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自由党2019年预算帮助首次买家

算一算才清楚 首次买房首付补助详解

加拿大联邦政府将补助首次买家。不过,该补助如何计算,还是个问题。(iStock)

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【大纪元2019年03月29日讯】(大纪元记者李平多伦多编译报导)前不久自由党政府公布的2019年预算中,引起最大争议和讨论的是首次买房者补助计划(First-Time Home Buyer Incentive,FTHBI)。这个计划到底怎么回事,许多人并不清楚。

FTHBI,由国有企业——加拿大房贷及住房公司(CMHC)负责,为首次买房者提供最多10%的首付补助,帮助他们尽量减少贷款和月供。从今年9月起未来3年内,总耗资12.5亿元。

人们不知道的是,该补助只针对CMHC保险按揭客户(首付不足20%的买家,都被强制购买CMHC按揭保险)。此外,买家必须凑齐至少5%的首付,家庭年入必须在12万元以下。

另外,保险按揭加上CMHC首付补助最多只能是买家年收入的4倍,即最多补助48万元。这意味着,接受补助的买家,根据自身首付多少,只能买最多50~60万元的房子。符合补助条件的新屋买家,最多能拿到10%的首付补助,二手房买家,最多能拿到5%的首付补助。

截至目前,人们只了解这些。至于其它更多具体操作办法和细节,还存在以下许多疑问。

首付补助怎么还学问大

CMHC提供的这笔首付,最终都是要还的,或卖房时还,或买家提前还。但买家是只还补助款(相当于是政府无息贷款)?还是政府从房屋今后售价中按当初首付补助比例提取5%或10%?目前还不清楚。

上述两个还款方案,具体计算起来,差别很大。举例说,房价40万元,CMHC首付补助10%(相当于4万元),几年后房子升值至60万元出售,按无息贷款方式,只需还4万元。如按10%的首付补助比例还,得还6万元,对于政府和纳税人来说,是赚了。

如果房子从40万元贬值至30万元,按原补助金额还,仍需还4万元。按首付补助比例还,只需还3万元,对于政府和纳税人来说,是赔了。

收入怎么算?

首付补助规定的12万元家庭收入,怎么计算目前也很含糊。到时候,政府想必不只是会评估补助申请人的年收入,否则有人会为符合补助条件,绞尽脑汁想办法。如年收入11.9万元的首次买房者,肯定会想办法不让收入增加,才能拿到补助。

补助对房价有何影响?

有人担心,在不追加房屋供应情况下,政府帮助更多首次买家买房,会推动房价上涨。道银经济师认为,首付补助计划加上另一项买房刺激预算(即首次买家注册退休储蓄计划RRSP买房提取金额从原来的最高2.5万元增至3.5万元),会将2020年前房价推涨2~5%。

据Global News报导,Options for Homes(OFH)非盈利住房机构CEO特雷曼(Heather Tremain)女士却认为,首付补助计划每年只耗资4亿元左右,金额不大,对房价影响估计也是微乎其微。

卑诗大学商学院教授兼住房专家戴卫多夫(Thomas Davidoff)也认为,首付补助计划如按补助比例还款形式,不采取无息贷款形式,对住房需求影响也不大。他说,2016年卑诗政府搞的首次买家5年无息贷款补助,相当于白给钱,变相地刺激住房需求,只会加剧房价上涨压力。如采取按补助比例还款形式,申请补助的人不会太多,对房价上涨压力不大。

到底谁受益?

接受首付补助的人,最多只能买50 ~60万元的房屋,对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的多温两地首次买家来说,几乎没什么帮助,申请的人估计也很有限。

多伦多Realosophy地产经纪公司总裁帕萨利斯(John Pasalis)认为,首付补助计划如受欢迎,肯定会推高房价。如申请的人不多,说明只有少数人受益。这种可能性中,后者更有可能。这意味着,该计划是两头都不讨好。

戴卫多夫认为,房价便宜的地方,首次买家的确能受大益。不计多温两地房价,全国平均房价仅37万左右,完全符合首付补助房价上限范围。这些地方的首次买家,能因此缓解按揭压力测试带来的刺痛。

纳税人承担哪些风险?

另一个关键问题是,政府,实质上是全体纳税人,亏钱风险有多大?OFH类似中低收入家庭首付补助计划多年实施经验证明,亏钱风险不大。

特雷曼透露,OFH首付补助计划,为中低收入家庭提供5~15%首付补助,买家出售房屋时,按当初首付比例偿还当年补助金额。该计划实施25年过程中,共帮助3,600个家庭买房,过程中仅5个买家违约拖欠,其中3人是因特殊情况违约。

她说,这类买家都是买房自住,房价跌时,多半都会选择继续持有房屋。住宅长期增值率近3%,也就 是说, 25年按揭到期时通胀调整后房屋售价,几乎不太可能低于当年买价。

帕萨利斯认为,经济衰退时风险最大。这是因为,经济衰退时,申请首付补助买房的人,更有可能失业,一旦失业或收入减少,很有可能还不起月供。

戴卫多夫建议,要减少违约拖欠风险,CMHC得根据买家首付多少、而非贷款金额多少决定保险费率。CMHC目前房贷保险运作方式是,首付越少,保险费率越高。这是因为,首付越少,贷款风险越大,违约保险金也越高。如首付5%,CMHC首付补助5%,买房人虽只需贷款90%,但仍得按95%贷款计按揭违约保险费率 。

责任编辑:文芳

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