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湾区税务

谈税改对租赁房屋的影响

租赁房屋如符合条件,可享合格所得的课税抵减。(Shutterstock)

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【大纪元2019年07月28日讯】文:林懿・加州注册会计师
在本次的税改中,有一种是针对中小企业(pass through entities)的抵减,叫做合格所得的抵减(Qualified Business Income Deduction)。举凡符合条件的纳税人,最高可以享受合格所得的20%来抵减其课税所得。而房地产物业的持有者,不拘是商业房地产或商用住宅,只要符合下述条件的,都有可能获得此项抵减额。但是国税局又加了一条但书,就是若不满足明列的要件,但是可以证明有合格所得者,仍可能获得抵减。

关于租赁所得如何满足成为合格所得的细节,可参考国税局在今年年初公布的公告Notice 2019-07。而以下是这份公告的摘要。

关于Section 199A的Safe Harbor(安全港)为,若是满足下列条件,则租赁所得可视为合格的营业所得:
(A) 要有分开的会计纪录来反应每一个商业个体的收入及相关的费用。
(B) 每一年要花在租赁活动上至少250小时。
(C) 业主必须有好的文件保存。其中包括了时间的纪录,执行业务的内容等等。

在这份文告当中,也详细的描述了何谓合格的租赁活动;例如:谈论租约、收房租、维修房子、监工等等。也明文的指出有一些活动不能列入;例如阅读财务报表、旅行及策划管理资本运用等等。

要特别留意的是自用住宅不适用,Triple Net的租赁也明文指出不适用。若是符合抵减规定的纳税人,必须在申报税表的时候附上一篇签字的声明稿,宣告所言属实。

综上所述,若是纳税人善利用此一条款,将会达到省税的目的。但是若是只持有少数投资房的民众,可能比较不容易达到250小时的要求。#

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本文刊载于旧金山7月20日理财版

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责任编辑:李欧

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