泡沫再起 房市蜃楼令人迷

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【大纪元9月20日讯】(新纪元周刊记者王静雯综合报导)编者按:中国房价高早已是不争的事实,二零零七年政府出台一系列控制房价的政策后,房市开始降温,但在全球金融风暴之际,中共政策又发生大转变,加上房地产业界的吹抬,房市泡沫愈吹愈大。泡沫何时会破,已成为攸关中国未来经济的关键。

几天前户口在四川的李先生再次搬家,住进了自己新买的房子。李先生在北京中关村已干了十多年,今年三月,这位三十八岁的人父终于结束了“北漂”生活,在北郊花一百三十万人民币购买了一套九十平米的二手房。首付四十万不但花光了小俩口的所有积蓄,还从银行贷款了九十万,二十年还清。

看着女儿搬进新家后欢天喜地的样子,李先生是又喜又悲。喜的是终于有一个属于自己的窝了,愁的是每月一半以上的工资都得还贷款,要是工作有个闪失,那可咋办?回想自己身不由己加入“房奴”的过程,李先生表情复杂,酸甜苦辣都融在那声叹息中了。

李先生在一家小公司当部门经理,妻子也在上班,夫妻俩起早贪黑地工作,年收入近七万人民币,这在朋友当中还算混得不错了。前些年女儿出生后就打算买房,但那时房价太高,银行贷款也办不下来,看了不少房但都没买成。

中国房价高早已是不争的事实,而北京房价的泡沫最为明显。二零零四年的北京平均成交价格为每平方米四千四百五十六元,二零零七年即突破万元大关,二零零八年八月创下一万四千三百七十元的历史新高。居民收入翻一番要六年,而房价三年就翻了一倍。


二零零九年农历新年后,由于政府发放海量购房贷款,以及人们对房价继续高涨的担心,全国一线城市住宅成交量屡创新高。(Getty Images)


据官方统计,目前中国每平方米房价已经相当接近美国的平均水平,而美国的人均收入是中国城市人均收入的七倍。国际房价收入比约在四至五倍之间。二零零七年北京市平均房价已超过平均年收入的十倍,平均月供超过普通家庭月收入的60%。房价最高峰时价格收入比竟高达十七倍,即十七年全家不吃不喝把所有收入用来买房。

明知有泡沫,但李先生明白,像他这样的刚性需求是必须要买房的。当二零零七年政府相继出台一系列控制房价的政策之后,房市开始降温,成交量不断下降。二零零六年北京的新房平均销售量约为每周三千六百套,二零零七年下滑至每周两千九百套左右,二零零八年最后四周降低到了每周一千两百套。

“我原想等一两年房价落下来后再买,没想到经济危机后,国家政策发生了大转变。银行鼓励贷款,条件很优惠,眼看房价又在加速增长,所以一咬牙就买了。明知房价高还得买,身不由己啊!决定买房那天我一夜没睡着,翻来复去地想,想来想去,老百姓也是菜板上的肉,任人宰割,没办法啊!”二零零九年政府出台了一系列鼓励购房的政策,如一年内房贷利息七折优惠,减免营业税、交易税等,这些优惠方案促使很多像李先生这样的人下决心买房。


二零零九年中共出台了一系列优惠方案鼓励购房,许多买房民众背负不可承担的贷款。(Getty Images)


小阳春的虚幻美景

自从去年美国房地产次贷危机引发金融危机、继而发展为全球经济危机以来,中共高层提出了四万亿(后改为五万亿以上)的救市方案以刺激消费、带动内需,他们把房地产复苏当成了拉动内需的捷径。二零零九年新年后,由于政府的海量购房贷款的发放,以及人们对房价继续高涨的担心,今年上半年,北京、上海、广州等全国一线城市住宅成交量屡创新高。销售回暖带来的充沛现金流,不但使很多房地产公司从去年的现金流负数变为正数,同时也提高了市场预期,很多房地产公司纷纷调高下半年房价,新一轮房市热景开始了。人们称之为“小阳春”的到来。

