【大纪元2019年02月20日讯】（大纪元记者温妮综合报导）随着去年年底海外买家禁令的实施，加上目前澳大利亚住房市场的困境，新西兰房市将发生怎样的变化？国际专业服务公司毕马威（KPMG）将2019年视为新西兰房市关键的一年。
据金融网站interest.co.nz报导，毕马威在其2018年《金融机构业绩调查》（Financial Institutions Performance Survey）中表示，2019年可能是新西兰房价适应能力的“试金石”。
2018年市场以两种节奏结束
毕马威在报告的住房部分指出，2018年新西兰住房市场以两种节奏结束。
报告表示，2018年12月，奥克兰中间价为86.2万元，较2017年12月上涨0.2％。这表明奥克兰市场似乎已经见顶，尽管销量大幅下跌，但价格仍然稳定。另一方面，除奥克兰外，全国其它地区中间价为48万元，较2017年12月上涨6.4%。
报告指出，经济学家普遍认为，新西兰房价往往与澳洲走势一致，这反映出两国市场相似的供需因素。但澳洲对新西兰的影响往往要滞后半年的时间。目前澳洲市场疲软，悉尼房价下跌9.5%，墨尔本下跌5.8%。因此，很多人担心新西兰市场（主要是奥克兰）迟早会出现类似现象。
毕马威表示，尽管一些评论员认为，缺乏住房供应、高移民数字和创纪录低利率等因素将限制来自澳洲的影响。但这种逻辑意味着，当前的市场价格只是从潜在的经济因素上看是理性的，而“资产泡沫”往往受非理性因素所影响，例如‘担心错失良机’等心态。
因此，毕马威认为，由于新西兰从2018年10月开始实施海外买家禁令，加上澳洲房价正处于挣扎之中，2019年很可能成为新西兰房价适应能力的“试金石”。
影响房市的主要因素
（一）LVR限贷令
毕马威指出，今年年初开始，储备银行开始略微放松了贷款-房价比（LVR）限制，这一因素可能有助于支撑房价。
报告分析说，储备银行清楚，尽管新西兰家庭债务与收入比很高，新西兰容易受到全球风险的影响，但房价上涨和家庭贷款增长幅度似乎有所放缓，因此该行可以略微放松LVR限制。
但毕马威表示，这不大可能产生重大的直接影响，因为这些银行已经在现有的LVR限额内发放了大量贷款，而且从历史上看，各银行几乎没有突破限额的倾向。
除此之外，由于高LVR贷款可能需要额外的资本要求，而且可能需要大量的资本，银行可能会认为不值得发放这类贷款。
（二）KiwiBuild
毕马威指出，尽管KiwiBuild承诺在2028年底前为首次购房者建造10万套经济适用房，但在截至2018年11月30日的5个月内，仅建成33套，另有77套在建，这说明KiwiBuild距离真正对住房危机产生实际影响还有漫长的路要走。
毕马威表示，新西兰各大银行均同意为KiwiBuild买家提供贷款，Kiwibank和ASB银行还为贷款人提供现金激励，多数银行将首付门槛降低到5%-10%。
（三）海外买家
报告指出，去年10月生效的海外购房者禁令似乎已经影响了住房市场，而且影响程度可能超过预期。
2018年12月，全国住房销量降至7年来的最低点，下降12.9%，尽管下降的部分原因是上市房源减少了13.3%。除
奥克兰外，新西兰其它地区住房销量仅下降8.2%，而奥克兰地区受到禁令的影响似乎最大，销量大降24.3%。
毕马威表示，海外买家禁令的影响，加上建房许可的增加和KiwiBuild，最终“房市泡沫”是否会破裂，还有待观察。
目前新西兰市场啥情况？
权威数据显示，奥克兰住房市场持续稳定，但继续呈下跌趋势。全国租赁市场都很紧张，惠灵顿和奥克兰房租创历史新高。
新西兰估价局（QV）2月13日发布的数据显示，今年1月，奥克兰住房平均价较去年同期下跌1%。这是奥克兰平均价连续第2个月出现下跌。
新西兰房地产协会（REINZ）2月14日发布的数据显示，今年1月，奥克兰中间价创下3年来的最低水平，从去年12月的82万元下跌2.4%至80万元；全国中间价为55万元，略低于去年12月，但较去年同期高出5.8％；全国16个地区中，有14个地区房价同比上涨，只有奥克兰和基督城在下跌。
根据Trade Me的数据，今年1月，惠灵顿市租金高居全国首位，过去一年里上涨10%，周租金高达595元，较奥克兰高出45元；全国租金增长5.3%，创下每周495元的最高纪录。
OneRoof编辑沃恩（Owen Vaughan）表示，随着近20万名大学生下周开学，租房需求增加将会打击各行各业的租房者。
奥克兰租赁房源日益紧张，从海外招聘的教师因找不到房，不得不住在校长家。
据报导，最近奥克兰西区Flanshaw Rd School校长泰勒 – 帕特尔（Cherie Taylor-Patel）不得不敞开家门，为两名来自海外的教师及家属提供住处。其中一位来自斐济，和他一同前来的还有自己的妻子和1岁大的孩子；另一位是从巴西回国的新西兰教师。
房市信心调查：奥克兰房价不会上涨
ASB银行2月15日发布的住房信心调查显示，预计房价会上涨的净比例在下跌，全国净23%的受访者预计房价会上涨，低于28%的长期平均值，但高于去年同期的16%。
奥克兰只有净8%的受访者认为房价会上涨，创下该地区9年半来的最低水平。
调查还发现，5年半以来，首次有更多的受访者认为现在是买房的好时机，而不是 糟糕的时机。17％的人认为现在是购房好时机，而16％的人认为不是好时机。
另外，储备银行最新季度期望调查显示，人们对今年房价涨幅预期大幅下降。受访者预计，未来12个月内房价平均涨幅仅为1.91%，较3个月前的2.86%大幅下降。
责任编辑：上官翎
