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【大纪元11月5日讯】房地产商有着自己的生存逻辑﹐并且从房地产在中国兴起之时就开始了﹐黑幕层出不穷。本文披露的虽是个别地产公司的所作所为﹐但此类“商业手法”﹐却值得北上置业者一读。
消费者的头号投诉目标
重庆新东福花园老总携款潜逃﹔北京通天苑发生物管打人事件﹔深圳万科遭业主投诉﹔记者采访中创物业与业主纠纷被暴打……一时间﹐房地产“问题风暴”席卷全国﹐房地产商成了面目狰狞的魔鬼﹐层出不穷的购房纠纷和质量问题使房地产成了头号投诉目标。
与此同时﹐炒地皮﹑偷工减料﹑假按揭﹑价格虚高﹑虚假广告﹑空手套白狼﹑钱权交易﹐所有被猛烈抨击的地产界问题没有任何改变﹐面对舆论和业主的抨击﹐房地产商几乎没有受到任何处罚﹐毫发无伤﹐他们仿佛成了不倒仙翁。究竟是什么原因让他们无所顾忌?是什么力量让他们如此嚣张?
月前﹐笔者与一名资深房地产策划人李丁(化名)进行一番深入的交谈﹐他这样告诉笔者﹕“房地产商有着自己的生存逻辑﹐并且从房地产在中国兴起的那一天就开始了﹐黑幕层出不穷﹐生生不息……”
地皮是黑色的
在得到不透露姓名的承诺后﹐李丁向笔者描述了真实的房地产界。
“我从来”S有在正部v渠道批到”L地皮。﹛v李丁说﹐”u谁不想央v明正大挣” 实在是弄不到手。”
征地是开发楼盘的第一个环节。按规定﹐房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮﹐但实际操作却是另外一回事。
“地皮早就被有关系的丑v瓜分了﹐他们神通广大丑v胆大包天。比如几年前瓷v圳宝安土地分局的一个负卖人(事发后畏罪自杀)﹐独自一人就把城区的土地卖光了。”
按照李丁提供的信息﹐只要贿金及时交上﹐至于国家的土地出让金﹐可以具体问题具体解决。“很多地方制订了若干土地优惠政策﹐至于如何优惠就看官员的脸色。”
他特别提到他所供职的公司有个秘密账本﹐裹面记录了所有见不得人的开销﹐“他们的嫖娼费也记在裹面﹐这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。”
权钱交易成了楼盘开发的第一块基石﹐由此衍生的地下土地交易市场﹐“在每个城市都存在﹐凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏均v文﹐即使手头没有﹐他也会通过一些渠道弄到手。”
银行融资的“特殊渠道”
笔者问他﹕“多少钱可以操作 一个楼盘﹖”
李丁﹕“一个号称总成本1亿元的楼盘﹐开发商实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出﹐他们自有办法。”
拿到批文后﹐开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样﹐对于一个开发商﹐他们的实际成本主要由两部分组成﹐公关费和关系费﹐二者缺一不可。”其他成本则向银行贷款。
为了鼓励投资﹐国家金融政策曾对届v地产大幅倾斜﹐而这种政策倾斜成丑v房地产商投机的最佳途径。按规定﹐银行贷款的前提是开发商前期投入25％的资金﹐但地产商也有对策。
通常﹐银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”﹐这是对开发商资质认定的一个重要指标﹐不允许向外透露﹐但行内人士说﹐“我们会先打听谁是经办人﹐然后通过特殊渠道把他们请来﹐他们会告诉我们分数是否达标﹐并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样﹐我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。这个环节最关键﹐一旦打通就意味着成功了一半。”
开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后﹐接下来就是用叫“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是﹐搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证﹐签订虚假售房合同﹐然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。
笔者﹕“银行不会怀疑﹖”
李丁﹕“说句实话﹐所谓无商不奸﹐我们这套把戏他们清楚得很。但“拿人手短”﹐只要能骗过国家﹐他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利﹐一般两年半就可以卖完。随着销售结束﹐这些见不得人的东西自然也就烟消云散。”
如果追查房地产公司的资金流向﹐其实楼盘销售实际上在“假按揭”阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来﹐而按揭贷款则让他们提前获得利润﹐后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移﹐而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担﹐这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”。这也不难解释诸多房地产老板为什么能够“携款潜逃”。
如果销售不理想﹐他们则有另有妙计﹕“抵押给银行﹐按市价评估。”
据了解﹐西部某城市一银行支行行长是个中高手﹐她和开发商串通一气疯狂贷款﹐短短几年﹐违规贷出资金几个亿。事发后﹐她迅速和开发商达成攻守同盟﹐补办抵押手续﹐对抵押楼盘高额评估﹐结果抵押的楼盘价值高于贷出资金﹐该行长毫发无伤﹐甚至要求“官复原 职”﹗
以上违规操作的后果是﹕银行的呆账﹐房地产开发商欠款曾在其中占了24％﹐与之相比﹐老百姓按揭欠款只占0.4％。
“摆平”质量问题
笔者﹕“质量问题根源何在?”
李丁﹕ “说来话长。中国有26000多家房地产公司﹐但有建筑能力的有多少﹖我们主要是通过承包来修建楼盘。我们常常看到这样的模式﹕某楼盘由某知名设计院设计﹐由获得鲁班奖的某建建筑公司承建。从正常的项目运作流程来看﹐这没什么问题。建筑市场是个大市场﹐也讲究市场细分。但是谁来承包﹑预算多少就有猫腻了﹐我们一般会层层转包。外界炒作的工程招标多半是骗人的﹐因为开发商内部也存在着不同的利益群体。我们会把工程分包给和自己有关系的人。另外﹐一些官员也会推荐一些承包商﹐“花花轿子人抬人”嘛﹗我经常看到工地上的人根本不是和我们签合同的人。那些包工头是房地产生物链中利润最低的一环﹐他们主要靠剥削工人和偷工减料发财。”
笔者就他所陈述的情况多方求证﹐发现各开发商操作手段大同小异。
层层转包的直接后果是层层盘剥。层层盘剥的结果是建设资金严重不足﹐建筑商为了保证利润﹐只有偷工减料。这就是质量问题层出不穷的根源﹗
笔者﹕“开发商为什么不干涉?”