据北京房地产中介机构七月底统计,北京商品房平均售价今年上半年疯涨43%,市场成交量也回升到每周三千套,并有可能向二零零七年顶峰时的每周四千套迈进,有人预估价格可能还会上涨15%。目前北京已进入房地产“三万元时代”(最贵房屋每平方米(公尺)售价人民币三万元,约合新台币十四万多元,每三点三平方公尺约等于台湾的一坪)。而在上海,有“中国第一豪宅”之称的“汤臣一品”,每平米平均售价九点八万元,仅七月就销售了二十三套,资金回笼近十亿元。

房市的回暖主要是由于中国执行了宽松的货币政策。国家统计局称,今年前五个月,房地产企业获得贷款三千九百六十二亿元,比去年同期成长超过15%。中国人民银行最新资料显示,今年上半年新增个人房贷达到四千六百六十一点七六亿元,成长150%,一些股份制商业银行增幅甚至超过了400%。在北京,二零零八年底原预计要两年才能消化的十五万套、三千万平米的库存住房,在二零零九年七月十二日只剩下一千五百零六万平米,而今年前四个月的成交量就超过了十点七万套。成交量之大、房价回升之快,大大超出了人们的预期。

各方贪心堆砌的房市蜃楼

面对继续吹大的房地产泡沫,房地产业界的老板们自然欢心不已。尽管地产江湖各门各派说法不一,王石、任志强、冯仑、潘石屹、刘晓光等人经常论战不休,但从自身利益出发,他们都希望民众把钱投入房地产业这块大饼中来,真实情况是很难从他们口中得到的。

用今年四月博鳌亚洲论坛上华远集团董事长任志强的话说:“我不知道哪天开始会涨价,但我相信一定是一个持续涨价的过程。”

任志强经常强调,与一九七八年相比,中国GDP、月工资和大白菜价格都相应增加了一百倍,而房价只增加了十六点六倍,所以房子等于没有涨价。买不起房子的人对于房产大佬们的强词夺理当然怒火中烧,但自从买房后,李先生说,他现在不再希望房子降价了,角色的转变带来了利益和愿望的巨大变化。在中国社会中,真正盼望房子降价的只有弱势群体,无论政府、官员还是中上层百姓,他们都希望房价上走。

从政府层面看,从上世纪九十年代后期开始,土地出让金已成为地方“第二财政”。统计显示,二零零二年至二零零六年间土地出让金约占同期全国地方财政收入的35%~47%。在遭遇全球经济危机的今天,拉动中国经济的“三驾马车”(外贸、内需与投资)一齐熄火,政府希望房地产继续走高,一则保住地方财政,二则也是为了解救银行,因为中国80%左右的土地购置和房地产开发资金均来自银行贷款,其中个人按揭贷款约占银行贷款的20%,房地产低迷势必增加银行的烂账。从个人层面看,中国社会的精英阶层们基本上都已购买房产,谁会主动让自己利益吃亏呢?于是,既得利益者们将“泡沫无害论”当成了政府决策的基石。

中国经济发展的地雷

然而也有少数“杞人忧天”者在痛心疾首地大声呼喊。前不久《财经》杂志知名经济学家谢国忠评论说,中国股市和房地产市场价值被高估了 50%,甚至100%。中国资产市场已成为一个巨大的“庞式骗局”——价格完全靠升值预期来支撑。当没有更多人加入这场涨价狂欢、没有足够资金来喂饱贪心“野兽”之时,泡沫也就破裂了。

目前中国城市居民人均住房面积二十八平方米,在国际上也算高的,房地产业产能的绝对过剩将很快导致没有足够的人来住满所有的房屋,建筑空置意味着财富的永久性损失,同时也将摧毁整个银行系统。高楼价导致的人口出生率降低,社会财富分配差距的扩大,这些泡沫危害都将展现。目前当局采用走走停停的办法,刺激和打压政策交替出现,会导致股市和房市每年出现一次大波动,但不能真正解决问题。

谢国忠建议那些认为泡沫无害论者,“应该看看日本和香港,看看泡沫究竟如何不出境而造成了巨大的破坏。”他还预测说,“当美元复苏时,中国的资本市场,也许整个经济,都将出现‘硬着陆’。我希望那些大力鼓吹泡沫的人,能够站出来,为造成损失承担责任。”

很多人也指出,政府的四万亿投资计划的受益者不是中小企业,不是民间投资,不是民生,甚至不是“铁公基”(铁路、公路、基础建设),而是房地产。然而即使在房地产对GDP贡献最大的二零零七年,其对GDP增长的贡献也没有超过1%。很多人担心,房地产的非理性暴涨影响中国经济结构调整和复苏的步伐,必将成为中国经济发展道路上最大的地雷。

