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青川﹕谁在托着中国的房价﹖

中共整个金融体制给老百姓的房屋贷款方式和世界许多国家不同,所有涨利率风险最终都落到贷款户上。(Getty Images)

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【大纪元5月10日讯】近些年﹐中国大陆民用住房的房价在全国范围内一路攀升。最开始是在一线城市﹐象北京、上海、深圳、广州等地房价持续保持高速增涨。比如说在2006年,北京涨了30%多、上海涨了24%。深圳2007年上半年就涨了50%多。同时,根据中共政府报告的数字,在全国范围内的70个城市中﹐新房价格2007年比2006年涨了7.1%,二手房涨了7.8%。这是中共政府自己报出来的数字,而很多人认为这是有水分的﹐实际的涨幅应该更高。很多城市﹐比如连成都这样的城市,有的地方都涨到了6千块一平方米,重庆甚至涨到8千块一平方米。整个来说,房价在全国范围都已经在飞涨的过程中,远远的把老百姓的收入甩在后面。

针对这种房价过热的现象,中共政府在过去的许多年也进行了多次的调控。事实上,从2005年、2006年到2007年,从中央到地方,从各个职能部门到银行系统,中共几乎没停出政策。在2005、06年的时候,老百姓对于中共出的政策还非常关注,经常说是中共一出台政策,老百姓就在那儿拍手,然后承包商就发慌。 结果到2007年﹐老百姓回过味儿了,发现每出台一个政策,房屋市场的价钱过一段时间反而会往上冲一段,每出台一个政策房价就往上冲一段。后来大家才意识到,原来中共出的所有政策,事实上是给整个房市“火上浇油”。

是不是中共真的没有办法去调控这个房价?是不是中共不知道怎么样做?不是的。事实上﹐在国际上有很多非常好的例子可指导一个政府,如果它真的想解决一个民族的住房问题,它非常有办法。特别是中共的土地政策是所谓的“土地国有”,也就是中共拥有中国所有的土地– 住房的最基本的原始材料,那么它如果愿意给老百姓解决住房问题是非常容易的。 比如新加坡政府,它就是政府盖房,然后用廉价的方式出售给老百姓,这样的话,老百姓就按自己的需求和排队时间拿到房子。所以新加坡90%的人有住房,而且新加坡公民每隔一些年还能换新房。而其他国家﹐比如很多西欧国家的政府在土地私有的情况下﹐也直接投入大量的政府财政收入来解决人民的住房问题。就连美国这个在整个西方国家中被认为是最“残酷”的国家,政府也会每年把财政收入的7%用于让中等收入和低收入的人有优惠价的住房。也就是说﹐如果一个政府愿意做,它一定能够从一定程度上解决本国人民﹐特别是低收入人群的最基本的住房需求。

当然﹐中共政府也提出了“廉租房”和“经济适用房”的概念。但是﹐为什么从全国范围(而不只是从北京和上海这些总是被政策优惠的一线城市)来看﹐大部分中国老百姓普遍感觉不到这些政策的实际作用哪﹖原因很简单﹐这类政策都属于那种中共赏赐给平民百姓的“恩惠”﹐所以整个政策的投入资金量和覆盖面基本上只要达到“点到为止”的效果就可以了。建设部副部长仇保兴自己都承认﹐截至2006年底,中共在廉租房上的累积投入只有71亿元,这个数目只相当于当年一年中共财政收入的 0.18% ﹐比中共每年花费在外事宣传上的100亿元都还差一大截子。而 中共列到“经济适用房”的花费﹐以及该政策解决了“1600多万户城市低收入群体的住房问题”的宣传也是有很大的水分﹐因为其中大部分的数字其实是来自中共官员在“城市圈地运动”过程中不得不搞的拆迁户安置。当然﹐在改善这些“城市低收入群体的住房问题”过程中﹐在城市土地的一收一卖的过程中﹐中共官员就有了许多让自己带头更富起来的机会。

