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央行降息 或将导致另一波房市热潮?

新西兰储备银行行长Adrian Orr(Hagen Hopkins/Getty Images)

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【大纪元2019年05月10日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)储备银行本周三把官方现金利率(OCR)下调了25个基点,从原来的1.75%,降到了1.50%,再创历史新低,同时这也是过去两年半年以来,新西兰央行首次降息

尽管今年3月储备银行就警告可能会出“奇招”刺激经济增长,并预示可能会下调官方现金利率,一些经济学家也纷纷预测OCR会下调,但此次OCR继续下调仍然让很多人感到措手不及。

专家警告,那些仍在房地产市场(特别是奥克兰房市)观望、希望房价能够有一个实质性下降的人,恐怕得赶快紧张起来、需要尽快做出决断,以免房市发生变化,又被扔出房地产市场。

因为专家们预计,官方现金利率下调可能产生的最直接冲击,就是给房地产市场点火,激发房地产市场的热度——官方现金利率下调会带动本来就已经创历史新低的房贷利率降低,这显然会激发更多人走进房市或增加房屋投资,使刚刚有点宽松的房市,再次偏向卖方市场,房价相应也会进一步上扬。

房贷利率应声下跌

在储备银行决定降低官方现金利率之后,新西兰几大商业银行都已经迅速开始行动,削减住房贷款利率,新西兰先驱报称之为抵押贷款的战争。

澳新银行(ANZ)和Kiwibank都已经采取行动,将房屋贷款利率降低了15个基点。西太平洋银行(Westpac)将其浮动和1年期利率下调了16个基点。

澳新银行和西太平洋银行现在的1年期固定贷款利率,都降到了3.89%,几乎是有史以来最低水平。西太平洋银行的两年期固定贷款利率则下降了4个基点至3.95%。

其它贷款利率下调:

Kiwibank对于可变利率和抵消利率贷款,将其浮动房屋贷款利率下调了15个基点至5.65%,而对于循环零售利率贷款,则下调至5.70%。

新西兰银行(BNZ)宣布,自住业主的浮动利率下调10个基点至5.80%,住宅投资者的浮动利率则下调至6.05%。

澳新银行周三表示,将削减其浮动和灵活房屋贷款利率10个基点,同时固定期限利率下调6~14个基点。

ASB周四表示,将其“可变”房屋贷款利率从5.80%降至5.70%,下调10个基点;将其“轨道”住房贷款利率下调5个基点至5.75%。

房贷利率下降谁受益?

澳新银行的零售和商业董事总经理安托尼亚.沃特森(Antonia Watson)表示,自2016年11月最后一次OCR削减以来,固定房屋贷款利率就一直在稳步下降。

2017年3月,澳新银行的一年固定特殊利率为4.39%,现在仅为3.89%。

沃特森表示,低利率环境为借款人提供了机会,“目前的极低利率环境,不仅为新的购房者提供了进入住房市场的机会,而且为现有住房贷款客户提供了尽可能多的还清债务的机会。”

而Stuff新闻网的评论说,就在房地产市场可能刚要开始降温的时候,储备银行的降息似乎给抵押贷款的战争,重新带来了生机。

“现在3.89%的固定贷款利率,贷款人可能从来都没有过这么好的机会。而几年前,当5年期固定贷款利率降至6%以下时,银行都上了头条新闻;到现在,这个利率更低,在某些情况下甚至低于4.5%。”

评论认为,这会让房主们高兴。尽管越来越多的迹象显示,至少在奥克兰,房屋市场开始冷却,但最新的买家们会感到紧张,感觉他们的资产正在被吞噬掉,因为新一轮的抵押贷款利率下调,可能会迅速扭转奥克兰房价下跌的趋势。

存款利率下降 人们或转向物业投资

各大银行在降低贷款利率的同时,也削减了存款利率。相比来讲,存款利率削减得更多。

澳新银行将把其90天定期存款利率,削减15个基点;60和120天定期存款利率则将下调25个基点。

Kiwibank也将削减许多定期存款利率15个基点。其90天的利率将下降至3.1%,其32天的利率将下降至2.1%。

西太平洋银行也将其90天和4个月的定期存款利率降低了15个基点。其5个月存款利率将下降20个基点,6~9个月的定期存款利率将下降10个基点。

低迷的存款利率对于储蓄者、特别是那些靠储蓄生活的人来说,会感觉更加难过。存款利率现在变得如此之低,以至于银行警告人们,要获得更好的回报,可能会冒更大的风险。

沃特森表示,人们可能会通过风险较高的投资和储蓄选择,来寻求更高的利率回报,“较低的存款利率,也将成为依赖利息收入的退休老年人关注的问题。”

Stuff新闻网的经济编辑哈密士.卢瑟福(Hamish Rutherford)认为,超低的利率(包括低贷款利率和低存款利率),是资产价格攀昇的关键原因,而这些资产主要是房屋物业等固定资产,也可以包括股票、债券等高风险投资。

以房地产为例,因为低利率让人们可以借贷更多的贷款,而更容易获得贷款,就更容易涌向房地产市场买房,同时就会推高房价。

专家:房地产市场会再度走强

西太平洋银行首席经济学家多米尼克.斯蒂芬斯(Dominick Stephens)说,储备银行降息至历史新低,这将重新点燃新西兰的住房市场,让房市升温。

斯蒂芬斯说:“抵押贷款利率在过去两个月已经大幅下挫,而今天的OCR削减将导致它们进一步下跌。”这将导致房地产市场回温,“从2019年下半年开始,房地产市场将会出现好转,”斯蒂芬斯预计。

经过2010年至2017年的火热,奥克兰房市在过去两年一直在放缓。新西兰其他地区的房价增长速度也开始放缓。

ASB首席经济学家尼克.塔夫利(Nick Tuffley)表示,由于预期利率会走低,他预测明年住房市场也会很强劲。

“我们预计,奥克兰以外地区的房屋价格会短暂反弹,而目前正在强劲增长的地区,强劲的势头则会保持时间更长;

“对于奥克兰而言,我们预计较低的利率,将会阻止今年晚些时候的预计房价小幅下降,从而使奥克兰的房价在今年的软起步之后,仍可以持平。”

ASB银行预计,今年新西兰房价的年增长率为3.9%,与去年的3.8%基本持平,而明年将为5.5%,会有较大幅度增长。

房地产研究公司CoreLogic称这个降息消息,是房地产市场的“单向交通”。资深房地产经济学家凯尔文.戴维森(Kelvin Davidson)说,“银行之间的竞争已经很激烈,贷款利率战频繁发生,而且较低的官方现金利率,也预示着在未来至少1~2年,房屋贷款利率都会维持在低点。”

“在这种环境下,贷款人压力相对较小。房地产销售量和价格也都应该保持相对较好,尤其是现在,资本利得税的收缴计划已经被取消。”这样的话,投资者们会更加放开手脚投资,不用担心获得的资产收益会大量上交(资本利得税)。

OneRoof.co.nz的编辑Owen Vaughan也说,“对于首次购房者和有能力重新磋商房屋贷款的人来说,贷款利率下降是个好消息。”

“随着资本利得税停止实施,储备银行的降息举动,还可能会引发投资者投入房地产市场,而投资者市场在过去两年里被抑制了。”

责任编辑:上官翎

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