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【居家置业】王建新专栏:再谈Short Sale

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【大纪元6月12日讯】两个星期前,大纪元刊登了有关Short Sale方面的采访我的文章。文章刊登后,我收到多个来自买房户和地产经纪同行的电话,他们对进一步了解short sale很感兴趣。我们姑且把Short Sale称作不足销售吧,它的最大优点是价位低。当然,在不足销售去年刚刚出现时,许多Short Sale的房主还存有幻想,把售价放得较高,结果是错过了销售时机。到最后不得不大幅度降价。现在一般的Short Sale房价基本在放弃了第二贷款的水平上,也就是约房屋买进价的80%。
  
不足销售的房屋面临的一个问题是,大部分的此类房屋里面的状况都不是很好,有的甚至很不好,也是由于房主长时间经济状况不好造成的。但也有特例,内部状况非常好。在这个时候,就往往会有4、5个,甚至10几个合同递进去的情况。
  
我本人就遇到过这样的。 那是去年在Fairfax City,离南韩店不远的一个社区。地点很好,走路就到购物中心和公共汽车站,而且要价只有34万,低于原来屋主买进价10几万。 结果据卖方经纪人说,一下子进来14个offer。但是尽管如此,看起来这10几个中也没有offer真正达到银行要求的。所以,这个经纪人说,如果有更好的报价,他们还欢迎。
  
也就是说,尽管Short Sale上市价很低,即使买房人报价后,卖方接受了合同,返签回来,这个合同也还不能算真正成立,还要等卖方的贷款银行同意,给出书面批准才可以。这就是卖方的条款中“Subject to the third party approval ”的涵义。

这个等待阶段可从30、45到60天不等。以前,经纪人都没有经验,等待时间很长,往往还错过时期,许多不足销售白白浪费了很多时间,都没做成。现在有许多卖方经纪人有了经验,现在银行方面下功夫,把银行的意图,目标搞清楚,这样,一旦拿到合同,批起来可能快一些。也有的是原来有过一次合同,银行已经经过一次审批,但那次没成。第二次,批起来就快很多。也有这种情况。

其实, 现在大部分地区房屋都降价10几万不等,上个月在Lee Highway离Peter Pan(币达自助餐馆)不远的地方一片新连栋屋,边间,砖面,双车库。屋主原来买进价78万,后因搬迁外州,上市家只有65万,最后成交价才61万多。算上几年的贷款利息,加上过户费用,屋主赔了近20万。这个买房人地地道道的得到一个大便宜。这个房子里面的装修是一流的,还有一般连栋屋少见的旋转楼梯,同时住房面积可与一般的独立屋媲美,很大。

更好的是,这是屋主正常销售,不需第三方批准,没有那么长的等待。还可以做正常的房屋检查,双方可以协议哪些该修。而且这样的房屋,屋主都给与了很好的维护,内部状况一般都很好。

还想提醒大家注意的是,关于佣金回扣问题。这已是我们中国人社区的常例。但是在不足销售里,银行是不同意的。他们一旦知道经纪人给客户“Closing Help”就会把这部分钱收回。因为他们认为买房人已经得到很大的实惠,而银行是受损失最大的。如果经纪人不需要,那么银行就不给了。所以,遇到这种事,一般过户公司会告诫经纪人,采取别的办法,不要在过户文件(HUD)上显示。

大家可能也注意到了,McLean没有不足销售的连栋屋,而无论Vienna还是McLean,目前都没有不足销售的Condo。

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2008-06-12 6:10 AM
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