2008年乔州地产买卖标准合同新变化

【大纪元5月31日讯】刚刚参加了乔州地产律师协会年会的刘念庆律师介绍了2008年地产经纪人协会(Georgia Association of Realtors, GAR ) 推广的乔州住宅地产买卖标准合同的新变化，提醒大家针对这些新变化应采取相应的变更策略。
　　
2008年标准合同针对两项房屋买卖成交的必要条件作了较大的修改。2008年以前的标准合同都针对买方完成买房的义务设定了两个必需满足的条件：（1）买方检查房屋后，房子符合他的要求或经修补后符合买方的要求；（2）买方能拿到买房必需的贷款。
　　
在过去，如果买方要终止买卖合同，不履行买房的义务，往往以上述两个条件不满足为由而可以合法地终止合同。也就是说买方往往可以找出房子检查不符合买方要求，或者以买方不能拿到必需的贷款为由去终止合同，卖方往往没有办法强迫买方履行购买的义务。这也导致了房屋买卖中经常出现的两大争议：（1）买方提出的房屋瑕疵是否是真正的瑕疵，（2）买方是否非法操纵了贷款申请程序，有意阻碍贷款申请进程，从而导致贷款失败，甚至是为了给自己不履行买房义务，而有意造成贷款申请被拒绝的借口。
　　
乔州房地产经纪人协会的标准合同修改讨论小组专门针对以上两类纠纷作了研究，提出了去掉这两个条件的方案，并反映在2008年的标准合同上。 这也就是说买方如果用2008年标准合同作为房屋买卖的讨论基础，买方失去了房屋有瑕疵或自己贷不到款为由而退出或终止合同的理由，除非买方对合同进行相应的修改。
　　
买方要对合同作哪些修改来保护自己呢？买方一定要专门在买卖合同附件(Exhibit) 中加上这两条修正案。一条是贷款条件（Financing Contingency），一条是买方有权要求卖方针对买方提出的房屋瑕疵作出修补的义务 (Right to Request Repair of Defects)。因为合同正本条文没有这两条，如果买方不主动将这两条加入合同附件，买方就失去了这两个必要的条件的保护。
　　
因为这个变化对买方极为不利，为了平衡它的不良后果，合同修改讨论小组也在合同正本加入了一条对买方极为有利的条件。新的2008年住宅买卖合同加入了一条关于买方可以对要买的地产进行调查的权利 (Due Diligence) 。这也为买方增加了很多自由变化的天地，但这个调查是有时间限制的，有的15天，有的30天，有的更多。
　　
买方只要在调查终止期结束前向卖方提出对合同终止的通知，买方就没有任何义务去履行合同。这段时间被称为“免费自由看房子的时间”。但是买方必须抓紧时间，在调查终止期结束前，对房子进行全面的检查。如果有任何瑕疵，及时对卖方提出修补要求，并在调查终止期结束前，把贷款到位。一旦买方没有在终止结束日内终止合同或对房屋提出修改意见或拿到贷款，买方就不能再因这两个条件不符而退出合同。
　　
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