【大纪元8月1日讯】上次(7/28)介绍了买法拍屋之前应做的准备工作。接下来我将简单介绍一下买法拍屋的五个步骤：

第一步：寻找合适的法拍屋
除了在前面准备工作中提到的两个网址：www.realtytrac.com及www.WarrenGroupForeclosures.com，很多贷款银行、贷款公司及拍卖公司都有他们自己的网站，例如波士顿较出名的几个拍卖公司：www.JJManning.com、www.pesco.com及www.FlynnAuctions.com，你可以定期上网查询，依自己列出的房屋特点，先做第一步的筛选，你的经纪人也可以提供银行回收屋的资料。

第二步：安排资金来源
在前面谈到的买法拍屋的准备工作之一也是安排资金来源。如果你之前的准备工作没做好或者只是做非常初步的审核，那么现在是要认真去做好资金的安排，像我之前提到的，法拍屋要求在很短的时间内过户，如果你的贷款不能如期被批准，那么你有可能会遭罚款(有时候一天一百美金)或更严重的大笔定金惨遭没收。

第三步：找一位有法拍屋经验的地产仲介人帮忙
工欲善其事，必先利期器，一位好的有经验有职业道德的地产经纪人是你买法拍屋最好的朋友。他可以提供很多应时的讯息，帮你评估房屋的价值，告诉你市场的走向，介绍相关行业的服务公司等等，对买方来讲不找个好仲介等于是白白放弃自己应享的权利。

第四步：联络法拍屋的屋主
依照你想要买的法拍屋不同的种类(在法拍的不同阶段)你要联络的对象也有不同。

(1)如果房子是在法拍前期(Pre-foreclosure)
屋主在接到银行法拍通知后，一般仍有一段时间可以想办法筹款来中止法拍，若有人提供可接受的条件及金额，房主能够凑足钱来还给银行，一般银行也不希望真正进入法拍程序，费钱旷时，对双方都不利。

这个法拍前期阶段可以持续好几个月。有兴趣的买主可有足够的时间去调查产权及房屋的状况。如果房主有高额的资产额(equity)，譬如贷款额与房价比率低于70%，那么屋主通常会愿意在法拍前与买主达成交易，一方面可以避免留下不良的信用记录，另一方面还可收回还清房贷后的剩余资产。

如果屋主刚买房没几年或是当初用100%贷款，目前的总贷款额恐怕还高于房子的市价。这种情况下，屋主恐怕不会愿意赔钱来保全信用。大部份的屋主在这种情况下，都宁可让银行收回拍卖。你若对这个房子很有兴趣，那么可以直接找贷款公司去提价或者是留意银行安排的拍卖日期。

(2)联络法拍屋的信托人(Trustee)
当一个房子正式进入拍卖阶段，你如果有兴趣想参与拍卖，在拍卖日之前，你需要做一些功课去了解这个房子的价值，有多少欠债、欠税、贷款等等，如果拍卖日期、时间、地点及开价额，任何一项不清楚，可以打电话到处理拍卖的信托人办公室去问清楚，如果你从没买过法拍屋，我建议你先去参观几次后再正式参与。

(3)联络银行(或贷款公司)的回收屋部门(REO)
当一个房子经过法拍程序后，若乏人问津或者银行认为价钱太低，宁可回收，这时银行就成为房子的所有权人，银行的主要商业行为是存款放款，不是拥有地产，所以银行希望把房子卖出的意愿很高。通常他们都委托地产仲介公司代理销售，这个阶段，你的地产仲介人又可扮演一个很重要的角色。

(4)联络政府的回收屋部门
有很多屋主的贷款是透过联邦房屋贷款(FHA)或是荣民(退伍军人)房贷(VA)。如果这些屋主被查封的话，这些房子会回流到政府回收屋部门，然后交由跟政府机构注册登记的仲介公司来转卖。这类房子需要与政府有注册登记的仲介公司才能帮买主去提价(Offer)。

第五步：出价
如果你从没买过法拍屋或银行回收屋，找一位对这方面有经验的仲介人来帮你的忙是个明智之举，可以帮你省时省钱，免掉走很多冤枉路，避免重大错误。

一般的出价都是低于开价，高于贷款及其他欠债的总数。你的经验就在这时候派上用场(或者你的地产仲介人的经验)你愈有经验，就愈能把所需的费用算得准确，也会把市价抓得较准确，任何一步走错，都会让你买法拍屋的利润大为降低，不可不慎。

以上依我在法拍屋工作方面的经验，简单介绍买法拍屋之前的准备及买法拍屋的五个步骤，如果您有兴趣研究或参与这方面的投资，请电瑞比士地产许漱馨，617-332-3420或电邮(susie@move2boston.com)。

欢迎参加瑞比士地产第一梯次的银行回收屋参观团，日期时间是八月三日下午一点在敝公司Newton office, 10 Langley Rd, 集合出发，请电许钦俊(Jim)781-244-4614报名，名额有限，额满即需等到下一梯次。◇

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