李丁﹕“这就涉及到一个对谁负责的问题。表面上﹐我们对业主负责﹐其实﹐我们面对的是政府和银行。”
由此可见﹐目前所看到的诸如“面积缩水”﹑“房屋渗漏”﹑“延迟交楼”等问题其实早在开工之初就埋下伏笔﹐这是必然结果﹐开发商和建筑公司都心知肚明。
按规定﹐建筑施工必须请监理公司现场监理﹐“但目前的监理公司是买方市场﹐开发商占绝对主动权﹐监理公司形同虚设。开发商为了抬高楼盘身价﹐请一些知名监理公司监理﹐但这并不能改变监理公司的被动角色。而有关职能部门的例行检查不过是走走形式而已。你看到有因质量原因停工的报导吗﹖”李丁反问笔者﹐顿了顿﹕“即使有也被摆平了。”
采访中﹐他用的最多的词是“摆平”﹐这几乎可以认为是房地产业的行规。
地产商自己培养的“记者”
“媒体靠我们养着呢﹗”谈到媒体﹐李丁流露出一丝不屑。
楼盘开工后﹐开发商开始策划包装上市。通常周末的时间安排是这样的﹕上午接受某新报记者采访﹔中午和某时报房地产专刊主编吃饭﹔下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶﹔晚上则和某晨报副主编共进晚餐﹔“他们只有一个目的──广告。”
媒体炒作的花样很多﹐“污水四流的地方可以被说成天堂﹐强调的是阳光﹑绿地﹑海景。”李丁说﹐“开发商都培养了一些记者﹐形成一个内部圈子﹐他们定期写吹捧新闻﹐制造概念。”比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。
在媒体与房地产商的合作中﹐最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。“明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇﹐很现代﹐实际上﹐一样见不得人﹗”
李丁说﹐明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量﹐昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言﹐省级明星楼盘的标准是50万元﹐国家级明星楼盘的标准是200万元。“10个明星楼盘加上若干推荐楼盘﹐粗粗一算就是千万纯利润!”
据调查﹐一个楼盘的广告投放量从50万元到500万元不等﹐占开发商实际投资的30％-40％。“现在的房地产公司太多﹐广告效果相对几年前大打折扣﹐唯一的办法是加大广告投入。”
开发商的资本以关系和贷款为主﹐但广告却需要现金投入﹐因此﹐开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。“很多楼盘出现配套设施不完善的问题﹐在这裹就埋了病根。从某种角度而言﹐房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。”
洗刷“原罪”有一套
笔者﹕“炒地皮﹑骗贷款﹑虚假广告﹑偷工减料……这么多问题﹐开发商不怕法律惩治?”
李丁﹕“这些隐患是开发商挥之不去的阴影﹐唯一的办法是洗刷“原罪”﹐物管公司就应运而生。物管公司一般建立于楼盘建设尾期﹐这个期间也是前期积累问题的集中爆发期。”
按常理﹐物业管理是开发商吸引业主的一个重要手段﹐而实际操作中却往往成了开发商的替罪羊。
笔者查阅了最近关于房地产纠纷的报导﹐发现物管和业主的冲突成了主流﹐而作为第一责任人的开发商却置身事外。“他们早开溜了!开发商一般在交楼后期就逐渐从楼盘中淡出﹐把问题全甩给物管﹐从而轻轻巧巧把自己的“原罪”洗刷了。更有甚者﹐他们还反过来谴责物管公司﹐简直是贼喊捉贼﹗即使业主把开发商告上法庭﹐他们也会想办法摆脱纠缠﹐尽量把问题推向物管﹐而法院怎么判还很难说。”
笔者﹕“质检部门为什么放水﹖按照规定﹐完工的楼盘必须经质检部门验收合格方可交楼。”
李丁﹕“检查的人就是给我们发开工证的人。楼盘封顶后﹐我们会请领导剪彩﹐至于问题﹐你觉得他们会说吗?他们大权在握﹐谁敢追究他们的责任﹗”
先天机制的缺陷
所有问题都在一系列暗箱运作中产生﹐业主总是最后一个知道真相的。等到他们发现自己的房产问题百出时﹐居然找不到任何一方承担责任。只有受害者﹐没有肇事者。
物管公司没有这个义务﹐房子不是他们建的﹔开发商早巳人间蒸发﹐即使“健在”﹐也多半是个空壳﹔目前流行的解决办法有两种﹕对于大公司﹐他们为了维持品牌和信誉﹐一般会给予一定赔偿﹐操作方式是和业主达成和解协议﹐大事化小﹐小事化了。对于小公司﹐他们的做法是破产。先将资金四处转移﹐然后资不抵债﹐宣告破产。总之﹐损失不会由开发商承担。
由此产生了一个关键问题﹕破产的房地产公司还能不能开发新的楼盘?答案居然肯定的。李丁说﹐昆明某房地产公司开发的一个楼盘﹔出了质量事故后﹐照样在另外一块地皮上开发楼盘﹐“只不过换了名字而已”。有业主发现后曾向有关部门举报﹐但举报信如石沉大海。李丁说﹕“开发商都是有背景的人﹐和一些官员有着千丝万缕的利害关系﹐谁敢查﹗”
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