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全国房价增幅变大 奥克兰房市或转暖

最新的OneRoof-Valocity房地产报告发现,受奥克兰房市低迷影响,全国房屋中间价(包括奥克兰在内)目前为61万元,在过去三个月里上涨了0.82%,在过去一年里上涨了4.1%;然而,如果不算奥克兰,全国房价的增长前景则乐观不少:季度增长率为1.77%,年增长率高达6.19%。(ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images)

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【大纪元2019年09月05日讯】(大纪元记者李扪心报导)最新的OneRoof-Valocity房地产报告发现,受奥克兰房市低迷影响,全国房屋中间价(包括奥克兰在内)目前为61万元,在过去三个月里上涨了0.82%,在过去一年里上涨了4.1%;然而,如果不算奥克兰,全国房价的增长前景则乐观不少:季度增长率为1.77%,年增长率高达6.19%。

不过,新西兰先驱报的记者本·赖希(Ben Leahy)认为,奥克兰房价问题,是一个复杂的难题,影响因素多变、复杂,并不是用单一下降就可以解释的清的;多位专家也预计,随着春天的到来,奥克兰的房市也会逐渐转暖。

北岛中部涨幅最大

根据OneRoof及其合作伙伴Valocity的最新数据,北岛中部和东部的一半地区,房价上涨最快。

其中黑斯廷斯(Hastings)和旺格努伊(Whanganui),现在是新西兰最热门的房地产市场,这两个城市的房价,在过去的一年中,上涨幅度都达到了最大。

黑斯廷斯的房价中位数在过去12个月内上涨了29.9%,达到50万元,追上了紧邻的耐皮尔(Napier);而旺格努伊的房价中位数,则上涨了26.1%,达到26.5万元。

全国房价飙昇最大的地区是霍克湾(Hawkes Bay)的怀柔阿(Wairoa),其房屋中间价同比增长了52%至16万元。怀柔阿位于黑斯廷斯与最东端的吉斯本(Gisborne)之间,吉斯本的房价在之前的统计数据中,曾经是涨幅最大的。

按照街区算,全国房价涨幅最快的三个街区,都在旺格努伊:Waverley、Milton和旺格努伊中心区,它们的房价在过去12个月中,都上涨了超过30%。

在房屋销售价格与政府估价(CV)的差别方面看,OneRoof的报告发现,旺格努伊的房屋销售价格与CV比率最高,通常销售价格为CV的1.55倍,即售价比估价高出一半还多;黑斯廷斯居第二位,销售价格比估价高出44%。

OneRoof的编辑欧文·沃恩(Owen Vaughan)认为,黑斯廷斯和旺格努伊房价都很低,所以“房市表现都很亮丽。两个地区都有一些价格颇具吸引力的房屋,这当然会引起首次买房者和投资者的关注。”

“然而,重要的是要把这些地区房价暴涨前后联系起来考虑。对于旺格努伊来说,增长的基数很低——五年前的房屋中间价只有18万元;而黑斯廷斯也终于赶上了紧邻的另一座城市耐皮尔,耐皮尔的房价也是最近几年才被推高的。”

多数主要中心呈增长趋势

OneRoof-Valocity的数据显示,除了奥克兰和基督城的数据有些疲软之外,其它5个主要中心的房价都呈增长趋势。

尽管过去三个月没有变化,但惠灵顿的房价中值同比上涨了5.5%至76.5万元;汉密尔顿和陶朗加的房地产市场都比较活跃,汉密尔顿的房价中位数在过去12个月里,上涨了5.6%至56.5万元,而陶朗加比去年同期上涨了6.3%至67万元。

达尼丁仍然是新西兰主要城市中心中,表现最强的。目前年度房价增长率高达17.1%,季度增长率也达到了7.2%,这使达尼丁成为唯一一个房价呈两位数增长的城市房屋中值达到了44.5万元。

基督城的住房市场在过去12个月中几乎没有变化,房屋中间价下降了1.1%,达到44.3万元。

奥克兰房价下跌原因复杂

OneRoof 房地产报告中公布的数据也显示,全国最昂贵的房地产市场——奥克兰,感受到的压力最大。在过去12个月中,房价中位数降低了3.0%,降至96.5万元。

OneRoof发现,负担能力是奥克兰房地产市场放缓的主要因素,所以最受影响的就是那些最昂贵的街区;而首次购房家庭一般都会趋向购买低端房产。

在新增的抵押贷款中,投资者的比例下降到了14.3%;而换房者的比例仍然低于10%;最大的买家群体仍然是首次购房者,他们占上个月新贷款人数的27.4%,尽管这比前一个月稍微有所下降。

沃恩说:“尽管首次购房者构成了大部分的房地产市场活动,但他们所追逐的100万元以下的房产数量正在减少。这同时可能也表明,那些拥有这个价位房产的房地产投资者们,如果感到战线过长,可能现在就是出手的好时机。”

房地产分析公司Valocity的估值主管詹姆斯·威尔逊(James Wilson)表示,在今年剩下的4个月里,奥克兰低迷的房地产市场,可能会导致价格的波动。

他说,当房屋销售量减少时,销售价格中位数往往会变化较大,因为一些较高或较低价格房屋的销售,可能会扭曲数据,造成(不真实的)大涨或大落。

因此,在首次购房者突然变得活跃的街区,因为他们会购买更便宜的房产,就会导致这个街区房价下跌;另外,大量新公寓和更便宜的房屋,也会被推向市场。

最受奥克兰房市低迷影响的街区,都是那些昂贵街区。其中包括著名的200万元街区Herne Bay、Ponsonby和Remuera等,其房屋中间价在过去12个月里下降了3%,而奥克兰北岸的著名海滨街区,如Takapuna、Devonport和Campbells Bay等,房价中位数都下跌了2.8%。

威尔逊表示,奥克兰的市的走向可能会转变。“由于储备银行决定将官方现金贴现率(OCR)降至1%,致使抵押贷款利率下降,这降低了首次购房者和投资者的购买成本。”

“降低利率和春季的温暖天气,都可能诱使现有房主进行交易。”

过度开发致一些地区房价下跌

另外,奥克兰的一些近几年开发的远郊街区,也经历了房价同比下跌幅度最大的一次。这带动了整个奥克兰房价为负增长。

其中西北部的Kumeu跌幅最大,房价中位数下跌了23.7%至114万元;南部的Bombay也下跌了16.5%;较中心的Westmere(-12.9%)和北岸的中心Albany(-12.1%),下降幅度也很大。

Mike Pero 房地产公司Kumeu分公司的格雷汉姆·麦肯泰尔(Graham McIntyre)认为,“不受控制的开发”和“供应气球”,是促成Kumeu等街区房价大降的主要原因。

以前,奥克兰的Kumeu一直是著名的田园房产地区,在奥克兰市政府开放了Kumeu和邻近的Huapai、并将其划为未来住房开发区后,大量的新房开始在这两个地区建造出售。

“五年前,在Huapai总共只有300套房产,”他说,“但现在,我们手中可以随时出售的,就有超过300套房产。”

这意味着,在18个月前,这个地区很少有低于99万元的四居室房屋出售;但现在,全新的四居室房屋只卖79.9万元。

相比之下,邻近的Waimauku在很大程度上并没有受到新开发项目的影响,因为它的田园房产区块在过去一年中仍然非常受欢迎,房价从一年前的112万元,增长了14%至目前的128万元。

麦肯泰尔怀疑,北部的Albany和南部的Bombay等郊区,房价可能也受到了同样的影响,使它们列在去年奥克兰10大表现最差的街区。

责任编辑:上官翎

 

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