而且﹐政策在中共官员的具体执行过程中还常常会走味。首先,限价房、经济适用房这类房子主要是通过计划分配,即通过申请批准,并非通过房子的自由买卖。中国人都清楚﹐在这个政府没有被独立监督的社会中﹐批房权其实就是一些官员的发财权。另外﹐许多地方政府为了能够应付上面的检查﹐也建了些廉租房、经济适用房。但是出于经济收益的考虑﹐这些房子常常被建造到了地点偏僻、环境不佳、远离城区的地方﹐而且常常有配套不全、管理严重滞后的问题。这样一来﹐真正的穷人只好知“难”而退了。

其实﹐中共要真正想解决中国中低收入的人的住房问题﹐在中国对中共来讲其实是非常容易的。因为﹐在中国土地是所谓的“国有的”,也就是说建房对于中共政府来说土地是不要成本的。而建房本身的成本在中国目前大约也就是一两千块钱一平方米。如果中共政府有诚意的话,它完全有能力在北京、上海这样的地方建成3千到4千块钱一平方米的房子。这将是一个老百姓普遍能接受的价位。中共可以用这样的房子稳定房屋市场,同时也使那些低收入的人有房子住。但是为什么中共就不愿意这么做哪﹖特别是﹐中共建设部在 2003年8月特意出台政策把中国城市住房落脚在商品房上,这意味着,绝大部分住房将由开发商这一人群供应,而准入规定又限制了开发商的数量,从而使得住房供应落入少数人群手中,使这群人对中国人的住房就具有了定价权。这也就是为什么中国房价从2003年8月开始猛涨,并日益加速,迄今为止,房价不翻倍的城市已经是凤毛麟角了。

中共这样做的原因很简单﹐因为中共政府是中国房价上涨的最大的受益者。

我们都知道﹐在中国的财政收入中分中央和地方两级。但是中共在制定税收制度时把大量优惠都给了中央。 1994年﹐中共中央政府把财权拿走了,而把其它的一些权力下放,譬如土地使用权下放给地方政府,所以中央非常有钱。北京为什么建了那么多东西﹐修的那么漂亮﹖就是因为中央太有钱了。但是地方政府也想红火呀,也想盖地方政府大楼呀。地方政府它没有钱怎么办?地方政府唯一的财产就是国有土地。所以很多地方为了能够模仿北京也搞些搞政勣工程、翻新自己的政府办公楼﹐ 进一步提高地方官员的工资和福利﹐它们筹钱的方法就是用10%的地方政府财政拨款,30%靠出卖土地,而剩下的 60%是靠借贷,借贷抵押的还是土地。 所以从某种意义上讲,很多地方政府支出的60、70%的资金是来自于对于国有土地的使用和运作,不管是借贷还是出让。既然地方政府如此依赖于利用国有土地生财﹐它当然是希望房价越高越好了﹐因为只有不断增长的房价才能够支撑不断增长的土地价格。

如果看清楚了这个关键点﹐也就不难理解为什么中共历史上出台的许多政策对于房价都起到了火上浇油的作用。我们可以看到﹐房价是从2001年、2002年开始起步往上涨的,那个时候是什么政策出台了呢?2001年中共出台了一个“土地收购、储备制度”,这个制度有一个最本质的用意,就是使所谓的“国家”成为土地唯一出让的机构,成为土地一级市场唯一的卖主。这样中共就从法律上保证了自己对整个中国土地的垄断权。就在这个基础上,2002年中共又出来另外一个法规﹐叫做“招标、拍卖、挂牌、出让国有土地使用权”的制度,也就是说﹐首先它是垄断整个土地的出卖;第二它又用招标,拍卖的方式来出让土地。 就是谁出的价高﹐就卖给谁土地﹐造成整个土地价格飞速上涨。 从2005年高位的时候到2007年,上海土地两年里头涨了150%,从5千多块一平方米,涨了1万2千5百多块钱一平方米。整个土地的价格成为整个房屋价格最主要的一个成本。中共的建设部在2005年都说,2004年房屋成本中,40%是来自于土地。实际上到2005年,整个房屋成本的50%、60%都来自于土地的价格。