目前政策向房地产倾斜,“虹吸效应”已危害其他产业。由于房地产价格与居民收入的严重背离,购买房地产的乘数效应使得居民的消费能力几何指数下跌,其他产业因消费能力不足而萎缩。而且大量信贷资金流向房地产,导致其他产业金融资源不足的挤出效应,再加上由于政策摇摆导致政府信用破产,民众担心房地产价格再次暴涨,悲观对待未来消费,这些都将进一步延缓中国经济的复苏。

如今中国已经失去了一次让房地产泡沫低成本破灭的机会,假如继续吹大房地产业泡沫,当地产绑架银行,待泡沫破裂时,等待中国的是比美国两房危机更加惨痛的后果。◇

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面对中国日益严重的房价高涨问题,一般人民连买房都有问题,中介黑手顺势而起。(AFP)

(专题新闻第二部分) 房地产黑市猖狂的秘密

齐先予

“小小的一个村干部就拥有七套住房,一般的小老百姓却连安身立命的家都没有。”如此不平等的房地产黑市,已经成为中国尽皆知的秘密。面对房价高涨,消费民众、贿赂官员的中介黑手顺势而起。
“只要出两万到八万元的中介费,不管你是不是低保户,是不是本城区人,都能买到经济房。”这就是隐没在武汉大街小巷的经济房黑市最常听见的话。今年四月,在武汉钢铁厂工作的雷先生听说只要花五万元就能找到中介,全程包办买到位于武汉红钢城二街经济房的“房号”,当时他真的觉得天上掉下了馅饼。

经济房的错位与迷失

经济适用房是由国家推出的半福利性房屋,由于国家免收了很多费用,而且限制开发商利润,故而其售价比市场上同类商品房便宜很多。经济房只针对中低收入家庭,而且购房后房产的出租、交易、抵押和继承都受很多限制。据《21世纪经济》报导,武汉红钢城附近商品房售价每平米约四千元,而经济房只要两千六百五十元,由于申请的人多,市政府一般会像抽彩票那样随机“摇号”,大概每四十户低保户只能有一户被抽中。

按照二零零八年〈武汉市经济适用住房管理办法〉,能申请经济房的家庭,年收入不能超过四万,雷先生夫妻俩收入五万多,当然不在其列。但想想武汉商品房房价收入比为十点二比一(二零零八年中国房地产指数系统CREIS数据),十年不吃不喝也不够买一套房子,要是交了五万元“买号费”就能买到经济房,那比买商品房划算很多。

中介一口承诺能拿到房号,只要他交了“买号费”,其余作假事项由中介来办。据一位“黄牛”房产经纪人透露,五万元买号费中一万用来办理制作全套申请材料、打通公安民警迁户口,两万用来贿赂经适中心摇号负责人,后者会将其中一万“孝敬”其领导,剩下的一万多进 中介的腰包。

中介从哪搞到如此紧俏的房号呢?雷先生从中介那听到的是:部分被抽中房号的低保户,(其收入比全市平均收入低20%),因无钱购买而想把房号卖掉。据亿房网调查显示,武汉购买经济房的家庭,其房价收入比最高也达到九点四六比一,购买承受压力与一般家庭购买商品房大致相同,对他们而言,经济房根本不经济。

露出马脚的六连号

事实上更多房号是负责摇号的官员利用权力所做的交易。六月十二日,武汉市余家头小区经济房在摇号时,摇出了六个连在一起的购房资格证明编号,这在申购率高达四十比一的情况下极不寻常。事后查明,这六个号均是摇号官员作弊摇出的“关系号”,申请材料全系造假。假如不是有些交了摇号费而没有得到房子的人把这事给捅出来,人们还不知道六连号的存在,因为所有过程都是秘密进行的。看到这起造假案被查处,雷先生暗自庆幸当初没决定冒险干这违法的事。

这样的黑幕不仅武汉有,全国各地也非常盛行。

早在二零零七年一月中央电视台就报导,在“天通苑论坛”网站上,很多人公开叫卖经济房房号。如一个帖子写道,急售板楼中间层房号,每平方米两千六百五十元,(商品房每平米九千五百元),房号十四万,另一帖子房号要价十六万元。北京房价黑市早已存在,但如此猖狂的公开叫卖还是第一次。经济房黑市的猖狂,表明其已成为新的腐败高发区,只要商品房和经济房的“双轨制”多存在一天,腐败就会多蔓延一天,导致经济房已严重错位。

