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土地资产比 决定房产增值空间的关键

土地资产比就是土地价值占整个资产的比例。比如,花100万元购买一栋房产,土地价值50万,那么其土地资产比就是50%。(简沐/大纪元)

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【大纪元2019年08月04日讯】(大纪元记者张妮澳洲悉尼编译报导)很多投资者可能不太了解土地资产比在评估投资房产中的重要性。房产咨询公司Property Planning Australia创始人和总经理David Johnston最近撰文详细介绍了土地资产比的知识。

据澳洲Domain房地产网消息,土地资产比就是土地价值占整个资产的比例。比如,花100万元购买一栋房产,土地价值50万,那么其土地资产比就是50%。

因为房子本身总是会折旧而减值,房产增值的主要推动因素是土地的增值,因此选购投资房产时考量房产的土地资产比很重要。

如何确定土地资产比

首先确定土地价值。最好的办法是知道整个区域每平方米平均土地价值,然后乘以房产的土地面积。

本地经纪人一般都比较了解所在区域的平均地价,甚至可以细化到某些街区、特定房产的地价。

另一个办法是找一块本地区近期成交的空地,用成交价除以其面积,得到每平方米地价。

得到土地价值后,除以房产标价就得到了土地资产比。

理想的土地资产比

从投资角度看,土地资产比为70%比较理想,最低不宜低于50%。这样可确保至少一半的资产有增值空间。

比如,一栋100万元的房产,土地价值在70万元左右,房产价值30万元,这样的价值比例就不错。

如果考虑翻新的话,那选购时土地价值比要更高一些,因为装修会增加房产价值而降低土地价值比。

翻新买家应估计当前土地价值、房产价值与翻新后的房产价值。这样才能决定预期的土地资产比,避免过度开支,这是在翻新和小房产项目中经常出现的问题。切记,翻新不会增加土地价值。

人们容易感性地聚焦在房产上而忽略了土地的价值。成功的投资决定应避免这个问题。

聚焦土地资产比有助于去除或降低对房产、一些配件的情感和牵挂,有时买家会陷入房产的细节如厨房、浴室、地砖,甚至一幅墙纸而忽略了更重要的因素。

但是,这是否意味着投资者买一块空地更好呢?

一般来说不是的。因为空地没有租金收入,投资者也得不到负扣税补贴,而且空地通常缺乏能够推动土地增值的有利因素,再者好的地段也鲜有空地。

何种房产有高土地资产比?

土地面积大、老房子或者位于高端地价区的房产有较高的土地资产比。

在这些因素中,后者是最佳的选择,意味着投资者可以买到高土地资产比的小块土地房产。中心城区一般是老城区、老房子也多,甚至有文物古宅,单位地价较高。比起新建的房产,这些房产一般有较高的土地资产比。

因此,Johnston认为老房子是更好的选择,买历史古房最好,当然这超出很多投资者的预算。这些房子位于黄金地段,不会被推到重建,有很高的土地资产比。

高土地资产比房子的缺点?

凡事都有两面性,高土地资产比的房子也不可能没有任何风险。

比如,租金可能较低。因为很多租房者喜欢新房。

另外,老房子维护费用较高。因此买旧房前进行虫害检查很重要。

政府允许投资者在40年间申报折旧抵扣,因此老房子也意味着可申报的折旧抵扣较少。

不过,要知道税务抵扣最多也就是1元拿回48分,而且在出售时,申报的折旧费还要付资本增值税——这是很多投资者不知道的。

总之,在选购投资房产时,把土地资产比作为综合考虑的因素之一是明智的做法。

责任编辑:简沐

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