当然提高土地价格只是中共希望中国房价增长的一个原因﹐而不是唯一的原因。

事实上﹐目前﹐中共的金融体制很大程度上也是依赖房屋贷款来支撑的。目前中国的银行里有17万亿的储蓄﹐这给中共的银行体系带来了非常大的还息压力。但是﹐由于中国银行系统中许多癌症基因的存在(因为篇幅的原因﹐对此我们不进行深入讨论)﹐目前中国的银行的许多贷款项目都显得风险很大。根据中共自己报出来的有水分的数据,中国一般贷款的平均毁约率是4-5%。而目前房屋贷款是中共金融体系中少有的一类优质贷款﹐房屋贷款的毁约率目前最多不超过1.5%,是极优的贷款。所以房屋的贷款,对于中共来说,又是一个保证它的金融体制不崩溃的优质贷款。 也就是说﹐中共的金融体系其实也是希望利用高房价来刺激和维持它的房屋贷款市场的发展的。

另外﹐中共需要利用中国GDP的高速增长来维持其所谓“和谐社会”的经济基础。在这一点上﹐高速发展的房地产也正好迎合了它的这个需求。事实上﹐在最近进十年﹐房屋建设是推动中国GDP的主要动力之一。随着房地产市场的火暴﹐建材市场、装修市场、运输市场、能源市场、还有相应的劳工市场也都火爆起来了。

所以﹐从方方面面来说﹐中共都是整个房价上涨最大的受益者,所以这就是为什么一方面它应着老百姓的呼声出台政策,但是历史上出台的许多政策都是不管用的。它知道这不管用,它并不是没有执政能力、不懂。它懂!但是它就是不愿意真正的去抑制这个房价。

当然﹐中共最希望的是房价能够持续的稳步增长﹐而不是象目前这么暴涨。因为我们都知道涨就会跌,暴涨就会暴跌,这是一定的。中共其实也看到这一点了,所以目前又出台了一些政策想把未来房地产暴跌可能带来的金融风险转嫁给中共老百姓。

首先﹐中共整个金融体制给中国老百姓的房屋贷款方式和世界许多国家都不一样。例如﹐美国通常是30年、15年定期,或者至少是5年固定利率,也就是或者是30年﹐或者是15年﹐或者是5年贷款的利率不变。这就是说在国际上﹐未来可能有的通货膨胀的风险是由贷款银行来承担的。而中共银行的房贷利率是年年变,我贷给你30万,说是20年的贷款期﹐但是贷款户支付给银行的利息是会随时根据银行当前的利率而调整的。而银行当前的利率是根据目前通货膨胀率来调整的。在目前中国整体经济过热﹐通货膨胀压力巨大的经济状况下﹐贷款户的还贷数额是随时都会增加的。也就是说﹐中共的银行在个人房屋贷款上几乎不担任何风险。一有通货膨胀﹐银行就有涨利率的压力,而所有涨利率的风险最终都落到中国的贷款户身上。

而且﹐2007年中﹐中共说它为了控制人不倒买倒卖房子,所以它决定提高二手房的预付款的数额,要求买二手房要预付30%。美国一般是20%,有时甚至只要10%﹐20%的预付款基本是国际标准。而中共目前要求是30%的预付款。甚至前阵子“人民网”上的文章,说它准备想提高到40%或50%。许多人也在网上附和中共的说法﹐说这是中共出台政策来要控制中国房地产的倒买倒卖现象。但是事实上并不是这样的,这是它的一个骗老百姓的说法而已。它真正的目地是什么呢?真正的目地是想要转嫁整个目前飞速高涨的房地产市场的金融危机。我们知道,房价在往上冲的过程中,就会遇到越来越大的危机,房屋贷款出去的话,某种意义上讲就有一定的危险,万一你还不了贷款怎么办?房价下走怎么办?美国的次级房贷引发的金融危机就是一个例子。但是﹐如果你预付款的数量高了,中共国有银行将来能容忍的房价下降的幅度也就高了。也就是说,中共出台提高预付款的政策其实不是为了老百姓,而是为了保护它的金融体制。那么﹐中共要求30%-50%这样巨大的预付款对中国百姓的后果又是什么?很明显﹐30%-50%这么高的预付款对于中国许多首次买房的年轻人来讲实在是太高了。我们都知道中国老一代因为过去的房屋制度,所以大多数现在都不用买房子了。现在要买房子都是年轻一代。中国人家庭观念很强,年轻人买房子目前许多都是父母把一生的积蓄放进去。比如说北京很小的一套房子都要80万。这样的话,30%的预付款就是20多万。很多人老一代中国人﹐一辈子的积蓄可能也就是20多万。但是,他们为了孩子﹐还是不得不把一生的存款拿出来给孩子交这个巨大的预付款。这样一来﹐中共一方面把中国老一代的一辈子的积蓄拿到了它的手里,同时又再把年轻一代变成它的“房奴”。