除经济房、两限房和廉租房的黑市外,“小产权房”也一度成为大陆房屋黑市的宠儿。所谓小产权房,即利用城市郊区农民的宅基地修建的“乡产权”、“村产权”房屋,由于没有正规的土地所有权和使用权认证,小产权房价格是同类商品房的60%。尽管政府一再强调,没有国土部门的审批,农村集体土地无权修建商品住宅,但很多人还是愿意冒风险,“把庄稼种在别人的地里”,因为中国房价太高了。

公开的秘密:30%的贿赂成本

相比而言,房地产业最大黑市仍是土地黑市,而参与者主要是各级政府官员。前些年中国房地产业高速催生了大批国家级、世界级富豪。在西方国家,一般房地产业的平均利润在5%左右,而中国则在15%以上。房地产业暴利的五大成因中,土地黑市最为显着。

据业内人士透露,仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30%左右,这在大陆房地产业内早已是公开的秘密。以二零零三年为例,当年“土地审计风暴”查处违法案件十六点八万起,但只有七百三十八人给予党纪政纪处分,一百三十四人追究刑事责任,法律惩处率不到1%,这就是土地黑市公然存在的根源。

近年来,虽然名义上执行了“招拍挂”制度,公开招标、拍卖、挂牌出让情况等执法监察,但土地黑市依然存在。如有的招标书要求三天之内缴纳两千万订金,得标对象只能是那些私下谈好的内定户。

二零零九年六月三十日,方兴地产以四十点六亿元的天价,竞拍获得北京东三环外广渠路十五号地,成为北京的“新地王”。细心的人发现,这些地王大多是国有企业。当国有企业借用国有银行的钱,再通过土地竞拍把钱还给地方政府,只不过是资金在政府的“大口袋”里面滚来滚去罢了。如果私人开发商试图跟着国有企业追涨土地市场,无异于自杀。

拆迁户血泪与官员的特权房

房地产另一大黑幕是被掩盖的拆迁户血泪和特权官员的腐败,所谓“沙滩流水不到头”现象比比皆是。政府虽然规定要给拆迁户补偿,但补偿金被各个环节的贪官污吏们拿走,最后拆迁户得到的补偿还不够给自己找个新家,无家可归的人被迫上访,使拆迁户成了中国城市上访者的主体。

在农村,被掠夺了赖以安身立命的失地农民的命运更加悲惨。早在二零零一年失地农民总数就达五千万,二零零五年中国与津巴布韦、印度一起“荣获”了全球违反住房权最严重的国家之冠。

在百姓无房可住的现实对立面上,中共官员的“特权房”早已是另一番风景。比如近日上海浦江镇的失地农民黄玉琴向外界披露,在浦江至少有五百栋以上、标价两万五千每平方米的别墅,“不公开对外出售,要有市政府和区政府的批条和招呼,才供给处级和局级以上干部,价格另议。”“我们曾将证据不断向各级机关检举揭发,但从未得到书面答复,个别干部口头答复说,干部低价买房,这在上海是普遍现象,如果认真查起来,全上海95%的乡长镇长都要去坐牢。”

举报者指出,上海市公安局长张学兵拥有八套住房价值两千七百万元以上,而浦江镇一个村干部董建国就有七套住房,总面积一千两百平米。与此相对应的是,原住上海建业里的周培章老人,因拆迁赔偿费比别人少了一半,而且他所签的是“阴阳合同”:即他看到的条款与真实合同不同。五年上访未果,今年七月十六日,他死在了上访办公室里。据郑恩宠律师介绍,在各方压力下,胡锦涛曾批示在上海试点,查处二千名局级、副局级干部本人及家属“低价购房”问题,但至今结果秘而不宣。

如今房地产黑市所显现的只是中国房地产业怪胎本性的天然表现,根治乱象已无路可走,除非怪胎本身的解体和死亡。◇

本文转自【新纪元周刊】137期“专题新闻”栏目
http://mag.epochtimes.com/139/6872.htm (http://www.dajiyuan.com)

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