【大纪元11月14日讯】（大纪元记者彦平、叶平美国麻州勒星顿报导）对许多华人而言，买房子是人生当中一件重要且必须去做的事情。然而，一笔动辄数十万，甚至数百万美元的房屋买卖，可不像到商店买东西那么简单，因为其中涉及到方方面面的巿场知识与法律问题。如何事半功倍，做个聪明的买房人？事先做好功课，具备正确的房产交易观念，将使您在买房的过程中省时省麻烦。本周家天下为您专访到勒星顿的资深房产经纪人摩尔女士，为华人朋友们介绍一些重要的房地产观念。
勒星顿（Lexington）Higgins Group地产公司的朱蒂‧摩尔（Judy Moore）女士回忆道，13岁那年，父亲为了姊妹三人的学业，举家从南加州搬到了勒星顿。那个冬天是她印象中最冷的一个冬天，因为来自南加州的她，几乎不懂得要穿上袜子；但第二年她早早的就给自己穿上最暖和的衣服了。
朱蒂说，她之所以做地产经纪人，是因为曾有从事人事工作的经历；但她从未想到这其实是一份可以把你忙到一周七天24小时都不停的活儿。在地产界二十余年，朱蒂曾任新英格兰地区国家地产协会（National Association of Realtors in New England）副主席、勒星顿商会（Lexington Chamber of Commerce）主席、大波士顿地产协会（Greater Boston Association of Realtors）主席，以及拥有22,000名会员的麻州地产协会（Massachusetts Association of Realtors）主席等职务。在地产界丰富的阅历和知识让她的客户们都觉得受益匪浅。
确保权益 买房一定要找买方代理
朱蒂提醒华人朋友，买房时一定要确定你找到的是一位“买方经纪人”（ Buyer Agent）。她指出，一直到九十年代，美国和加拿大还常见所谓的“从属代理经纪”(Sub-agency)。在这种关系下，想要买房子的人所委托的中介经纪人，其实是为卖房子的人和中介公司服务的，也就是这个经纪人实际上是“从属”于卖方的。如此一来，买方的利益很可能无法得到真正的保障，因为他的经纪人事实上是“从属”于卖方，所以可能会为卖主来争取最好的卖价。因此显然对买方不公。美国很多州都逐渐摒弃这一做法，出现了“买方经纪”（Buyer Agency）, 让买卖双方都能有自己的经纪人来争取最大利益。
麻州在2004年对于时常出现的地产买卖双方经纪人属同一家地产公司的情况，也制订法律条款，并于2005年正式实施。朱蒂介绍说，这个法律是规定,在代理之前,两位经纪人都要签署协议，明确表示自己是“卖方指定经纪人”（Designated Seller Agent）或“买方指定经纪人” (Designated Buyer Agent) ，以让买卖双方的利益都能获得保障。 美国已有26个州在麻州之前颁行了类似的法律条文。
还有一种情况是“双重经纪”（Dual Agency）。双重经纪是指房产中介从买卖双方拿到书面批准后，只负责向双方提供必要资讯，但不可以向任何一方提供任何建议，因为你不代表其中任何一方，只是帮助传递信息而已。朱蒂说，她遇到过几次这样的情况，买卖双方都希望让她帮助买卖房子，此时只要请双方签署书面协议，她就可以同时做双方的房屋买卖代理人。
选择经纪人 要看重其个人的服务
那么，选择地产经纪的首要因素是什么？朱蒂说，不要只看经纪所属的公司，更重要的是经纪人本人。房产中介公司只能在资讯方面提供帮助，但每天和你打交道的是这个地产经纪人，因此，在决定找哪一位经纪人之前，要对其进行“面试”。朱蒂表示，勒星顿有11,000户房屋，但地产经纪有2,000多位可供选择。据经验，一般的买房者大概要面试三位经纪人才会选出其中一位。
