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澳洲税务局 将严查投资房报税

澳洲新的税法已让税务局(ATO)在打击离岸跨国公司和富有外国人逃避资产增值税中收缴了10亿多澳元税款。(税务局官网)

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【大纪元2019年05月19日讯】(大纪元记者容亮澳洲悉尼编译报导)根据澳洲税务局的数据,超过210万人,即澳洲约8%的人口拥有投资房产

H&R Block公司的Mark Chapman撰文说,如此多的房地产投资者,给税务局带来了特殊的挑战,他们既要确切知道谁拥有什么房产,又要确保纳税人不会在纳税系统中舞弊。

税务局局长最近表示,在对投资房产所有人进行的一系列随机审计中,发现几乎十分之九的报税都有错误。

因此,房主们可以预期今年他们的税务申报会受到仔细审查。这也意味着,更有必要寻求专业人士帮助,把站不住脚的退税申报项目剔除掉,而任何合法的申报项目也不要漏掉。

那么,如果你拥有一栋投资房产,可能出现的报税问题主要有哪些方面呢?

税务局密切关注过度的利息费用申报,例如房主试图对自住房与投资房的贷款利息都申报。

税务局还密切关注房主之间不正确的租金收入和支出分配,例如,房产的共同主人收入高的一方报税多,而不是按一半对一半的分配。

税务局密切关注投资房没有真正提供出租的证据。房主衹能申报房产租出去或可供出租期间的退税。

如果自己住,那么无法申报。这对于度假房来说尤为重要。

最近,税务局列出了四个问题,请度假房房主问自己:

1)你如何宣传你的出租房业?如果你在一个广为人知的在线网站上做广告,这是一个很好的迹象表明该房可供出租。

而如果你的唯一营销形式是前门放一个简洁的卡片,那么你可能需要关注你的广告形式了。

2)你的出租房的位置和情况是什么?如果你的房产维护良好,租户就会想租。

3)你设置的出租条件是否合理?如果你收取的租金大大高于市场行情,或者你附带着不合理的条款,比如只租给无子女者,那么你的房产可能不会被视为真正可用于出租。

4)你是否接受有兴趣的租户?如果你对租房的人不合理地挑剔,那么税务局可能会认为你不是真正地想把房子租出去,你的房产实际上并不属于可供出租。

税务局密切关注新买的出租房的维修索赔。购买时存在的损坏和缺陷,例如漏水的屋顶或腐烂的窗框,其维修费用,还有装修费用不能立即申报。

这些费用可以在数年内扣除,或者作为资本利得税(CGT)用途添加到房产的成本基础中。

如果房子以折扣价出租给朋友或家人,则视为非商业出租。报税最多只能报到租金那么高,不能申报亏损。

不要忘记,税务局可以访问许多第三方数据,包括访问热门的房子出租列表网站,因此他们可以相对轻松地确定某个房子“可供出租”的声明是否正确。

关键的一点是你确保自己保持良好的记录。黄金法则是,如果你无法证实它,你就不能申报它,所以必须保留所有支出的发票、收据和银行对账单,以及证明你的房子可供出租的证据,例如出租广告。

什么可以申报?

你可以申报你的房子在出租期间或可供出租期间的有关花费:

管理和维护成本,包括贷款利息,通常可以立即申报(即扣除当年的收入)。

借款费用、折旧和基本工程支出可以在若干年内扣除。

什么不能申报?

不是实际由你支付的费用,例如租户支付的水费或电费。

收购和处置成本,包括购买成本、转让和广告费用以及所有权转让的印花税。相反,这些通常包含在房产的成本基础中,这将在你出售房产时冲减资本利得税。

为房子出租购买任何物品而涉及的商品消费税(GST),商品消费税不适用于住宅出租房。但是,在将费用作为扣除额申报时,你可以申报总金额(如果适用的话,包括商品消费税在内)。

责任编辑:简沐

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