香港打壓樓市 二手成交呆滯 首次置業更難

美聯:三月樓宇買賣或挫逾三成 無阻新盤加價

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【大紀元2015年03月03日訊】(大紀元記者梁珍、林怡、浦慧恩報道)中國新年後的傳統樓市「小陽春」,遇上金管局上周五毫無預警下收緊按揭為樓市降溫,令過去的周末樓市成交量呆滯,多個屋苑錄得零成交,但就繼續錄得高價成交,呈量跌價升態勢。一手樓盤亦似乎未受影響,增加打壓樓市措施後長實首個新盤,以九成二按化解打壓樓市措施之後,昨日(2日)更宣佈加價加推。市場預料購買力將流向一手市場。增加打壓樓市措施效應之下,業界指,市民要首次置業難上加難,預料面積更小的「棺材屋」將更盛行,勢必令市民居住環境雪上加霜。

金管局出招後首個周末,樓市二手市場陷入寒冬,十大屋苑僅錄得3個成交,7個藍籌屋苑則一律捧蛋收場。

圖為50個指標屋苑之一港島區的康怡花園。(余鋼/大紀元)
圖為50個指標屋苑之一港島區的康怡花園。(余鋼/大紀元)

據利嘉閣數據顯示,全港50個指標屋苑在上周共錄85宗買賣個案,雖較前一周中國新年期間的69宗成交增加23%,唯較新年前一周成交量下跌38%,創去年二月以後的近54周次低。

當中低價樓集中、一再錄得破頂成交的沙田區,二手看樓量大減五成。據利嘉閣地產沙田第一城組別經理胡漢業表示,增加打壓樓市措施後成交是零,而且這兩天多了業主放盤,因部份業主擔憂低價樓已見頂,故叫價軟化3%。

樓市三月料挫至五千宗

當中一名年約30歲、準備結婚的上車客,原本過年前計劃置業,希望夠供400萬元的低價樓,不過收緊按揭後,已經打消置業念頭。「準夫婦月入加起來3.5萬,如果之前借足九成,借30年,月供1.3萬即可,但現在多了壓力測試,已經無能力置業。」胡漢業預計新措施對上車的年輕人打擊最大。

美聯報告則指,2月份整體物業註冊宗數最終能夠保住8,000宗水準,但已現跌勢,按月回落約3.2%左右。估計3月份註冊數字將有機會回落至5,000餘宗水準,屆時將創一年新低。

元朗上車盤錄新高成交

雖然收緊按揭令成交陷入膠著,但無阻樓價繼續上升,錄得至少3單破頂成交,呈量跌價升的態勢。

中原地產元朗新時代廣場分行經理徐家倫表示,元朗區向來是買家上車之選,金管局突收緊按揭後,有首置人士擔心日後更難上車,即時加快決定入市,斥資590萬元購入元朗名御一個實用面積738呎複式戶,呎價7,995元,造價及呎價俱創同類單位新高。

另一方面,樓價700萬元以上物業按揭,未受新措施影響,且買家多屬有實力的換樓客,過去周末市場上,不乏中高價二手樓成交。青衣盈翠半島一個面積近900平方呎的高層特色戶,以1,600萬元成交,平均呎價逾17,000元,造價及呎價齊創屋苑新高。

豪宅市場也連錄破頂成交。嘉里建設九龍塘的一號義德道洋房,以高達3.629億高價成交,折合呎價高達82,253元,貴絕九龍洋房。

長實悅目提價加推應市

至於一手市場,周末合共錄約20宗成交,集中700萬元以上的單位。

新盤方面,金管局收緊按揭後,首個開售的長實紅磡悅目,旋即出招,與按揭中介合作,為首置買家提供最多九成樓價按揭,同時,提供首年定息2.2厘優惠;據市場消息,該盤3天已累收逾750票,超購12倍。昨日更提價加推56伙應市,單位間隔分別為12伙423呎,及44伙430呎單位,價單定價686.6萬元至 897.7萬元,呎價15,967元至20,877元。平均提價約0.5%,個別單位提價不多於1%。

旗下紅磡新盤「悅目」於農曆新年前已上載樓書,最快本周內開價,首批單位將不少於50伙,示範單位將於本周四開放予公眾參觀。(宋祥龍/大紀元)
旗下紅磡新盤「悅目」於農曆新年前已上載樓書,最快本周內開價,首批單位將不少於50伙,示範單位將於本周四開放予公眾參觀。(宋祥龍/大紀元)

長實營業經理楊桂玲不諱言,有見首批52個單位供不應求的情況,故再加推,首批連加推合共108伙。今次提價只是反映物業價值,並表示看樓量無受到收緊按揭影響屬預期之內。項目主打上車客,而集團夥同財務公司提供給買家的「九成按揭」並非特別措施,只是希望幫到真正用家。對於會否擔心政府未來再出招,她稱不會為未來的事情下判斷。

一手盤方面,長實紅磡悅目昨日宣佈加推和輕微提價,同時提供二按,昨日仍吸引市民排隊參觀。(浦慧恩/大紀元)
一手盤方面,長實紅磡悅目昨日宣佈加推和輕微提價,同時提供二按,昨日仍吸引市民排隊參觀。(浦慧恩/大紀元)

