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特小公寓房 用于投资可行吗?

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【大纪元2019年05月05日讯】(大纪元记者容亮澳洲悉尼编译报导)卧室兼客厅的一室公寓房(Studio Apartment),虽然房价便宜,但把它们作为投资,是否合适呢?这取决于许多因素。

位置是关键

我们都熟悉房地产界的格言“位置、位置”,当你的房产特别小的时候,位置就更加显得无比重要了。

有大量的证据表明,卧室兼客厅的一室公寓房的购买者和租住者在家中花费的时间往往比大房中的人少,因此衹有位置优越的这种公寓房才是受欢迎的。

Laing + Simmons Potts Point房地产公司的经纪人Sylvia Vitale说,生活在这种公寓房里的人经常出门,他们造访咖啡馆、餐馆、画廊、或者沿着悉尼港散步。

Vitale表示,Potts Point的卧室兼客厅的公寓房往往是悉尼最小的那种,通常面积介于17至30平方米之间。然而,顶级的城市位置弥补了家里空间的缺乏,因为什么设施都在家门口了。

房地产投资专业公司(Property Investment Professionals)主席Peter Koulizos说:“位置优越的小房比位置不好的大房更好,因为你永远无法改变位置。”

“如果它靠近中心商务区,就像墨尔本市中心的顶端或悉尼的Potts Point,或者像Bondi、Bronte、Manly这样靠近海滩或任何靠近悉尼港的地方,都很难出问题。”

空间小、回报高

SQM Research房地产研究所的分析师兼所长Louis Christopher表示,即使整体租金收益率在过去12个月下降,小公寓房仍然提供比其它房产类型更高的收益率。

“它们的收益率仍然比其它房产类型高出1%至1.5%,”他说,“在悉尼,这相当于总租金收益率约为4.25%。”

Vitale表示,如果把卧室兼客厅的小公寓房放上家具,用作短租或假日出租,那么租金会更高。

然而,虽然Koulizos同意小公寓房往往带来更好的租金收益,但他认为这是以小的资本增长为代价的。他认为,这样的公寓房土地成分最小,而土地是推动价格上涨的原因。

不要依靠贷款

尽管住房发展趋势是朝向更小的面积、更大的居住密度,但各大银行一直对卧室兼客厅的小公寓房有所歧视,因为它们太小而不给贷款

房地产贷款公司Home Loan Experts的总裁Otto Dargan表示,许多银行的贷款政策规定,房产必须超过40平方米,有的甚至要求超过50平方米。

“有的还要求,公寓房中卧室和其它部分之间必须有隔离墙,或者不允许有共用洗衣设施,而共有洗衣设施是卧室兼客厅的小公寓房中常见的,”Dargan说。

多小才算太小?

Dargan说,有关最小面积规定因贷款银行而异,但有三种共同的要求。

第一个要求是内部面积至少为40平方米。第二是内部区域、车位和阳台,面积超过50平方米。第三是允许内部面积至少18平方米,但前提是贷款与房产价值比低于80%。

Dargan说,这取决于提供贷款的银行,所以要买这样的小公寓房最好获得贷款机构的预先批准,并了解贷款机构对公寓房规模的相关政策,这意味着你在出价前应先了解清楚公寓房的尺寸,以免因无法获得贷款而失望。

需要大笔首付款吗?

Dargan说,通常情况下,需要至少20%的首付款才能获得贷款。

Vitale说,较大的首付要求是卧室兼客厅的小公寓房更倾向于吸引投资者而不是自住房主的主要原因之一。

小公寓容易出售吗?

“银行担心卧室兼客厅的小公寓房的转售市场有限,”Dargan说,“我个人认为他们错了,他们没有考虑人口统计学的变化。”

Dargan认为,对于单身的首次购房者来说,这种公寓房是一个很好的选择。“他们非常实惠,往往位于很棒的地方,”他说,“通过Airbnb短租网站把它们租出去,投资者也赚得很好。”

他建议买家对有电梯、游泳池、健身房和门房的公寓房要三思而后行,因为房产管理费会很贵。

Vitale表示,在Potts Point,卧室兼客厅的小公寓房买家大部分是投资者,也有少量的首次购房者和退休人员。当市场在2017年达到顶峰时,这种公寓房上市后一周就被抢购一空,比任何其它房产类型都快。

责任编辑:简沐

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