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租用商业房的租户 12点提示

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【大纪元2019年06月02日讯】(大纪元记者容亮澳洲悉尼编译报导)商业房出租通常涉及签订长期的租约。与任何的长期事务一样,你必须确保房产和租赁条款适合你的需求。以下12条提示,可帮助你更好地与房主谈判。

1、租金

商业房租赁通常按每平方米计价。年租金通常是按房子的面积乘以每平方米的要价来计算。

工作实例

面积50平方米的办公空间,每平方米350澳元,相当于每年17,500澳元、或每月1,458.33澳元。

你应该始终牢记商品与消费税(GST)将加在租金之上。

一些房东会在装修期间免收租金或提供装修费用的一部分。关于提供多少好处,他们将考虑诸如出租期长短和整个租期内的租金上涨等因素。

2、保证金和银行担保

当订立商业租约时,房东通常会要求提供银行担保或保证金。这些存款由房东持有作为租户的“担保”。如果租户违约,房东可以“提取”或“调用”这些形式的担保。

保证金通常是现金保证金,在商业事务中,保证金可由房东或代理人的信托账户持有。

银行担保是银行或信用合作社承诺向房东支付临时款项的一种形式。租约将写明在何种情况下房东可以“召集”或“提取”银行担保。

在做租房预算时,应该考虑到这笔费用。

3、租期

在谈判商业房租赁时,你总是需要考虑租赁期限,并确保租期长短符合你的特定情况和需求。

一些租户寻找长期租约,以便他们有时间在有租房保障的情况下建立其自己的业务。长期租赁是希望拥有可销售资产的租户的考虑因素。

但另一方面,如果你签订长期租约但你的业务增长速度超过预期,你可能会发现所租的房已经不能满足你的需要,而你的租期仍有几年的时间。

从安全的角度来看,房东通常喜欢长期租约。

作为一般规则,租约越长,房东提供的好处越多。

但是,还要记住,租约越长,租金重新审议就越多。

4、租金重审

商业房租赁将包含租金重审。没有多少房东愿意采用长期的固定租金。

租金重审将采用以下形式之一或不止一个:

  • *消费物价指数上升
  • *固定百分比增长(例如,每年3.5%)
  • *市场回顾

你应该将这些计入预算。

工作实例

如果你订立五年租约,每年固定增长4%,你将看到在租期内有超过20%的租金增长。

5、装修

你需要考虑,正在寻找的商业空间是否需要装修。

如果需要,你应该了解装修成本。在做预算时,应始终考虑装修成本。

如第一条所示,有时房东会为你提供一部分的装修费用。你应该注意,这些钱,通常是在装修完工后房东才给你的。

6、使用许可

租约需要包含许可用途。你将使用该场所用于什么?

通过谈判达成广泛的使用许可,这符合租户的利益。这会允许业务的未来多样化或可能允许分租安排(可能需要房东同意签订分租契)。

一旦租约签署就具有约束力,如果更改,可能既费时又费钱。

7、日常支出

如果房东将房子的日常支出(或运营成本)转嫁给你,包括水电、房子维护等,那么请协商固定费用或封顶上限。此外,在你订立租约之前,请确保房东在这方面透明,向你披露都包括哪些费用。

8、转租和分租

你应该确保你的租约允许你转租或分租。

例如,如果你要出售你的业务,那么需要能够将租约转给新的一方。

如果业务结构发生变化(例如,持股或重组),则可能需要分租。

转租和分租须经房东同意。此同意过程通常附有条件。

9、改动和改进

大多数商业租约规定,如果租户想要对房子进行更改,需要房东的同意。

你应该在租约中包含一个条款,允许你对房子进行改动和改进。这些条款通常会写明须经房东同意后才可以改动或改进。

10、复原和重新装修

你应该始终了解租约中的“make good”条款或“yield up”条款。

许多商业租约要求租约结束必须把房子回置到空房状态。但如果你在订立租约时房子并不是一个空壳,那该怎么办?

一些租约规定在租约结束时把房子恢复到最初的状态。如果你在装修过程中撕掉了部分旧装,那么该怎么办?

商业租赁通常也有重新装修条款。这意味着,你必须在特定日期或某些情况下重新装修。

11、第一拒绝权

租户可以通过谈判将第一拒绝权条款写进商业租约。

这些条款是根据具体情况起草的。

工作实例

你正在考虑在建筑物中租占350平方米的办公空间,目前旁边还有100平方米的空置空间,如果你的业务在未来扩展的话,你可能需要那点空间。因此你可以在谈判时将第一拒绝权条款写进租约中,这样,如果有人要租那点空间的话,房东必须先问你是否需要。

12、费用

你应该清楚租赁过程中有关的费用由谁来支付。

商业房租赁租约的签订涉及的成本包括法律费用、抵押权人同意费和注册费。

在某些情况下,可以要求租户支付房东的租赁准备费用。你可以协商一个条款,让每一方在租赁准备方面承担自己的成本。

*请注意以上仅涉及商业房产租赁。零售店租赁受不同规则的约束。

责任编辑:简沐

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