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低利率加人口增长 将重燃房屋市场

ASB银行的经济学家们预计,进一步降低的利率,以及仍然强劲的人口增长,可能会使来年全国的房价上涨到新的高度。(图片来源:Dreamstime)

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【大纪元2019年08月29日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)ASB银行经济学家们预计,进一步降低的利率,以及仍然强劲的人口增长,可能会使来年全国的房价上涨到新的高度。

ASB银行的最新一期《家政经济》刊物中,多位ASB经济学家,根据过去一年的数据、以及储备银行在本月初再次大幅降低官方现金贴现率的举措,而进行分析研究,得出上面的推测结果。西太平洋银行(Westpac)的经济学家,也对房地产市场的回升趋势,提出类似的看法。

ASB的首席经济学家尼克·塔夫利(Nick Tuffley)表示,这家银行预计,到明年年中,全国房价的增长幅度可能会进一步提高,最高可达到6%;而根据房地产协会(REINZ)的统计数据,目前全国的房价增长幅度为4.5%。也就是说,房价的增长幅度将会更大。

塔夫利表示,在全国范围内,各个地区和主要中心的数字,会有相当大的差异,其中3个主要中心城市分别为:

—  奥克兰的房屋价格,预计将从今年的下降3.1%、恢复到2020年的持平状态;

—  基督城的房价,预计将从今年的下降0.5%,到明年的正增长2%;

—  而惠灵顿和新西兰其它地区的房价,预计将在2020年达到9.3%的正增长。

ASB银行房价预测 (截至6月份年度,年度房价变化%)
  2018年 2019年(预计) 2020年(预计)
奥克兰 1.3% -3.1% 0.0%
基督城 1.5% -0.5% 2.0%
惠灵顿 8.6% 6.6% 9.3%
其它地区 6.1% 2.7% 9.3%
全国 3.7% 0.9% 5.5%

低利率促人们贷款买房

塔夫利表示,抵押贷款利率的急剧下降,以及仍然强劲的人口增长和劳动力收入的增长,将推动住房市场发展。

他说,储备银行再次大幅削减利率、以激发新西兰人借贷和支出的“决心”,这可能会推动房价持续上涨。

“我们一直在听到更多的关于投资者们再次出现在房地产市场的故事,尽管他们仍然小心翼翼。”

他说,当银行的定期存款利率越接近于零的时候,房地产市场对投资者的吸引力就会越大。因为较低的定期存款利率意味着,把钱存在银行回报微乎其微;同时,较低的贷款利率,则意味着投资者贷款买房,更容易应对较低的租金收益。

ASB的高级经济学家迈克·琼斯(Mike Jones)认为,储备银行在8月7日削减官方现金利率50个基点,表示新西兰央行决定要 “再次削减利率,直到新西兰人开始借贷并再次花钱”为止,因此,可能会出现比预期更持久的房价增长周期。

“当然,定期存款利率越趋近于零,民众把广泛的资产分配(投资)到住房上的风险就越大。”

“然而,新西兰正在转向的经济周期(走向疲软),与政策相关的人工制动、以及住房供应的增加,都将对房市好转的程度,起到制约作用。”

琼斯说,明年春天会成为他们对市场预测的关键考验。因为“我们发现,抵押贷款利率的下降,往往需要6个月左右的时间才能影响到房价。”

“因此,如果我们对于最近的抵押贷款利率下调的看法是对的,那么在明年的3、4月份,房价就会真正开始上涨;那么在今年9、10月份,我们就会看到,房市的数据应该开始出现相应的变化。”

房贷利率将会进一步降低

全国最大银行、也是最大的抵押贷款放贷机构——澳新银行(ANZ),现在已将其1年和2年的抵押贷款利率,分别下调到了3.65%和3.59%,其中2年期的定期抵押贷款利率,比Kiwibank银行的3.65%,还低出6个基点,但1年期定期抵押贷款利率,仍然比Kiwibank的3.55%高出10个基点。

经济学家们预计,澳新银行降低抵押贷款利率,应该只是开了个头,其它主要银行在压力下,将会很快纷纷跟从。

全国各地房市差异大

塔夫利预计,在短期内,奥克兰的房屋市场在过去18个月中的“轻微衰退”将会停止;而从长期来看,奥克兰的房屋价格将会再次开始上涨。

与民众收入相比,奥克兰的房屋价格仍然太高,并且奥克兰的租金收益率也很低。政府对外国买家的禁令,对奥克兰房市和皇后镇的房市,影响可能最为明显。但在全国其它地区,因为没有那些限制,所受影响也相对较小。

塔夫利预计,惠灵顿的房价将出现反弹,因为这个城市仍然存在严重的房屋供应短缺。“与出售房屋数量相比,待售房屋的数量仍然非常的低。”

他表示,惠灵顿的住房市场同时也受到政府支出增加的支撑,政府支出增加,这会导致惠灵顿在高薪工作岗位上工作的人数增加,民众收入和消费能力增加。

对于全国其它地区,塔夫利预计,霍克湾、南部地区和达尼丁等地区,可能会继续看到两位数的房屋价格增长。

塔夫利表示,市场正在履行储备银行大幅降息的意图。“这是降低利率目标的一部分。它鼓励更多的借款,并改善那些已经有贷款的人的现金流。”

琼斯也说,全国各地的情况,差异非常大。

“奥克兰房市的状况仍然冷清。房价年均增长仍然为负值,尽管过去三个月的房价呈小幅上涨,但销售天数和库存,都高于平均水平,这表明,在我们可以预期奥克兰住房价格上涨之前,我们必须要看到房市进一步解冻。”

“坎特伯雷(基督城)是另一个值得注意的、房市表现不佳的地区,这里的住房供应增加,似乎只是其中一部分原因。这反映在租金上,坎特伯雷地区的租金,年同比仅增长了1.4%,是全国租金增长率最慢的地区。”

在截至今年6月的过去1年里,奥克兰的租金增长率也仅增加了2.7%,列倒数第二,但惠灵顿租金的年增长率,则高达11.1%,仅次于南部地区(Southland),为全国租金增长幅度第二高的地区。

在房价的增长方面,南部地区的房价增长幅度预期最大,高达19.5%,马努洼图(Manawatu)地区房价增长幅度第二,高达18%,吉斯本(Gisborne)和霍克湾(Hawkes Bay)的房价增长幅度也达到两位数,都为11.2%。这三个地区的住房库存,相对于平均库存量,也下降最大,都超过70%。

琼斯说,北岛的中部和东部地区的房市,正在“开始沸腾”。“这些市场非常紧俏。今年上半年出售房屋的天数明显下降,库存也非常的低,房价和租金的增长也都迅速地跟进。相似地,住房供应缓慢以及抵押贷款利率降低,都可能会进一步刺激需求。”

责任编辑:上官翎

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