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刘念庆律师事务所法律信箱

地产投资新方法及涉及的问题(二)

刘念庆律师

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【大纪元8月23日讯】上一期的刘律师信箱讲到了随着市场上REO房子的增多,许多人在选择投资房地产时,开始选这些经过银行拍卖后,回收转手再出卖的低价房。今年,尤其是下半年,一些被屋主们赔本抛售(Short Sale)的房子日益增多,不少房地产投资者开始转向买这些赔本抛售的房子。

什么是“赔本抛售”?英文是Short Sale, 也有人把它翻译成 “债务豁免出售”。当屋主有财务困难,无法继续支付房屋贷款后,他经过贷款银行同意,以低于应还贷款本金的价格将房子卖掉,银行尽管不能完全收回所借出的贷款,但同意不再追索借款人的偿还责任。这样的房屋买卖就叫“Short Sale”。举一个例子,我们最近处理的一桩案子,卖方两年前以44万美元买下了一所著名大学附近的套房(Condo)。当初屋主借了39.6万美元的贷款。最近失去工作,无法继续支付贷款,将房子上市出售。由于市场低迷,房子跌价,房子降到39.6万美元仍无人问津,最后有人开出36万美元的买价,卖方经过和银行的多方协商,银行终于同意买卖双方以37万美元的价格成交,银行停止了对该房的拍卖法律手续,卖方也因债务的免除而大松一口气,他不必再担心房子被银行没收而导致的对自己信用的毁灭性影响, 买方更是欢天喜地地捡了个大便宜。我们对这桩于买卖方都是双赢的交易也由衷的感到高兴。

那么有人会问,银行为什么会同意这桩亏本的买卖呢?银行其实并没有亏太多。卖主本来就是无回春之药的死马,如果银行不同意这桩赔本抛售,它的唯一出路就是拍卖这幢房子。它把这幢房子拍卖掉也许亏得更多,因为银行要经过几个月漫长的拍卖法律程序,并花掉不少的律师费用,拍卖无人问津,银行只有将房子回收。回收后再出售,又要历经数月,房子未必能卖出原始贷款的应偿还金额。银行在拍卖前同意这种赔本抛售也是经过一定的审批程序后才同意的。短期内以最大的可能收回贷款的本金,减少损失,对银行来说往往是上上之策。另外,拍卖 (foreclosure),或银行拍卖后回收再出售 (REO),会让银行本已困难的资金周转更慢。而赔本抛售则让银行的资金立马回收,对银行的资金周转有所帮助。赔本抛售还可以让银行的股东们少看到一些银行的拍卖房呆账,对银行的股价的负面影响会少一些。这些就是银行同意屋主赔本抛售的主要原因。

什么样的人可以申请赔本抛售呢? 赔本抛售和银行拍卖回收房的再出售有何区别呢? 赔本抛售有什么问题呢? 请看下一期刘律师信箱。

如果您有任何问题,可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师。联络地址:Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, #200 Roswell, GA 30076;联络电话770-481-0609;传真:770-481-0597;网址:www.attorneyliu.com。
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2008-08-23 12:41 PM
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