朱蒂说，她的业务范围不只限于勒星顿，还扩及周边的十几个市镇，只有剑桥和波士顿的房屋买卖除外。她表示，这两个城市比较特殊，都有自己单独的MLS（Multiple Listing Service，提供巿场上待售房屋信息的数据库），所以需要做专门的研究才行。但如果有需要，她也会帮助推荐熟悉这两个城巿的好地产经纪。
朱蒂觉得，华人朋友是很忠实的客户群，她的华人客户都很愿意给她推荐新客户。她最早的一位华人客户是1986年认识的，是一位做餐馆的朋友买房做投资，到今天二人依然是好朋友在保持联络。
目前也有人自己买卖房子，不请经纪人。朱蒂表示，确实有通过Sellmyhouse.com来自己卖房子的, 但统计数据表明，自己卖房子的人，成交价格比较低，因为买房者会有意扣除佣金的费用，并一再压价。朱蒂说她自己的房子也会请同事帮助卖，因为自己卖房子往往很难。
当买方认识卖房者时，可能会不请经纪，但朱蒂提醒，涉及法律的部分不要省掉律师这一步，免得日后因为法律程序有问题而出现麻烦。朱蒂还补充一点说：法律也规定了经纪人自己买房时，必须公开身份，说明他（她）自己本身就是一位经纪人，以保护大众利益 。
想要买房子？如何取得巿场上的房产信息？
朱蒂介绍说，美国最大地产协会NAR（National Associated Realtors）有一百多万会员，其所拥有的“巿场上待售房屋信息”数据库（MLS），提供相当全面的各地上市房屋的种类、售价、地理位置等资讯，一般经纪人给潜在客户推荐房子时所使用的信息就是来自MLS。如果买家们没有收到这样的信息，而又想知道某地有哪些房屋要出售的话，可以上Realtor.com－－这是世界最大的地产网站，也是由NAR拥有，美国国内大部分的MLS都会把数据送给它。
谈到近来相当热门的话题－－“Short Sale”（“短卖”，或译作“亏损销售”），朱蒂表示，“Short Sale”是指房子的市场价格滑落，跌到低于屋主尚未清偿的贷款余额，同时屋主又有财务困难，无力还款，在此情况下，经过银行同意，出售房屋并结清债务，以避免房子被银行法拍（Foreclosure）。麻州目前正在对“Short Sale”进行一些政策上的调整，使整个过程能加快一些。在勒星顿也有不少“Short Sale”的房屋在巿场上，勒星顿的报纸“Minuteman”每周都可以看到有关的信息。
买房时机和退税优惠的影响
朱蒂表示，美国政府的8000元退税政策对房价较低的州产生了相当大的影响，但对麻州的影响还不那么大，因为麻州的房价属于比较高的。但即使如此，在勒星顿也已经看到，今年房屋出售成交价的中间值下降很多，因为成交的房屋当中，中低价房的数量大增。朱蒂觉得，很多人都刚刚意识到退税的好处，因此这一政策的延期会带动更多人买房。
由于很多想买房子的人需要先卖掉自己的旧房，所以朱蒂认为，美国政府这次扩大退税优惠到二次买房者，将会缓解这部分人的压力，让市场更加活络起来。朱蒂表示，她经常和买主讲，在年底买房是非常好的机会，因为很多卖房者想在年底前卖出房子，所以这是和卖主讨价还价的好时机；而且建商也不愿意把新房攥在手里过冬，因为代价会很大。一般来说，每年三月的春季房价会上涨，因为新一年的房市又开始了。
对于房价的走势，朱蒂表示，相信房市还会回升，因为地产是一个周期运作的东西，起起伏伏是常有的事。她说，对勒星顿的居民来说，值得欣慰的是：上次90年代早期经济衰退的时候，勒星顿的房市是活跃的。她记得那时候麻州的Concord因为在离波士顿比较远的地带，尽管也有好的学校，但通货膨胀的影响让那里很久才逐渐恢复经济。而勒星顿和波士顿及剑桥都毗邻，由于两个城市的金融和学术地位,使勒星顿也作为邻居受益，因此勒星顿虽然也受经济影响，但恢复得很快。地理位置让勒星顿变得在经济萧条中显出比其它市镇更多的竞争优势。◇ (http://www.dajiyuan.com)
