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加州租房管制

租管究竟谁痛快?加州议会5租管提案浮出水面

加州租管提案再次卷土重来。(Shutterstock)

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【大纪元2019年04月09日讯】(大纪元记者林清泉综合报导)加州去年11月期中选举最烟硝四起的10号租管提案,最终被加州居民否决。然而,出乎选民的意外,加州众议员们却旋即在去年选后隔月至今年2月,一口气提出5个租管提案,外加一个打击房东,并允许租客片面违反租赁契约的提案。

这6个提案在3月份提交到众议会委员会讨论,才浮出水面获得公众注意。(详见表一)

议员坚持租管 反映什么民意?

去年10号提案在加州58个县中,有44个县选民以60%至近80%的高比例反对租管;全加州只有旧金山县及阿拉米达二县以2%至4%的微幅差距支持提案。

在目前5个租管法案的提案议员中,有来自旧金山的邱信福、奥克兰的Bonta、Wicks等人。他们的选区在旧金山县及阿拉米达县的选民中,仍然也分别有47%至48%选民反对租管。

提出AB36法案的Bloom议员来自洛杉矶县Santa Monica,该县选民去年以50.5%的微幅多数反对10号提案。同时,他去年初也曾提出类似的AB1506法案在委员会被否决。而提出AB1697的议员Tim Grayson,其选区的Contra Costa选民去年以约六成比例反对租管公投案。

如果议员想反映选区内支持租管的民意,那么,在旧金山、奥克兰、Santa Monica都早已实行租管;旧金山更是全美租管最严苛的城市,去年市长布里德还宣布投入近1,300万纳税人的钱,帮租客打官司告房东。但全加州58县中有56个县的多数选民反对租管,议员们为何急欲提出背离公投结果的法案,并且极欲推广至全加州其它反对租管的地区?

表一:去年11月期中选举后的新租管提案。(林清泉整理)

  提案众议员 提案历史 提案要求

 

AB36租管提案

 

Richard Bloom (Santa Monica) 1. 类似的AB1506法案2018年1月委员会中否决;

2. 2018年11月期中选举10号提案被否决

修改Costa-Hawkins法案,缩小豁免租管范围。原本1995年后房屋免于租管,欲改为10内房屋才免于租管。原本独立屋、康斗、连栋屋免于租管,提案欲改为房东是自然人并拥有两户以下租屋才能豁免。
AB1481提案 Rob Bonta(Oakland) 2018年同样的AB2925法案未通过众议会 要求房东要提出“正当理由”才能要求房客搬离。除非房东收回租屋自住,否则要付房客搬家费。
AB1697提案 Tim Grayson (Concord) 与AB1481重复 要求房东要提出“正当理由”才能要求房客搬离。除非房东收回租屋自住,否则要付房客搬家费。
AB1482提案 邱信福(San Francisco)   限制全加州房租涨幅在“CPI+__%.”之内。
AB742提案 Buffy Wicks (Oakland)   全加州房东每年都必须向监管单位申报出租房屋、租金及各种细节。
AB1188提案 Jesse Gabriel   房客可以不理会房东反对,在违反租赁契约下将房子提供给游民。

新工作人口 V.S 新建屋 扭曲的供需

根据人口普查局、劳工统计局的资料,旧金山至Hayward的大都会区从2011年至2017年增加了42万个新工作人口,但新屋数量只增加6.4万,相当于每6.6个新工作人口只建了一户新屋。僧多粥少自然造成价格飞涨,根据圣路易斯联邦准备银行的房价指数,整个大旧金山都会区的房价6年上涨了74%。(详见表二)

表二:2011至2017年就业人口、新屋及价格变化。(林清泉整理)

反观德州休斯顿,这6年间新增了40万工作人口,但新屋也增加了29万户,新工作与新屋比例是1.4,房价上涨44%。这两个城市房价反映出自由经济的供需铁律。

既然住屋需求庞大,聪明的建商为什么不多盖新屋呢?原因之一是法规限制。去年加州参议会曾提出SB827提案,要求放松大众交通站附近的建筑物高度,让建商得以盖到5层楼,这样圣地牙哥、洛杉矶、旧金山等地可望增加许多公寓,解决加州房屋不足问题,但议案去年4月在委员会上就被否决了。

既然议员们关心房价心情甚殷,为何不在住屋供给的法规上使力?

无屋可租的租客何处去

“房租该死的高!”,这是印在去年10号公投支持阵营的第一句话。但催化租客的仇恨感除了有助冻涨房租,也冷冻了供给面的意愿。投资者无国界,租管区离开自由市场机制,市场资金也不会留恋在无利润地区。

以旧金山为例,房东花100万美元买房子,月租3,500元,毛收益率4%;付掉房地产税、房屋保险、维修等费用,最后净利可能只有2%或更少。如果上述5个提案都通过,有100万元现金的投资者何需自找麻烦租屋,干脆投资最简单的政府公债,尽管目前10年期国债殖利率在历史低水位,但也强过房租收益。小房东能跑,大建商跑得更利索。

去年史丹佛大学学者提出租管研究报告,旧金山从1994年起对某些房屋进行租管后,发现旧金山租屋减少了6%。另有研究指出,麻州在80年代租管使剑桥市租屋减少8%,Brookline减少12%,加州Berkeley和Santa Monica在1978至1990的租管也使租屋各减少14%及8%。已租到的租客享受租金冻涨,但却有另一群租客无屋可租,租客开心吗?

打击房屋供给面的意愿,实际影响层面深远。房地产业是社会百工百业的缩影,涵括房贷的银行金融业(乃至次级市场的房贷证券)、产权、估值、交易等服务业、营建业、原物料业、家具家电业、水电瓦斯垃圾,以及再延伸的商圈等更庞大的产业链。以租管掐住租金、住房供给,如同掐住经济的咽喉。

两手策略

去年提出10号租管公投的爱滋病基金会,花了2,310万推动该提案。该基金会并曾在2017年花610万于洛杉矶提出S提案,欲限制房屋建案开发,但最终被否决。推动租管及限制建案开发的两手策略,看似互相矛盾,但具有相同后座力,就是打击房屋的供给面。

在投票前,该基金会长麦可・温斯坦(Michael Weinstein)曾放话说,如果10号提案没通过,他还会卷土重来,再提出新的租管提案,他说:“我就像黏在你鞋底的口香糖。”#

本文刊载于旧金山4月6日地产版

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责任编辑:李欧

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2019-04-10 8:39 AM
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