【大纪元5月28日讯】鉴于大陆的房地产价高势危﹐去年十一月﹐朱熔基说﹐房地产已存在泡沫现象﹐将房地产即将崩溃的现状揭示在世人面前﹐揭开红火了几年的大陆房地产跌市的序幕。
和金融业息息相关
房地产和金融业息息相关。这是因为房地产业是资金密集行业﹐房地产商无论如何有钱﹐都不可能一下子拿出那么多钱投资房地产﹐他们必须向银行借钱﹐因而房产业和金融业一损俱损﹑一荣俱荣。一九九七年﹐东亚金融风暴的起因就是楼市过热﹐累及金融业被人狙击﹐东亚许多国家的政府因而改朝换代。
中共四大商业银行的坏账串已达到百分之五十﹐之所以还没有崩溃﹐原因在于中共的金融系统是一个封闭的系统。现在如果再加上房地产崩溃﹐把更多的坏账转嫁给银行﹐恐怕再封闭的系统也“顶唔顺”了。
楼市既然关系到“亡党亡国”﹐中共自然不敢掉以轻心。去年十二月﹐中共召开了中央经济工作会议讨论房地产泡沫﹐新任中共总书记胡锦涛说﹕“尤其要防止房地产等行业出现过热﹐避免经济出现大的起伏。”朱熔基说﹕“严格贷款条件和土地供应﹐从严控制房地产﹐特别是高档房地产建设规模。”温家宝说﹕“建设﹑土地﹑金融部门及时引导和调控﹐特别要加强对土地和贷款的管理。”
今年一月份﹐国务院各部委都动起来﹐发文件﹑开会议﹐在资金﹑土地‧项目方面对房地产进行“管﹑卡﹑压”﹐妄图将房地产的崩溃“扼杀在摇篮之中”。但在“上有政策﹐下有对策”的情况下﹐以上措施是否有效﹐尚待观察。
出动了那么多党国要人为房地产降温﹐说明大陆房地产的“虚火”已到了如何惊人的地步!
空置量一亿二千五百万平方米
据中共传媒透露﹐房地产的空置串达到百分之二十﹐总空置量为一亿二千五百万平方米﹐其中空置一年的达百分之五十﹐积压资金二千五百七十亿元（指人民币﹐下同）。这些官方的统计数据虽然已算得上天文数字﹐但恐伯还是大大缩小了的。笔者到过沿海某市﹐当地进行所谓“旧城改造”﹐全市的主要街道全部被拆重新盖了楼房。该市本来的房屋基本上是平房私两层楼﹐可现在全部改为四五层楼﹐哪来那么多人住?因而一到晚上﹐整条街的楼房窗户黑灯瞎火﹐空置率达百分五十以上决不夸张!
据大陆《新闻周刊》二OO二年九月三十日报导﹐二OO一年中国房地产开发投资总额达到六OOO亿。国家统计局二OO二年十一月二十日公布说﹐二OO二年一至十月﹐全国商品房竣工面积达到一亿三千四百六十四万平方米。照此比例﹐二OO二年全年商品房竣工面积约一亿六千一百五十七万平方米。
去年竣工面积可能是几亿平方米
据笔者了解﹐深圳楼房每平方米的建筑费用约为七百元。另据《新民周刊》二OO三年二月二十七日报导﹐王石于一九九九年曾花五亿买了天津近三平方公里的土地﹐照此计算每平方米地价是一百六十七元。大陆的地积比是多少我们不知道﹐姑且算一比三吧﹐就是说每平方米土地只建三平方米楼房﹐这是相当低的地积比。由此得到每平方米楼房地价不足五十六元﹐每平方米的建筑费加上地价是七百五十六元﹐用二OO一年的总投资额除以每平方米楼房的费用﹐六千亿元应建近八亿平分米的楼房。远远高于根据国家统计局的数据计算出来的二OO二年竣工面积约一亿六千一百五十七万平方米。
笔者算出来的八亿平方米还应考虑其他因素﹐六千亿投资额是二OO一年的﹐竣工面积是二OO二年的﹐但楼房建筑期不止一年﹐所以二OO二年竣工的楼房有的可能不是二OO一年投资的﹐二OOO的房地产投资额约四千八百亿。另外﹐可能还有些平整土地和建筑楼房周围道路的费用﹐还有的地方的土地价格比较贵。我们给八亿平方米的竣工面积打个五折﹐也有四亿平方米﹐仍然远远超过国家统计局的数据。
中共的中央银行–中国人民银行透露﹐仅在去年一年﹐投入房地产的资金就达七千八百五十五亿元。房地产投资不可能当年投资当年资金回笼﹐如果以二OOO至二OO二年的投资额计算﹐四千八百亿加六千亿加七千八百五十五亿等于一万八千六百五十五亿。
据《南方周末》二OO三年二月二十七日报导﹐二OO二年一至十一月份的房地产投资金额中﹐房地产商自筹资金占百分之二十九点五三﹐按此比例计算地产商只拿出约五千五百零九亿元投资。考虑到有些楼房已经卖出﹐因而地产商至今欠下银行几千亿应该不会高估﹐另外﹐卖出楼房中﹐买家是采用分期付款的﹐大部分款项也是向银行借的﹐因而银行三年来在房地产方面还没收回的贷款一万亿左右应该不会高估。
据业内人士透露﹐房地产商的债务总额占其总产的百分之七十五。楼市如果崩溃﹐房地产商根本还不了那么多钱。这些钱都将转嫁给银行。
从居民的年收入计算﹐在东京﹐居民的年收入与房价的比大概是一比四点八﹐而目前在大陆的大部分地区是一比八至一比十一点五。这意味着﹐照东京目前的水平﹐大陆的楼价要跌将近一半至三分之二才算合理。
京沪穗成重灾区
