,或者楼价下调的时候,也有足够的现金去应对风险。

刘圆圆强调,负资产不代表楼价一定下调,目前房屋供应不足的情况,楼价大跌机会不大。只不过近日楼价升幅放缓而已,加上息口明朗化,美国减慢加息步伐,预料香港也会减慢,对楼市是利好消息。整体而言,她预计楼价未来将在10%上下徘徊。

美联:细价楼负资产机会高

美联物业住宅部行政总裁布少明认为,目前负资产统计只包括一按,相信不少业主透过二按、三按买楼,预料真实的负资产数字还会更高,“当然有一些隐藏”。

除部分银行职员可获高成数按揭外,布少明指,按揭保险计划的贷款计划,列明600万以下的细价楼可获八成按揭,400万以下可获九成按揭,预料这类细价楼或成为“负资产高峰期”。同时,有的一手发展商也提供八、九成按揭,也成为负资产的源头之一。

以时间而计,去年5至8月份期间是楼价最高的时候,在此期间买楼的话,又做九成按揭,负资产机会高。他也接触到这类负资产客户,但他指客户心态和当年九七心态不同,当年楼价大跌六成,社会一片悲观,但现在香港经济稳定,“(负资产)业主都是继续供楼,不是太忧虑。”

布少明指中美贸易战,令楼市跌的一个主要原因,因为贸易战阴霾影响投资者的信心,但随贸易战双方谈判开始,近期楼价已现小阳春,部分大跌两成多的屋苑,如嘉湖山庄等价格已开始回升,预料今季负资产个案会减少。

香港中文大学经济学系副教授兼刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为,去年12月楼市的跌幅已经收窄,说明楼市已经“喘定”,加上最近股市反弹,预料楼市或有上扬机会。

他指,虽然受到贸易战冲击,但香港整体经济不差,去年访港旅客达6,515万人次,破历来纪录,近八成是大陆旅客,加上零售业表现尚可,故认为楼市没有大跌的风险,不会再现九七负资产的惨况。

本港楼市多个降温迹象

香港住宅楼价冠绝全球,早前有调查指,港人不吃不喝21年才能买楼供楼。但近期楼价升势已出现放缓迹象,除了连跌五个月累跌一成、负资产再现外,本港楼市也出现多个降温迹象。

比如政府卖地皮三个月两度流标,包括九个发展商竞投的启德跑道区首幅商业地第4C区5号地皮,因为出价未达要求,当局最终宣告流标。有分析师预期,事件反映发展商对楼市持谨慎态度,出价不够进取,加上中共严打走资、大陆经济放缓等情况下,中资竞投现象大减,预料今年地价向下调整约5%至10%。

彭博亚太区房地产行业高级分析师黄智亮早前估计,香港住宅楼价今年或跌5%至10%,主因近期新盘定价跟同区二手楼贴近,甚至有折让;加上市场有约9,000个已落成但未出售的一手住宅单位,料政府实施一手楼空置税,将迫使发展商加快推盘。他预期上半年楼价调整会较大,而下半年走势则视乎中美贸易战及外围经济等因素而定。

另外,香港中环写字楼租金堪称全球最贵,不过,多家代理行都预期今年租金或下跌5%,中资退潮是其中一个因素。

仲量联行早前数据显示,中资于中环写字楼新租约的占比在经历至少连续六年上升后骤降,以楼面面积计,中资的占比由2017年的49%急降去年的29%。譬如,内房恒力集团早前亦沽出太古城中心部分业权,由外资基金基汇资本承接。

1997-2003:负资产危机

九七金融风暴前,香港楼市炒风热烈,楼价节节攀升,1997年6月5日,青衣灏景湾收票高达三万张,人龙由铜锣湾世贸中心排到铜锣湾海底隧道入口,一日沽清700伙,堪称“票王”。

但当年7月,亚洲爆发金融风暴,香港恒生指数10月23日大跌1,211.47点;28日再下跌1,621.80点,跌破9,000点大关。伴随股市下跌,中原城市领先指数一年之内下跌超过50%,造成许多市民资不抵债,浮现大批负资产个案。

由1997年高位至2003年8月,香港楼价大跌近70%。资料显示,2003年第二季,全港共录得105,697宗负资产个案,涉及未偿还贷款金额超过1,600亿元。平均每五个供楼人士便有一个属负资产,2003年破产管理署发出24,922个“破产令”,比起1997年,全年不过发出893个。破产、自杀的个案也频现。◇

责任编辑:李薇

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