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西澳房价续跌 业主如何应对房产负净值

珀斯房价持续下跌,对于正在偿还房贷的业主来说,可能是场噩梦,因为他们或面临负净值的问题,即其房贷总额大于房产净值。(Fotolia)
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【大纪元2019年04月02日讯】(大纪元记者彭妮综合报导)珀斯房价持续下跌,对于正在偿还房贷的业主来说,可能是场噩梦,因为他们或面临负净值的问题,即其房贷总额大于房产净值(房产净值:房产估值减去房贷债务余额,英文:Equity。)。最近,房地产专家们提出了帮助业主减少损失的一些建议。

珀斯房市仍未触底

珀斯的房价在过去三个月里下跌了3.5%,在过去12个月中,下跌了6.9%,独立房中位价降至43万8,952澳元。

去年有研究预测表明,珀斯房市经历了自1980年以来最长的低迷时期,房价已经从2014年峰值下跌17.8%,珀斯房市似乎已经触底。然而,澳洲房地产数据研究机构Core Logic发布的最新研究显示,珀斯房价将继续下滑,意味着珀斯房价已经连续五年下跌。

该机构表示:“在2017年底和2018年初,(珀斯房价下跌)看起来好像即将结束,但随着劳动力市场与经济状况恶化以及贷款条件收紧,市场将进一步走弱。”

同时,全澳房市也不被Core Logic看好。2018年,珀斯、悉尼、墨尔本和达尔文的房产中位价都已下跌,而霍巴特、堪培拉和阿德莱德的房价上涨。布里斯本房价相对稳定。

自20世纪80年代以来,澳洲房市现在处于房价第三次最大跌幅的低迷时期。自2017年10月全澳房市开始衰退以来,价格下跌了6.8%。Core Logic表示,“虽然可能看起来不像是一次大幅下滑,但自20世纪80年代初以来,只有两次房市衰退较为严重,它们分别是2008-09年和1982-83年。全澳房市的低迷也普遍相当短暂,目前这次的低迷期已经长达16个月,已经是时间第二长的低迷期了。”

供房屋保值策略

由于房市持续低迷,依靠贷款买房的购房者房产净值几乎为零。罗伊•摩根调查机构(Roy Morgan research)2018年末的研究显示,澳大利亚借款人数量有所增加,从前一年的34万5,000户升至38万6,000户,他们拥有的房产净值很少或根本没有。

为此,房产公司Mozo的专家Steven Jovcevski提出了几项策略,以帮助业主们减少损失。

他表示,那些房屋净值转为负数的业主,最好的策略是如果他们仍有能力偿还抵押贷款,那就按兵不动,静等房价止跌。他说:“负净值是西澳业主面临的新问题,最近,西澳矿业城镇有些房产净值在一夜之间就减少了一半。”

Jovcevski表示,业主们可以考虑贷款重组的办法来保留房产,减少售房亏损。他说:“采用转换贷款进行再融资的目的是保留房产,直至房价逐渐有起色。如果此时卖房,(业主们)只会亏本。这是房地产投资的周期,它是一项长期投资,你不应该只看它的短期投资回报。”

他还表示,如果确实要出售房产,你需要先咨询财务顾问或银行。

Jovcevski说:“如果你对房价上涨或下跌的趋势不确信,那么卖房后达到收支平衡就退出市场,也是不错选择。如果你卖掉房子后,还欠银行贷款,比如5万澳元的债务,我建议你向财务顾问咨询解决方案。如果你确实遇到这种情况并且不得不出售,那么可以与银行沟通,因为他们有帮助客户解决金融困难的计划,看看他们可以为你提供什么服务。”

其它策略包括额外偿还抵押贷款以减少负净值,也可根据自己的预算通过翻新房产增加其价值,或通过房屋短租平台Airbnb出租闲置房间以赚取额外收入。

储银若降息或为转机

金融公司AMP Capital首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示,澳大利亚储备银行最近暗示,可能会从年中开始降息,倘若如此,业主陷入房产负净值的局面将得到缓解。

如果各大银行也相继实施储备银行降息计划,那意味着平均40万澳元的贷款,若降息0.25%,借款人可每年节省高达2000澳元。

他表示,悉尼和墨尔本房地产市场的2017年价格高峰,恰逢银行采取了一系列更严格的贷款措施。

银行首先从2015年开始,对投资贷款的增长速度加以限制;从2017年3月开始,只付利息贷款的增长速度也予以类似限制;从2017年年底开始,根据借款人收入和支出情况来收紧借贷标准。

责任编辑:杨新云

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2019-04-02 4:28 PM
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