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土地投资致富大解密之三 : 44i7次级房贷危机下的最佳投资机会

目前投资土地比投资房产更好

资深土地投资分析顾问Vincent Peng彭锦棕

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【大纪元4月15日讯】最近接到许多读者的电话,以及当面的咨询都是围绕着次级房贷危机中房价何时会触底,可否逢低进场投资房产。这是目前人们最热衷的话题之一。乍一听似乎很有道理,但果真如此吗?

一般说来,购屋主要出于两大动机:第一,自住需要,人人期望住者有其屋,逢低当然要买入。第二,已经有了自用住宅,再次购买是出于投资的考虑,这就牵扯到理财的专业问题了。那么今天我们就分析一下次级房贷危机下是否应该投资房产。

以独立屋(Single Family House, S.F.H.)为例。假如次级房贷危机已经导致2006年上半年价值80万的房子惨跌到只剩50万左右,很多人会在这时考虑进场买入。只花50万便可购得市值曾经是80万的独立屋,马上就捡了30万的便宜,心中雀跃不已。聪明的投资者会以收来的租金缴银行贷款,期待有朝一日贷款偿清后,这栋价值不菲的独立屋就完完全全归了自己。大家想想,以目前房屋租金收入就可以全部抵偿吗?

我们就以10年期作为分析的时限,算笔细账,看看这种投资是否正确。投资自用住宅以外的第二栋房屋,贷款的头款比例就要比自用高,就算20%好了,那么先得拿出10万做自备款,40万借贷。P.I.T.I.(本金、利息、税金、保险)平均每月支出3千元,月租收入2千,每月得从自己口袋里拿出1千现金来填补偿贷缺口。10年简单算下来,陆续又投入12万,投入总金额10万+12万=22万。如果房价10年后恢复到80万,除去尚未偿清的银行贷款34万左右(10年内偿还本金6万多),资产净值只有46万。所以投资22万,投资回报46万,净赚24万,10年下来投资回报率只有1倍左右。看来利用房客的租金来投资不动产在高价位房价的南加州并不像先前打的如意算盘!

那么原本打算作头款投资房产的10万应该去投资什么呢?如果转而投入正在如火如荼发展中都市的土地,10年下来,依据加州过去20年的历史,10年下来10万块的土地投资回报差不多是10倍(10年中除每年几百元的土地税外,又没有其它任何费用负担,简单多了),而且持有越久,回报越高。况且,UC Berkeley研究报告指出在南加州可供开发和投资的土地剩下不到2%,物稀值贵,机不可失!

期待下次与大家分享有关土地投资致富的其它秘密。祝大家投资愉快、赚大钱!

如您对本文有更多问题,请致电资深土地投资分析顾问Vincent Peng彭锦棕 (626)617-7446
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2008-04-15 9:01 AM
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