蔡慎坤：中國空置房到底有多少？
【大紀元2015年12月29日訊】中國空置房到底有多少？官方沒有準確說法，協力廠商權威報告更找不到。所謂空置房，嚴格概念上是指房屋竣工一年之後沒有實現銷售的房子，根據國家建設部、國家發改委、國家統計局發佈的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知，從2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分。空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。
由於市場各方對於空置房的定義大不相同，因此很難統計出全國究竟有多少空置房，儘管建設部對空置房作了官方定義，但實際上市場上對空置房存在多種定義。
2014年6月23日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心對外發佈了《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014》，稱2013年我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，平均五戶至少即有一空，已高於美國、日本、歐盟等國家和地區。佔用銀行房貸4.2萬億。空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%－10%之間為合理區，空置率在10%－20%之間為危險區，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。
2010年7月，曾有「國家電網公司調查」空置房數據稱，「中國660多個城市現有連續6個月以上電錶讀數為零的空置房6,540萬套，夠兩億人居住。」儘管國家電網和其他權威部門當時紛紛出來闢謠，但截至目前，除了西南財大的調查和研究中心4,898萬套、空置率22.4%及「6,540萬套的謠言」外，官方始終未公佈空置房資料，中國空置房儼然成了一個難解之謎。
根據北師大鐘偉教授的測算，全國樓市庫存至少是85億－90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算，需要至少7年時間才能消化。根據國家統計局資料，在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。
這裡所說的庫存，並不等同於空置房。國家統計局的資料顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積68,632萬平方米，比9月末增加2,122萬平方米，再創歷史新高。這個資料還不包括大量質押在銀行的空置房以及沒法統計的小產權房、集資房、福利房等。
保守估計，全國商品房過剩總庫存高達21億平方米！國家發改委去年的調查顯示，全國九成以上地級市在規劃新城，部分城市的新城規劃面積是舊城面積的7.8倍，新城規劃的居住人口可高達34億，遠遠高於全國人口總和。
北京空置房一直以來也是個敏感的數字，2012年北京市為了摸清人口和房屋底數，開展了一次全市實有人口服務管理全覆蓋體系建設，即依託全市地理資訊系統，建立人房資訊關聯的實有人口綜合資訊應用平臺。截至2012年3月底，這項統計完成了87.7%，調查初步得出了北京市有381萬套空置房的結論。
空置房的判斷標準是辦理入住手續後一直無人居住，或最近連續半年無人居住。也有參與調查的人員表示，去居民家時，如果住戶不在，那麼會先將這個房屋劃為空置房，然後通過以後核查到的人戶分離情況，以及此房是否裝修、出租情況，再將房屋重新劃為有人住的房屋，大部分情況都是如此，只有確定房屋業主為人戶分離，並且業主確定此房暫時不住人，才會劃定此房為空置。
統計口徑與房地產市場慣例不一致，也有可能誇大空置資料。按照官方不同管道發佈的資料，北京市的商品房集資房福利房大概有1,320.5萬套，現在空置房高達381.2萬套，也就是說空置房比例高達28.9%。這個資料對於北京市官方還是北京房地產商來說，都是一個恐怖數字！也意味著官方和房地產商再也找不到推高北京房價的理由。
對於北京市381.2萬套空置房，各方解讀並不一致。比如力推房價上漲的房地產教授董藩就認為北京市公安局公佈的住宅空置資料是個天大笑話！他認為北京國有土地上存量住宅一共只有500萬套，空置率達76%，不論按照何種標準都不對。2009－2011年北京市一手住宅成交分別只有17.9萬、11.1萬、9.1萬套，這是最高水準。不可能過去四五十年建的房子都空著，他希望北京公安局儘快澄清。
北京市大規模的商品房建設高潮從2000年才真正開始，2000－2011年，北京市累計建了30,390.9萬平方米商品房，這個資料不包括軍產、央產以及數目不詳的集資房和龐大的小產權房。北京市目前的實際常住人口應該在2,000萬以上，其中戶籍人口1,250萬，流動人口也不會少於1,000萬。
按說北京擁有各類房屋包括北京周邊河北省提供的上百萬套房屋，2,000多萬北京市幾乎是人均擁有一套房屋，如果去掉500萬打工一族和500萬老市民，北京市至少有一半家庭擁有兩套以上房屋。這些資料對於那些在北京房地產市場興風作浪的大鄂小蝦來說，肯定是一個災難！十多年來，他們不厭其煩的說著相同的謊言，北京的房屋永遠不夠，即使再貴，也會有龐大的購買力！
北京空置房如果早就突破380萬套，全國住房空置情況肯定不會樂觀，這也是中央高層今年三番五次提出樓市去庫存的原因，但要去掉樓市庫存，首先必須搞清楚有多少空置房，如果連空置房規模都沒有搞清楚，又憑什麼去庫存呢？
－－轉自作者博客
責任編輯：南風