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申请房贷 固定利率 vs 浮动利率 选哪个?

很多人在申请房贷时,都有犹豫是选固定利率还是浮动利率。(Shutterstock)

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【大纪元2019年08月05日】(大纪元记者周行多伦多编译报导)加拿大房贷利率主要有两种:固定利率浮动利率。如果想知道如何取舍的话,需要先了解它们及影响它们的因素。

有人可能觉得,使用浮动利率比较合算,银行通常会提供较优惠的利率。不过,因为债券市场在过去大半年时间都是在走下坡路,很多加拿大人喜欢的房贷固定利率已经降到很吸引人的低位。

畅销书《烧掉房贷:加拿大人走向财务自由的简单及强力之路》的作者库珀(Sean Cooper)在point2homes网登出的一篇文章中称,房贷的5年期固定利率已经降至2年来的最低位。

该文不是建议读者选用何种房贷利率,而是分析不同利率的影响因素,让读者自己分析后,做出选择。

固定利率房贷

固定利率房贷,是指合约期内的利率保持不变。比如一个5年期固定利率房贷,意味着这期间利率不变,每月还款额也不变。

如果是第一次买房,固定费率可能是一个好选择,因为还款额不变,容易做预算。但是,在许多情况下,锁定利率意味着增加房贷成本。通常的情况是,固定利率时间越长的房贷,需要付出的额外费用就越高。

固定利率影响因素

加拿大政府债券的收益率对固定利率房贷有直接影响,与固定利率房贷期限相匹配的债券收益率,与房贷的关系更密切。例如,5年期加拿大政府债券的收益率,与5年期固定利率房贷的利率密切相关。

放贷人为了获取利润,他们会在加拿大政府债券收益率之上加一个利率差。这利率差取决于几个因素,包括竞争、管理费用和利润目标。一般来说,放贷人的目标是:保险房贷(首付款低于房价的20%)的利率差为1个百分点;传统房贷(首付款不低于房价的20%)的利率差为1.5个百分点。比如说,如果加拿大政府债券的收益率为1.5%,放贷人可能会给保险房贷提供2.5%的利率,给传统房贷提供3%的利率。

然而,加拿大政府债券收益率只是影响因素之一,竞争也在发挥作用。每年似乎都会有房贷利率战,有些放贷人为了成为市场领袖,愿意触碰自己的利润底线。

一年中的时间也会对利率有影响。通常情况下,利率在春季竞争最激烈,因为大多数房贷在这个时候成交。当春季市场过去后,放贷人通常不会再那么努力去竞争。在秋季和圣诞、新年假日期间,他们将利率差扩大至2个百分点或更高。这样做的原因是,房贷数量在这期间下降;接近年终时,放贷人倾向于集中精力提高他们的利润。

浮动利率房贷

浮动利率房贷,是指合约期内的利率可能会发生变化。例如,如果是一个5年期可变利率房贷,其利率可能会在这5年内的任何时候发生变化。但是,变化通常只发生在加拿大央行调整利率后。

浮动利率取决于贷方的最优惠利率(prime rate),通常以最优惠利率加、或减一个利率差呈现。比如,如果你的利率是最优惠利率减70个基点(及0.70个百分点),最优惠利率是3.95%的话,你的利率就是3.25%。

利率差是浮动利率的关键。虽然房贷利率没锁定,但利率差是锁定的。因此,你希望看到的是,低于最优惠利率的那个利率差越大越好。最优惠利率会随着央行调整利率而变,但那个利率差在利率合同期内不会变。显然,如果是5年的利率合同,你每月的还款额可能会有较大的变化,你需要预先有思想准备。

浮动利率影响因素

浮动利率房贷的利率取决于加拿大央行设定的利率。当央行改变利率时,房贷机构几乎总是紧随其后。使用前面的例子,你的房贷利率为3.25%,央行将利率提高25个基点(0.25个百分点)后,你的放贷方可能将其最优惠利率提高同样的幅度,从3.95%提高到4.2%。那么你的贷款利率将从3.25%提高到3.5%。

竞争也会影响浮动利率。如前所述,放贷人倾向于在春季提供最优惠的利率,有些放贷人甚至在少于5年期的合同中,提供更低的利率,以吸引客户。

库珀的建议是:如果你对省钱很感兴趣,那么,浮动利率是值得考虑的。但是,如果你觉得在房贷合同期内,利率上升会使你晚上睡不着觉的话,你可能要考虑固定利率房贷提供的安全性。

房贷利率与房市的关系

房贷利率与房地产市场之间存在着紧密关系。低利率会刺激房市,因为利率低时,借钱便宜,这意味着你有资格借更多钱。同时,因为利率低,你买房花的钱实际上是减少了。

但是,低利率可能会更快地推高房价,因为购房者可以借更多钱,他们愿意在房产上花更多钱。这意味着,一栋房产更可能以较高的价格成交。

库珀表示,你下次给一栋物业还价时,可以考虑这因素。但最应该做的,是和你的地产经纪谈谈,看看哪些是最合适你的选择。◇

责任编辑:文芳

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