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中国大陆房地产问题探讨二之二

中国大陆房地产景气趋缓其来有自

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【大纪元7月5日报导】(中央社记者郭萍英台北特稿)随着房地产景气逐渐由盛而衰,中国大陆一度盛传的“房价只涨不跌”神话开始破灭,而造成房价下滑的最主要原因是高涨的房价远超出民众的购买能力,不过,房地产不景气可能引发的后遗症却不容轻忽。

其实,中国大陆房地产景气由盛而衰其来有自,最主要的原因是过去几年房价一路飙涨,涨过了头,导致愈来愈多的人买不起房子,买气下滑的情况下,价格失去支撑,房价自然回跌。

国际间通常使用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购屋能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的房屋平均价格与家庭年平均收入的比值。比值越高,说明居民家庭对住屋的支付能力越低;比值越小,说明居民家庭对住屋的支付能力越高。一般而言,住屋的合理价格应在居民年收入的二至三倍,如达到五倍时,大多数人就会无力购买房屋,房地产市场也会出现问题。

不过,随着各国经济发展情况的不同,“房价收入比”也不尽相同,先进国家与开发中国家的“房价收入比”更是高低有别。但就中国大陆而言,有人曾试算“房价收入比”大致在三至六倍,也就是一个家庭三年到六年的收入就可购屋,取其中值大概是在四点五倍左右。而中国国务院曾提出一个地区一套建筑面积为六十平方公尺的经济适用住房,平均价格与双职工家庭年平均工资之比在四倍以上,这与前述的四点五倍大致符合。

然而,统计数据显示,深圳市二零零四年和二零零五年的“房价收入比”分别是六点五二倍和九点八三倍,二零零六年更进一步飙升至十五点七六倍,到二零零七年,飙达二十倍以上。至于上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”,甚至达到三十倍至五十倍以上。

换言之,中国大陆的房价早已远超出一般民众的购买能力。这也难怪上海地区的年轻男人觉得结婚愈来愈难,主要原因是这么高的房价,单靠自己的力量,根本买不起房子,而房子又是当地结婚必备三宝之首。

除了民众买不起房屋之外,中国大陆一连串的经济宏观调控也是房地产反转走跌的重要因素。

众所周知,房地产价格飙涨其中的关键因素在于土地价格。一般而言,建筑商先购买土地,然后施工盖房子,所有的成本之中占比最大的是土地,当然土地成本愈低廉,获益愈大。在房地产景气时,建商莫不设法取得更多的土地,造成土地的供不应求,土地价格因而不断走扬;影响所及,房价也水涨船高,有的业者甚至将手中的土地待价而沽,更助长房地产价格的上涨。

为此,北京陆续推出管控措施,设法抑制房地产价格的飙涨。例如二零零七年,中国国土资源部加大闲置土地清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证,以阻止建筑商拥地自重。再者,为抑制投机性购房,中国人民银行与银监会要求提高第二套以上住房的首付比例,借此压抑投资客购屋的需求。

除此之外,中国人民银行一系列抽紧银根的措施,例如接连调高存款准备金率,短短半年的时间五度上调存款准备金率达百分之十七点五的历史高峰,造成银行可运用资金由松转紧,不得不紧缩房屋贷款,连带促使房地产业资金的吃紧,直接冲击房地产的买气。特别是一些依靠银行贷款而拥地自重的建筑商不耐资金压力,或者是将手中土地出售求现,或者是加紧建案的推出,以换取现金,导致原本供不应求的土地与房屋在极短的时间内竟然变成供过于求的情况。

中国大陆媒体多次报导,在相关主管机关一连串打击囤积土地的政策后,房地产价格明显出现下滑。以上海为例,备受各方瞩目的上海市杨浦区新江湾城一块土地六月间公开出让,只以底价的六十七点五亿元成交。而在二零零七年十二月份,业界人士估计的成交价格约在一百八十亿元。

不仅上海如此,中国大陆一些城市的土地拍卖也出现流拍的现象,包括前几年房地产火红的深圳、广州等人口密集的都市地区都发生过土地流拍,这在过去房地产狂飙的时候几乎是不可能发生的事情。而土地的流拍自然影响土地价格,地价由涨回跌,房价也跟着走跌。

中国大陆“证券市场周刊”引述银行业者的看法表示,可预见的将来,房地产市场看淡的成分居多,估计这轮房地产市场的调整将会至少持续两年以上,一旦房地产不景气,过去几年大量核批的房屋贷款恐怕会出现坏帐。

不久前,在中国大陆投资多年的高盛集团所发表的一份报告指出,受到近些年来房价上涨过快、北京持续紧缩的货币政策和宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响,预估未来一年,房价将出现至少百分之十五的下滑。

中国大陆面对房地产逐渐出现的景气下滑现象,无疑已打破过去多年来的房价只涨不跌的神话,尽管房地产价格下跌对许多买不起房屋的民众而言是一大福音,但房地产的走跌是否会引发因银行坏帐激增而造成金融风暴,甚至冲击中国大陆经济的正常发展,恐怕更值得观察。

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2008-07-05 8:35 PM
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