广州是全国空置楼房最多的城市。对于广州楼房的空置量﹐香港《经济一周》引述国土房管局的资料﹕二OO二年九月份广州全市空置面积达六百三十六万零八百平方米。广州一千亩以上的已建和在建郊外大型楼盘有二十多个﹐另外还有市区楼盘及一些二手楼﹐这些楼盘可让广州消化五年。广州的空置率在百分之二十以上。
房地产空置量大的另一个城市是北京。截至今年上半年﹐北京商品房的空置量达七百一十万平方米。北京的商品房地产价钱又特别高﹐去年年底每平方米的平均价钱是四千四百六十八元。由于北京房价昂贵﹐英特尔公司在北京设立的研发中心的成本竟与新加坡﹑美国硅谷差不多。大陆是以土地和劳动力便宜吸收外商的﹐倘若今后因土地贵吓跑外商﹐恐怕问题就大了。
截至二OO二年九月﹐上海商品房的空置量是七百七十九万平方米。上海房地产的一个特点是外来的买家占百分之五十三﹐这些外来的投资者中台湾人占了很大的比例。据说到上海旅游的台湾人通常都会戴上安全帽到建筑工地去参观﹐当他们走出来的时候﹐“售罄”的牌子已挂了出来。由于有这些台湾同胞的“支持”﹐上海的楼价从一九九七年到现在差不多上升了一半。台湾人投资上海的房地产﹐很多都选高档的楼房﹐但都是分期付款的。一旦上海的房地产跌得让他们成了负资产﹐他们是不会像本地人一样继续供下去的﹐绝大部分人都会跑掉的﹐大陆的法院不可能去台湾把他们抓回来还债。这些负资产将转嫁给银行。上海房地产崩溃对金融业造成损害﹐将远远大于其他地区。
大陆的房地产泡沫是怎样产生的呢?
在专制制度下﹐信息被垄断﹐统治者还伪造假数据﹐统治者只公布对自己有利的消息和数据﹐使投资有很大的盲目性。印度经济学家塞恩因研究专制和饥荒的关系获得一九九八年的诺贝尔经济奖-他认为﹐专制者封锁信息使粮食在产销方面的真实情况没办法反映出来﹐因而造成饥荒。大陆房地产泡沫和这种情况相似。
地方官为升官搞房地产“大跃进”
另外﹐大陆的各级官僚缺乏监督。中共把干部的昇迁和其管辖地区的产值联系起来﹐产值多昇迁就快﹐产值少昇迁就慢﹐而中共又没有独立的统计系统﹐产值多少靠从属于各级党政机构的统计部门计算﹐那只有傻子才会实事求是报低管辖地区的产值。
房地产的产值大﹐一套楼房卖出的价钱恐怕相当于几万件服装。房地产在中共的国民生产总值中占有相当大的比例。而楼房建起来后﹐不用卖出去也能算作产值。因而地方官员明知道盖起来的楼已卖不出去﹐还是拼命盖楼。大陆在一九九二至九三年的房地产“大跃进”中盖的楼房还没消化掉﹐仅仅四年﹐至一九九七年﹐又再一次掀起房地产“大跃进”。
还有﹐大陆的房地产是“权力经济”的典范﹐此行业的经营者﹐都是与权力紧密结合者﹐他们如果不是太子党﹐就是以官僚为后台的“大款”﹐其他人很难进入此行业。如深圳万科老板是“太子党”王石。深圳银湖的发展商分别是杨尚昆的女儿﹑王震的儿子﹑黄丽满的丈夫﹑厉有为的儿子﹑李子彬的儿子﹑李灏的女儿的公司。那些不是“太子党”的大房地产商的发达过程也一个个发得不清不楚。香港有周刊对大陆大房地产商的发家过程揭露很多﹐本文不赘。
由这些劣绩昭彰的地产商发展房地产﹐当然只会巧取豪夺。上文说过﹐地产商自己筹集的钱占房地产总投资不到百分之三十﹐实际情况恐怕更加少﹐甚至是无本生意。他们赚了钱装进自己的口袋﹐亏了本就由银行来负责。
“行内人士”揭房地产黑幕
一名化名孙国平的“行内人士”在大陆媒体揭露了地产商的“开发”黑幕。他说﹕
在各地都在搞开发﹐一个重要手段就是卖地生财。要抓住地方领导干部心理﹐掌握第一手消息很关键﹐“招商引资”﹑“改造”﹑开发建设政策一出台﹐土地里就有机可乘。只要我是一个“有实力”﹑“有背景”的企业﹐不用费太多的定金﹐甚至不花钱﹐就可得到协议用地﹐剩下的地价款先欠着。要么换个方式﹐包下一条旧街道改造或者一个地方的“亮化工程”﹐投资不大﹐但可以换得一块或可开发或可融资﹑出让的土地﹐甚至还有一批商铺。
拿到了地﹐就成了投资商﹐就可以利用优惠政策开始融资﹑合作﹑卖楼花。尽管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定﹐但制度是人制定出来的﹐只要在关键的地方肯下力气﹐就能顺利打通各种关节。
如果没有钱开工﹐有建筑商﹐有银行帮忙。建筑商垫资开发是业内不成文的规矩﹐他们不但要先帮着把楼盖到封顶﹐还要交给开发商保证金。拿到了地﹐可以找一家手段高明的土地评估所运作﹐最后得到的项目开发贷款肯定不低于买地的价钱。
这种只赚不亏的生意﹐肥了的是胡作非为的地产商和他们后面的贪宫﹐垮的是由人民血汗凝聚起来的中国金融业。当然﹐中共的政权﹐说不定会被奸商和贪官“误中副车”。
2003年5月前哨月刊(http://www.dajiyuan.com)