二手冰封上車置業更難

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,收緊按揭後對二手影響大,預料一手在發展商推二按之後,一手樓優勢更大。而打壓樓市措施效應,未來一兩個星期最為關鍵,不過長遠而言,打壓樓市措施效應會被市場消化,重回旺勢。「政府出招是希望銀行體制安全,希望升幅放緩,短期都看到這個目的,但中長期而言,還要看息口、市場供應、需求及經濟環境。預期打壓樓市措施效應消化後,購買力釋放出來,重蹈覆轍之前打壓樓市樓市再升的情況。」

他預測樓市今年仍會升10%,只不過升幅會放緩,由之前預測上半年升10%,到全年預測升10%。

樓市三趨勢 料棺材屋盛行

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚表示,收緊按揭後樓市將呈三個趨勢,包括刺激一手需求,尤其是郊區的一手上車盤更熾熱,二手樓進一步壓縮,另外市民會日趨買更小的單位以上車,進一步令低價樓升勢惡化。

他指,雖然發展商提供二按,但主要是針對600-700萬元的樓盤,市民上車的剛性需求仍在,加上貨幣貶值,市民都期望買樓保值,所以量力而為之下,預測200多呎的棺材屋更見俏。「李嘉誠都說買小單位,單身、年輕的人士,可能會趨向買棺材屋,好像紐約等地一樣。」

對於外界擔憂財務公司以二按、三按等吸引市民借錢置業,張翹楚承認這個是一個隱憂,建議政府監管方向,從銀行擴展到財按公司,降低市場風險。

金管局就二按發指引

就長實等以二按化解打壓樓市措施,金管局昨日發出「物業按揭貸款的審慎監管措施」通告,澄清若借款人無論是透過二按,抑或按揭保險計劃,令整體按揭成數高於八成,其供款與入息比率上限將劃一為45%,壓力測試下的DSR上限亦要調低至55%,較過去分別實施的50%及60%之上限為低。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指出,有關金管局目前新指引降低借款人的供款與入息比率上限,可確保借款人有較高還款能力及較強的防守力, 有助降低銀行信貸風險。

議員:三打壓樓市措施治標不治本

立法會房屋事務委員會昨日討論金管局最新出籠的打壓樓市措施收緊物業按揭貸款。包括泛民及建制派議員皆質疑當局的成效。

黃毓民議員批評打壓樓市措施治標不治本、自欺欺人,指樓價飆升是社會及金融體系的計時炸彈,「引入打壓樓市措施至短期交投量及投機買家減少,本地買家也減少,但樓價仍高居不下。」他說將按揭降至六成令民眾置業更難,如有夫婦已經存夠錢買樓,現在突然調至六成,變成首期又不夠錢,樓價又繼續飆升永遠都買不到樓,他批評金管局製造社會怨氣:「公然與民為敵。」

陳偉業批評將按揭降至六成令青年置業難,「你令到香港年輕人對這個政府的憤怒增加,你令到這個社會矛盾不斷激化。同時,你突然將這個按揭大量提升的話,必然令到這些細單位的租金在接下來這一年必然瘋狂上升。」

他表示理解政府要打擊炒樓但是要研究可行的方式,譬如仿效澳洲規定非居民不可以買二手樓及檢控的手法等等,「因為很清楚知道很多樓宇買賣是基於很多黑錢,還有內地很多官員、家眷,基於很多的理由要大筆錢來買樓。香港小型單位的上升基於你早前打壓樓市上升的措施,特別是一些豪宅,很多投資轉到小型單位。買小型單位的人,我絕對相信肯定有顯著部份人不是真正用家。」

張超雄議員表示,過去政府推出印花稅等打壓樓市上升的措施短期內抑制樓價,但政府都承認去年4月樓價又恢復極速攀升。今次政府再出招降低按揭成數,真正打擊的是本地用家,大陸人根本無影響,因為他們不需要按揭,「整袋銀紙拿過來的!」

中聯辦炒樓免印花稅

今年2月,傳出中聯辦以4.8億元購入恆地西半山英華台鉑峰全幢,無需繳交超過1.1億元的印花稅。

黃毓民批評當局豁免中聯辦買樓印花稅,「所謂中聯辦駐港機構,你奈它不何,豁免它,你告訴我甚麼是公道。這些政策就是沒有公義,還有在擦共產黨鞋,可恥到極。」

他又說過去中聯辦已有多次炒樓紀錄,「去年在11月以2.384億元沽出九龍塘約道6號屋,這個月初又以1億4千7百萬沽出上環信德中心西座部份樓面。中聯辦在36個月內出售「鉑峰」,同樣不需要繳付額外印花稅,它是不是炒樓?」

港人海外投資亞洲第三

香港樓價尤其是低價樓狂升,令有關「低價樓爆煲」言論不絕於耳,不少投資者已經開始轉向海外。據世邦魏理仕發佈2014年亞洲房地產境外投資數據。香港境外投資金額按年增長31%,去年總投資金額高達63億美元(約491.4億港元),僅次新加坡(119億美元,約928.2億港元)及中國(101億美元,約 787.8億港元),排行第三。

歐洲、中東、非洲繼續最受亞洲投資者追捧,投資金額為137億美元(約1,068.6億港元)。有17%資金投資在英國倫敦,日本東京約佔9%。

世邦魏理仕亞太區研究部資深董事蔡詠嘉指,2014年全年亞洲境外投資金額連續第二年創出新高。香港的增幅最為顯著,由於過往數年香港房地產市場推行緊縮政策,令跨境投資需求不斷增加。連同上星期五香港政府最新推出的緊縮政策,相信房地產公司於香港境外投資活動將變得更為活躍。

責任編緝:何嘉林

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