中国房市走到2007年下半年﹐房屋市场出现了“两头疲软”的现像。一方面是﹐中国的高收入人群这几年已经至少购买了一套房子﹐同时这部分人也看到了高房价给利用房地产进行投资带来的风险是越来越大﹐所以许多人开始进入一种执币观望的状态。另一方面﹐在很多城市房屋价格已经涨得和真正需要房子的普通百姓的负担水平脱节的太厉害了﹐所以这部分老百姓也基本上对买房“死了心”了。这样以来﹐无论地产开发商如何利用媒体造势﹐利用民工连夜排队制造抢房闹剧﹐都不能真正的刺激楼盘的销售。也就是在一些房地产开发商的资金链出现断裂的危险下﹐市场规律终于使中国的一些城市﹐例如深圳广州等地的房屋价格出现了下降的趋势。这个下跌的趋势给中国许多计划购房但是被高房价吓住了的人带来了希望。

中共一方面也感觉如果一直鼓励房市持续象前几年那样每年都是两位数的疯涨可能会出现崩盘﹐搞不好就是个杀鸡取卵的赔本生意。但是﹐也非常担心这次房价下走会失去控制﹐用中共的话讲就是“须警惕住房价格大范围、大幅度下滑以及由此引发的新问题”。中共不是把关心老百姓住房难问题一直挂在嘴上吗﹖现在房价终于开始下走了﹐这个老百姓盼望已久的事情会引发什么新的问题呢﹖

如我们前面谈到的﹐房价下跌的直接影响就是地价下跌。而地价一跌﹐许多中共地方官员的财路就会出现“资金链紧张”的问题。例如﹐最近在<<21世纪经济报道>>的一篇报导中谈到“石家庄市城市改造需要资金在1400亿元以上,而这笔改造资金的主要来源也是城市土地出让,如果土地价格大幅度下降,则该市政府的城市改造计划资金难以保证。”当然报导中提到的“城市改造计划资金”﹐我想大家都明白是干什么用的。所以﹐房价一跌﹐许多地区的中共官员比地产商还急。例如﹐沈阳﹐石家庄等城市的中共地方官员在短时间内推出了一系列的刺激房市的政策﹐例如﹐削减土地供应量、扩大住房公积金贷款功能、降低购房税率等等。而且﹐媒体还报导一些大的开发商老总被邀请到全国各地和当地官员一起讨论如何“保证房市稳定”的问题。推动中国房价上涨的台前台后人物终于坐在了一起。

与此同时﹐中共的喉舌媒体也没有歇着。许多分析“房价小幅下跌只是短期调整”﹐中国房市会“软着陆”的报导和分析又开始给老百姓灌迷魂汤了。

而中共中央央一级也开始为自己严重依靠房市烘托的金融系统开始找出路了。我们都知道现在美国的次级房贷风暴,就是因为美国的银行系统把次级房贷的风险通过发行证券转嫁到整个金融体系。但是﹐在这个明摆着的前车之鉴的教训下﹐目前中共却出了很多文章,说准备把目前的房屋贷款也像国外一样出卖债券,进入到债券市场中。中共又一次想来耍老百姓了﹗大家一定要注意了! 我们知道中共明明看到美国次级房贷风暴给整个世界金融带来的危机,这时候还明知故犯,这时候又想把巨大的贷款危机转嫁给老百姓,所以大家要非常关注这样的动向!
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2008-05-10 2:14 AM
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