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旧金山房市

旧金山买房:年收入20万,为首付款储蓄40年

旧金山房价过高,在旧金山买房成了许多当地居民难以实现的梦。(Shutterstock)

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【大纪元2019年07月08日讯】(大纪元记者艾薇编译报导)在旧金山买房意味着至少要年薪20万美元,以及要为支付首付款储蓄40年的准备。尽管旧金山的房价在过去12个月中略有下降,但事实是大多数人,永远也无法在这个城市以市场价格购买房子。

根据旧金山的投资基金Unison调查,在该市购房需要几十年的储蓄和税后年薪20万以上。6月初,Unison发布了第二份年度家庭负担能力报告,评估了潜在房主在美国35个主要城市购房所需的费用。旧金山的买房门槛非常高。

按照Unison的说法,在全国范围内,对于那些中等收入的人来说,如果购买中位数价格的房子,要支付20%的首付款,需储蓄14年的时间。但在旧金山,需要40年,位居全国第二,仅次于全国第一的洛杉矶,需要43年。

旧金山买房需要年收入20万 是如何计算?

而且,即使交了首付,还需要购房者有高额的收入,才能保证按时还贷款。根据Unison的计算,在旧金山,购买中位数价格的房子,每月需支付$5,052,这意味着在旧金山年收入应为$202,094以上。计算方法如下:

收入多少才可以买房?我们计算相关的月度成本,假设2018年的抵押贷款利率为4.54%,2017年的利率为3.99%。这些代表了Freddie Mac年均30年的固定利率。此外,每年还需支付房子价值的1.25%的房产税,和0.4%房屋保险费(并以每月住房费用不得超过总收入的30%去计算)。基于2018年的旧金山房屋价值中位数(非售价)$1,031,732,这意味着年收入需超过20万,以避免将月度财务延长太多。

不同的数据计算

如果这是2018年的估计,那么2019年的公式是什么样的呢?将Unison的数据与抵押贷款公司HSH(5月发布)的最新月度分析进行比较,类似的4.53%的抵押贷款利率和20%的首付,每月支付$4,345,得出建议旧金山年收入为$186,250。

为何在HSH分析中,计算出的年收入数字比Unison低?因为HSH是用房屋价值中位数93万美元来计算的。HSH所指的“旧金山”,它是指较大的湾区的简写,包括旧金山、阿拉米达县(Alameda)、马林县(Marin)、圣马特奥县(San Mateo)和康特拉科斯塔县(Contra Costa),这也是HSH计算出的数值比Unison低的主要原因。

房地产公司Compass在今年6月估计,旧金山的独立住宅中位房价为165万,而公寓房价为125万。根据美国人口普查,21.2%的旧金山家庭在2017年收入20万,10.8%的家庭收入在$150,000到$199,000之间。全市收入中位数为$96,265。

报告显示:最负担不起的购房之地,旧金山排名第4

许多人都知道旧金山的房价在全国的排名都很高,即使是那些不住在这里的人也这么认为。

总部位于纽约的房地产网站Realty Hop提供其月度的“负担能力指数”,结论是:基于平均每月抵押贷款与中位数家庭收入的估计,旧金山是美国第4个最负担不起购房的城市。

根据前几周发布的指数,尽管旧金山年收入很高,但对于普通家庭来说,买房还是极其的困难,这是因为惊人的房价和高额的地方税收。

按照Realty Hop的数据,假设中等家庭收入为未税96,265美元,中位数价格的房子少于130万,30年期的抵押贷款首付20%,利率4.5%。

这相当于每月需支付超过$5,921的房产税抵押贷款。如果税前月收入为$ 8,022,这意味着家庭收入的73.81%最终用于住房。(但值得注意的是,联邦政府始终坚持,住房费用应该是收入的30%。)

旧金山住房花费大大超出

纽约市的房价中位数较低,但人们收入也低,因此是第3个最不负担得起的城市,房屋费用占家庭月度预算的85%以上。奥克兰排在第5位,房主每月用于住房的支出少于65.5%。

Realty Hop的报告称,它从美国人口普查中提取了“家庭中位数收入”。人口普查的“美国社区调查估计American Community Survey estimates”,确实表明旧金山的中位数家庭收入是96,265美元。

不过,这些信息还是已经过时,因为“美国社区调查估计”反映的是2017年,而人口普查局还没有公布2018年的估算,但Realty Hop的房价来自今年的数据。

旧金山市长住房办公室(The San Francisco Mayor’s Office of Housing)对2018年的中位数收入进行了更为及时的估算,计算出旧金山每人的未调整区域收入中位数(AMI)为每年82,900美元;一个两人家庭的AMI是94,700美元,这两个数据都比Realty Hop的假设房主更艰难。

该指数的房屋价格基于Realty Hop的房源价格。这意味着用于计算可负担性的中位数房价不一定代表旧金山的中位数,而是代表该特定地区的中位数。(另请注意,这是基于挂牌价格,这些价格与实际销售价格不同,牌价通常高于实际销售价格。)

在Compass房地产集团,计算出旧金山中位数价格房子为166万,这远高于Realty Hop使用的预估值。可以稍微负担得起的一个公寓,其估计价值为122万美元。从2019年的数据来看,独立房的中位数价格,略微下降至163万美元。#

来源:curbed.com
本文刊载于旧金山7月6日地产版

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责任编辑:李欧

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