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刘念庆律师事务所法律信箱

什么时候才是重新贷款(Refinance)的最好时机?

刘念庆律师

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【大纪元4月13日讯】在上一期的刘律师信箱中,我们介绍了三个主要的重新贷款的原因。很多业主都来咨询,什么时候才是重新贷款的最好时机?除了要考虑重新贷款的利息之外,还有什么其它需要考虑的因素?

一般来讲,只要重新贷款的利息低于现有贷款利率的0.25%-0.5%或以上,业主就值得考虑重新贷款。下面我们就举两个例子来分别说明:
 
A业主在三年前买了房子,当时向银行借了房屋贷款20万, 30年的固定利率是6%,每月还款额为$1,199,三年后还剩下$192,168的贷款本金未付。现在30年的固定利率下降到5.5%。假如A业主按照30年的固定利率5.5%重新贷款金额 $192,168,A业主在重新贷款后每月只需付$1,091, 每月能节省了$108,一年下来节省了$1296, 30年共节省$38,880。A业主30年利息能节省$9,995元,因此A业主通过重新贷款总共能节省$48,875元。

B业主在10年前买了房子,同样向银行借了房屋贷款20万,30年固定贷款利息6.0%。,每月还款额为$1,199,十年后还剩下$167,371的贷款本金未付. 与A业主不同是,B业主已经付了10年的房款。在这10年里B业主还的大部分都是利息的钱,因此很多像B业主的人都会想,我现在重新贷款是否还划算。如果B业主按照30年固定利率5.5%重新贷款$167,371,B业主在重新贷款后每月只需付$950元,但是如果B业主不把每月省下来的$249元留下来自己用,而是作为额外本金付款继续付给银行,也就是说B业主每月继续付$1,199,在B业主付完本金时总共能省下$20,072的利息付款。另外,B业主也可以考虑15年而不是30年的固定贷款。一般情况,15年的固定贷款利率都要比30年的固定利率低0.5%左右。如果15年的固定利率下降到5%, B 业主重新贷款金额$167,371,那B业主每月还款金额为$1,324. 虽然每月还款额比之前增加了$124元,但是B业主总共能节省$14,323元的利息付款。

一般来说只要是降低了利率的重新贷款对业主多半是利大于弊的,除非业主考虑在近期将房子出售。另外,很多银行还提供没有过户费用(No Closing Cost)的重新贷款,这对业主来说更是一个重新贷款有利的因素。

很多人还有另外一个误解,以为联邦储蓄委员会(FED)宣布的利息和房屋利率有直接挂钩,以为FED的利率降低,房屋贷款利率就一定降低。其实不然,联邦储蓄委员会宣布的利率是关于政府与银行之间的短期贷款,房屋贷款是长期贷款。两者之间有一定的关系,但并不是直接对等挂钩的。这就是为什么,今年联邦储蓄委员会降了几次息之后,房屋借贷并未下降多少(除了最后一次降息前曾出现过的短暂降息之外),房屋贷款利息反而有上扬之势。所以业主应关注如何抓住顺瞬息即逝的机会而不是反复考虑是否应在降息后重新贷款这个问题。更何况我们在上面的例子中还没有考虑到金钱的时间价值(Time Value of Money)。简言之,今天的$1元和十年后的$1元是不同的价值,所以如果考虑到重新贷款后省下来的钱在十年、二十年后能值多少钱,重新贷款的意义就更大了。

业主不要盲目的去等待最低的贷款利率,正确的方法应该是在利率降低了之后算一下重新贷款(Refinance)后需要支付的利息,和现在贷款还需要支付的利息,对比一下看能给自己省下多少钱。
  
本文章只用作背景知识的了解, 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题,可咨询刘念庆律师事务所温勇律师,联络地址:Liu & Associates, P.C., 3166 Chestnut Drive Connector, Suite 168, Atlanta, GA 30340. 联络电话770-481-0609. 传真:770-481-0597. E-mail: info@attorneyliu.com Web address: www.attorneyliu.com
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2008-04-13 2:13 AM
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