【大纪元2019年07月13日讯】（大纪元记者蔡溶纽约报导）华人聚集的艾姆赫斯特（Elmhurst）是华裔开发商青睐的建楼重地，有些楼盘转手就翻2倍多价格，但投资风险也不小。布碌崙民事法庭7月10日有一个华人投资房的案例，说明有财产抵押的“保证书”（Promissory Note）也存在不能执行的风险。
位于艾姆赫斯特皇后大道的原圣约翰医院，于2013年底被一群华裔开发商买下，用于开发商住楼。但现在，一名林姓投资者手持开发商吴Steven承诺付款的欠条，将他告上法庭。
这块地位于皇后大道90-02号，占地约26万平方英尺。原医院破产后在2009年被人以大约2,000万美元收购，2013年开发商吴Steven和一群华裔投资者以5,500万美元买下，计划投资4,500万元改造成大型商住楼，项目预计2016年面向市场。
2013年10月，开发商为上述建案项目单独成立了90-08 QUEENS LLC公司。
接下来是融资操作。2013年12月，吴Steven和原告林存驹（CUN JU LIN 音译）等人成立“安徽地产”（AN HUI REALTY,LLC音译），“安徽地产”拥有90-08 QUEENS LLC财产的22.50%。吴Steven是“安徽地产”的经理和主要股东，林存驹是投资成员。
根据起诉书，2015年7月10日，吴Steven交给林存驹一份150万美元的保证书（Promissory Note），也就是承诺付款的欠条，承诺在2016年5月12日全额归还林存驹的投资，如果逾期15天，支付2%的延迟费用，若逾期30天，则支付9%的延迟利率。
为了使得该“欠条”更安全，吴Steven同意将史坦顿岛Edgewater Plaza Loft LLC大厦10%的会员权益作为财产抵押，来担保还款。根据协议条款，吴Steven拥有Edgewater 50%的股份。
2016年2月21日左右，林存驹与“安徽地产”修订经营协议，林存驹另外又投资108.8万美元，同样定一年拿回贷款本金。协议同意，若发生违约，林存驹应拥有“安徽地产”的10%所有权和收益。吴Steven应拥有“安徽地产”90%的所有权和收益。
林存驹相信，“安徽地产”当时全权拥有东119街217-221号，以及东119街223号两处地产，外加皇后大道90-02号的部分产权。
大约2016年12月1日，华裔开发商Ding John Wai以1.25亿美元的高价收购该地块，据悉，买主的Sentry Operating Corp向麦迪逊房地产资本公司（Madison Realty Capital）融资贷款5,500万完成此交易。
2016年12月29日左右，吴Steven代表“安徽地产”将东119街的两个物业也出售，获得325万美元。
林存驹在起诉书中表示，吴Steven未经他的授权和同意，卖掉了“安徽地产”的所有财产，并向他隐瞒这些交易，拒绝向他出示账簿和记录，违反了他所欠的信托义务，没有兑现Promissory Note（保证书）。
今年7月10日，林存驹诉诸法律强制执行2015年的Promissory Note ，并要求解散“安徽地产”以寻求赔偿性损害赔偿，以及三倍赔偿金作为惩罚性赔偿。
皇后大道90-02号现状
根据地产媒体The Real Deal ，截至去年11月，该地块的债务总额达到7,950万美元，最终被法拍。今年5月，Eli Tabak的Bluestone用8,500万美元从麦迪逊房地产资本公司购买了该商住楼的债务。◇
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