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购屋订金避损 当心附款移除时限

自7月31日底,美联储进行了过去10年来的首次降息后,房地产抵押贷款利率也随之下调,被很多人视为贷款买房的好时机。图为加州一处已售房屋。(Getty Images)

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【大纪元2019年09月12日讯】(大纪元记者姜琳达洛杉矶报导))自7月31日底,美联储进行了过去10年来的首次降息后,房地产抵押贷款利率也随之下调,被很多人视为贷款买房的好时机。不过,贷款过程要谨慎,家住艾尔蒙地的Joyce就因轻视了“附带条款”(Contingency)的移除时间长短,以至在贷款过程中进退两难,最终无法买到喜欢的房屋。

移民来美多年的Joyce,曾用现金在华人区购入了一处房产。近期,她又看中一处房产,但因为在大陆的资金受中国资金管控以及人民币贬值等因素影响,无法外移,而刚好美国利率下调、房价走缓,她就决定先贷款购房,等待资金到位时再一次付清。

于是在拿到了贷款等预批信后,Joyce就与经纪人商量提交了一份比卖方开价稍低的的报价(Offer)。两天后,卖方经纪人在回复的还价(Counter Offer)上虽同意了Joyce的报价,却写明要把保护买方所付订金不受损的“附带条款” 移除时间,从常规的21天缩减变成14天。

Joyce说,由于自己第一次买房时是现金交易,那时候她认为只要房子检查没有问题,交易就能成功。“我的信誉还行,贷款公司在初期也说我能放35%的头款,贷款应该不成问题。”因此,Joyce为了能便宜买成自己喜欢的房子,就没有听从经纪人的建议,决定同意卖方将“附带条款”移除时间缩短的条件,并随后交了15,540美元(3%)的订金,并且正式提交了贷款申请。

起初,一切交易进行的还相对顺利,Joyce支付了1500多美元进行房屋检查(Inspection)和估价(Appraisal),在检查房屋没有大问题后,她就签署文件,移除了这两项“附带条款”,但贷款结果却迟迟没有消息。

到了第15天,卖方经纪人开始催促Joyce签署文件移除所有的“附带条款”,Joyce开始有些进退两难,一旦移除但最终贷款不成功,她就要承担订金无法全额拿回的风险;但不移除,她就属于违约的一方,卖方就有权利终止交易。

在与经纪人商讨后,Joyce最终没有签署移除“附带条款”的文件,放弃了心仪的房子,也损失了进行房屋检查和估价等的相关费用。

“附带条款”天数到底有多重要?

房产经纪人李女士介绍,在购房过程中,买方有很大的权利,能在“附带条款”的保护下,在规定时间内没有任何理由的合法退出购房交易,且不损失订金。而“附带条款”分为三种,移除房屋检查和估价的部分一般为17天,贷款的则是21天。

她说,有时卖方着急用钱,就会通过各种方法找到一个“靠谱”的买家,能一次性完成交易,成功把房子卖出。毕竟交易不成功,就意味着卖方要浪费掉一个月的时间,对卖方很不利。而缩短“附带条款”的移除时间,也是卖方想确定买方有多大的把握能买下房子,减少变数。

但李女士说,贷款是买房交易过程中最关键的一项,没有等到银行最终批准甚至放款的最后一步,就始终存在变数。因此,正规的贷款公司都不会轻易跟客人担保贷款是否能被最终批准。

如果买方真的移除附带条款,最终贷款不成,还要通过“仲裁” (Arbitration)等很麻烦的程序,减少订金损失。“所以买方千万不要为了拿下Offer而草率行事,一定要根据自身情况善用保障条款。”◇

责任编辑:李欣

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2019-09-12 10:31 AM
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